先看个案例：
商品房层高“缩水”？退款！
2018年3月，江苏南通的孙女士购买某楼盘商品房，双方在合同中明确约定房屋层高为2.95米。在交房验收中，孙女士发现实际层高仅为2.9米，比约定少5厘米，误差比例约为1.695%。
之后，双方协调不成，孙女士向当地法院提起诉讼，主张参照商品房面积差异处理方式，要求开发商返还层高误差对应比例的购房款70556.05元。
法院审理认为，层高“缩水”，使得开发商得以降低成本，并由此获益。在一定程度上，也降低了房屋再交易的市场价值，该预期利益损失理应由违约方即开发商来承担。因此一审判决开发商败诉。
开发商为什么要压缩层高？楼层与层高之间是否有关联？今天我们一探究竟！
01
为什么常见楼层
是"6、11、18、26或33层"？
这是规范和利益平衡的结果。
❶6层
常见的楼层。之所以建6层，是因为国家规定7层及以上室外设计距离地面高度超过16米，就必须要设置电梯。一旦装电梯，就会导致公摊面积增加，同时建造房子的成本也会提高，因此开发商基本都会选择建6层住宅。
❷11层
7层及以上要有载人电梯，11层以上要有消防电梯，防火门达到乙级。因此能赚得多又花得少的就是建11层。
❸18层
11层以上开始需要安全出口，18层以上要两个，且11-18层楼梯间还要封闭设计。因此少花钱少麻烦的就是18层。
❹26层
19层开始就是一类防火建筑了，两部防火电梯和两个防烟楼梯的配置。现在很多城市有住宅高度限制，比如80米（机场高度限制、微波通道、城市的天际线控制、城市的规划之类等）。80/3=26层，一个同时满足住宅限制与利益最大化的层数。
❺33层
为什么33层不往更高盖了？一般住宅的普遍层高多数是3米左右，33层就达到了99米，超过100米的建筑，政府规定属于超高层建筑。超高层建筑的限制非常多，需要设置避难层、建停机坪等。麻烦大，代价也大。
02
“10层、17层、27层、34层”
是怎么回事？
买房注意了！有些房子可能是压缩层高。
❶ 买房子讲求居住的舒适度，国家规定住宅最低层高2.8米，开发商卡最低标准或偷工减料压缩层高，所以会出现27层、34层的情况（当然不排除一些开发商不做满容积率的情况，具体也要看项目实际设计）。
❷ 还有一种情况，为了凸显项目品质，开发商也会建一些3米以上层高的房子，牺牲一层面积来提升产品竞争力，增加价值。所以也就有了10层、17层这样的层数。
03
决定一栋楼层数
的因素有哪些？
有城市规划指标、人的生理需求、消防因素、建筑结构、以及环境要求等多重因素。
❶ 城市规划指标
土地出让时会有限定性规划指标，容积率会限定开发商产品规划。城市土地日渐稀缺，地价昂贵，开发商会尽量争取做满容积率和提升可出售面积。从经济利益的角度来说，土地的容积率指标是决定建筑层数的决定因素。
❷ 人的生理需求
爬楼梯有体能限制，住宅超过六层就要设计电梯。这也符合人体的基本生理需求。
❸ 消防因素
一般的云梯车高度是50米，18层以上的建筑消防很难直接救援。这也是消防规范要求18层以上，要设置防烟楼梯间、严格保证疏散安全的原因。
总之，多一层或少一层，都是开发商在规范和利益之间平衡的结果。明白了这一点，大家买房时就可以多关注一下总楼层以及层高，谨防买到“层高缩水”的房子。
,
