台湖、马驹桥区域图
速读：
·台湖的【桂语听澜】均价5.8万/平米，马驹桥的【金悦郡】均价4.3万/平米，亦庄核心区的次新二手房在4万/平米到6.5万/平米之间，目前在售的台马新盘没有特别的价格优势。
·台马区域的二手房多是次新房，虽然首付相对新房略高，但也迎来成交小高峰。
·【桂语听澜】旁边三批次刚成交了一块地，销售指导价跟【桂语听澜】一样，成交楼面价也基本一致。
上周，北京楼市最大的事件莫过于台马区域解除“双限购”。2022年11月8日，北京官方发布公告，解除通州台湖、马驹桥板块实行7年的双限购房政策。
公告称，自通知发布之日起，划归北京经济技术开发区管理的约78平方公里内的商品住房（包括新建商品住房和二手住房），只需要满足北京市购房资格即可购房，不需要再满足通州限购政策——即有一套房的京籍家庭还需3年以上通州户籍或在通州缴纳社保或纳税，才可在通州购房；非京籍家庭除满连续5年社保或纳税外，需3年内在通州缴纳社保或纳税才可在通州购买一套住房。
市场传言，政策一出，位于马驹桥区域的【金悦郡】当天就卖出了79套房。第二天，有经纪人在朋友圈发布【金悦郡】营销中心的视频，依然是人头攒动。而位于台湖区域的【万科城市东望】和【桂语听澜】对政策利好的反馈则没有这么明显。
01
楼盘情况
【金悦郡】是金融街、首开和通州投资三家房企联合开发，2020年9月开盘，但因为社区非常大，规划户数达到1738户，所以卖了这么久房源还比较充足。
【金悦郡】成为这次政策利好的最大赢家不是没有原因的。除了房源可选择余地大之外，作为三个盘里最早开盘的项目，【金悦郡】的交房时间也最早。经纪人介绍，这个盘已经是准现房状态，2023年10月交房，目前房子已经盖好了，正在进行室内装修。在现在的大背景下，“准现房”三个字多少有点定心丸的意思。
除此之外，【金悦郡】总价也是三个盘里最低，平米单价在4.3万元/平米，已经比2021年12月的3.8万元/平米涨了不少，总价区间295万到560万，目前295万起总价的户型也还有可选择余地。
【万科城市东望】
2021年9月开盘，2024年6月交房，均价5.1万元/平米，总价区间在370万到800万之间，目前只剩尾盘中的尾盘。房产经纪人表示，项目只剩五套房源，所以不再做过多介绍。
【桂语听澜】
绿城的项目，位于【万科城市东望】南侧地块，今年6月刚刚开盘，均价5.8万元/平米，户型总价在600到740万之间，没有100平米以下的小户型，交房时间在2024年11月。也是因为价格上优势不大，所以政策一出【桂语听澜】的销售情况没有【金悦郡】那么火热。
值得注意的是，在北京各个环线普通住宅的定义不同，五环里不超过468万是普宅；五环到六环之间不超过374万、六环外不超过280万是普宅，普通住宅首套房可以贷款65%，首付35%即可，非普通住宅首套则只能贷款60%。【金悦郡】位于六环外，而其他两个项目则在五环外，因此都是非普通住宅，首付要到40%以上。所以即便是【金悦郡】，首付也会在120万元左右。
除了新盘之外，台马区域的二手房这几天的日成交量也在20套左右。有经纪人对36氪表示，那边的二手房基本在2010年到2014年之间，是次新房，按照网签价来贷款，网签价一般是房价的95%，所以首付会更高一些。这样比下来，【金悦郡】确实是刚需党不错的选择。
02
区位&交通
【金悦郡】在马驹桥区域，【桂语听澜】和已经卖完的【万科城市东望】都在台湖区域。先说马驹桥。
金悦郡地块
【金悦郡】当年拿的地是004、005和006，其中005是基础教育用地建幼儿园，006是商品房地块，2020年取证；004同样是商品房地块，2021年7月取证。目前离项目最近的地铁站是亦庄线的同济南路站，距离项目驾车5公里，所以项目住户其实主要依靠驾车出行。
还有一点是教育。36氪查询规划公开资料，2019年，001地块的用地性质为中学用地，007地块的用地性质为小学用地，但2021年新公布的《关于亦庄新城0604街区A1-3-1等地块规划综合实施方案的公示》则显示，A1-3-2地块被规划为基础教育用地，将45班中小学合并（包括18班小学和27班初中），建设位置在金悦郡北侧。
2022年初，领导留言板上有人询问这所学校的什么时候建设，通州区官方回复称，目前区教委不掌握该区域规划数据,该区域未明确学校建设主体,并且目前周边小学可以满足周边学位需求。
桂语听澜地块
【桂语听澜】拿的是很纯粹的0017地块，其他板块内的地块0018、0019、0020、0021分别是社区服务用地、停车场、养老用地和医院用地，0032和0033同样是二类居住用地，0033地块在今年三批次供地刚刚成交，销售指导价跟【桂语听澜】一样。0035则是多功能用地。区域内的基础设施规划还是相当完善的，尤其是医院，床均建筑面积40平米，可以设立170个床位；停车场的规划也不少于232个车位。
值得一提的是，今年1月份，北京市规自委发布了这个地块的挂牌文件修改公告，将这个地块变成了纯粹的商品房用地，不再配建保障房，但要执行套内“7090”政策。
03
配建&户型
【金悦郡】
金悦郡户型图
72平米两室一厅、87平米三室两厅、117平米四室两厅，基本都是把空间利用到了极致。尤其是87平米做了三室两厅，挺不容易的。且87平米的部分户型不但三面有窗，而且客厅有L型飘窗，非常通透。不过，也还是87平米的户型，得房率72.3%，实在不算高。72平米的户型虽然总价低，但得房率还不到72%；118平米的得房率倒是能达到81.7%。
优势和短板都如此明确的户型，选择权完全给到了购房者。从限购解除后的销售情况来看，购房者还是很买账的。
【桂语听澜】
桂语听澜户型图
左边是102平米的户型，右边是127平米的户型，很规矩的四叶草户型，也没有空间浪费。
得房率在74%到79%之间，算是正常。
两枚大道消息
1.三批次集中供地不少地块已经很有进展，比如中海拿的永丰0013地块，定名为中海·富华里，营销中心开在了中海滙德里售楼处。作为上次土拍的最大赢家，中海西红门地块也获得了施工许可。
2.三批次出让的地块中，位于建发珺和府北侧的地块依然被建发拿了，案名叫文源府，拿地以后引入了城建合作开发。目前这个盘的营销中心已经开了，就在之前珺和府的营销中心，预计12月中上旬开盘售卖。真正的“码农盘”又要上新了。
楼市情况汇总：
中指研究院数据显示，上周一线城市成交量整体环比下降32.4%，同比下降35.3%，其中北京成交面积环比下降9.5%，同比下降9.1%。但包括北京在内的重点城市库存整体呈上涨态势。北京可售面积达到1268.6万平米，环比上涨0.6%。
本周一手房网签数据
本周一手房网签数据
作者 | 詹方歌
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