2022年3月1日，北京市住建委正式公布了《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知》，这个通知属于“试行版”，试行周期三年。
在这个通知中，北京市正式提供了“共有产权房”的出租管理方案，允许“北京共有产权房”可以“有条件出租”。
北京的共有产权房，本质上是一种“保障性商品房”，它既有“保障性性质”，比如说房价比较低。同时也有“商品房性质”，比如可以转让产权比例，也可以出租。
但是也正是因为共有产权房这种“半保障，半市场”的性质，所以共有产权房不管是“出售”，还是“出租”，都是“有条件的”。
简单来说，就是北京共有产权房，不得“随意出售和出租”，是需要受到官方的条件制约的。
比如北京共有产权房的出售，就只能卖给“具备共有房资格”的人群。
那么“具备共有房资格”的人是谁？根据北京市的条件约束，只有在北京本地从来没有买过房，也没有卖过房的家庭才有“共有房购买资格”。
只要“申请家庭在本市有住房转出记录”，就不能购买共有产权房。
这个条件还是比较“苛刻”的。
而这一次北京出台的“关于规范共有产权住房出租管理工作的通知”，重点就是要对“共有产权房”的出租设定“制约条件”。
第一，北京共有产权房的出租，必须要在官方的“网络服务平台”上进行“合同网签登记备案”。
而且只有在官方的“网络服务平台”上经过核查发布的房源，中介机构才能代理发布，否则就是“违规”。
这就意味着对于共有产权房来说，不管是出租方，还是承租方，身份信息都要被官方联网锁定。
一旦共有产权房的业主家庭拥有“其他住房”，立刻就会被系统“识别”，就无法再发布“出租信息了”，将会被剔除出租权利。
而且通过官方平台“网签”后，出租方需要交纳“税费”。
根据北京市的规定，个人出租住房采取“综合征收率”，税率大概在2.5%-4%左右，还是非常低的。
由此可见，共有产权房不可“随便出租”，必须要通过官方指定的平台来进行“核验出租”。
第二，共有产权房的“租金有市场参考价”，而且政府代持机构、公租房轮换家庭、共有产权房资格家庭有“优先承租权”。
对于共有产权房的“出租租金”，政府这一次提供了“市场参考价”，这是给租房的人看的，意思就是高出“市场参考价”就贵了。
显然，这个“市场参考价”是引导市场预期的，避免租金定价太高，遏制共有产权房的租金上涨幅度。
所以对于共有产权房的业主来说，最好就是按照“政府的市场租金参考价”来确定租金水平即可，租金定高了没人租了。
既然租金不让“定的太高”，那能不能“定一个低租金”，然后“私底下走阴阳合同”呢？
很显然也不行了，因为政府的代持机构有“优先承租权”。
如果你把租金定的太低，最后就被政府给“租走了”，出租人就“篮子打水一场空”了。
通知里同时提到，“鼓励共有产权住房购房人优先面向本区公租房备案家庭和符合共有产权住房购房条件的家庭出租”。
也就是说，除了“政府代持机构”，“公租房备案家庭”和“共有房资格家庭”也有“优先租赁权”。
由此可见，共有产权房的租金水平，其实也基本被政府所“引导”了，涨跌都是由政府来“引导确定”的。
第三，共有产权房的“租金收益”必须要和政府代持机构进行“分成”，而且政府分成部分是“核定分成”。
共有产权房本身就是“个人产权 政府产权”构成的，所以租金收益必须要“个人和政府进行分成”。
根据通知的内容，这一次共有产权房的租金收益分成，政府部分属于“核定分成”，所谓“核定分成”，就是固定不变，是一个固定值，属于“定额收益”。
比如官方平台就提供了各个项目的“政府收取的定额租金标准”，不管业主的租金是多少，政府都只分成一个“固定值”即可。
比如朝阳豆各庄的“两居室是78平米”，按照政府的“租金参考价”，业主可以获得租金4000元/月，而政府租金收益只分成570元/月，占比不到15%。
再扣掉“物业管理费等其他杂费”，业主最后的租金净收益应该在2500元/月左右。
由此可见，共有产权房的出租是必须要进行“租金分成”的，而且政府分成部分是“定额租金”，不随着租金涨跌而改变。
第四，共有产权房不得“转租”，中介机构不得“经营”。
在北京的租房市场上，往往很多人都把自己的房子出租给中介机构来运营，比如全包给了“链家自如”等等。
这样自己就可以轻松收取租金，不用再费心了。
但是根据本次通知的要求，共有产权房不得“转租”，中介结构也不得参与“运营”。
简单的说，就是“共有产权房”不是用来获得收益的，不能变成机构或个人的“投资品”，确保了共有产权房的“保障性属性”。
综上所述，通过这次“新政”，明确了北京共有产权房是可以“出租”的，但是要想通过“出租共有房来投资获益”，基本不可能。
北京市对共有产权房的出租，有严格的限制条件：出租要在官网网签，租金有“参考价”，租金要和政府分成，同时中介不得参与经营。
最后还明确了，如果“市、区住建管理部门将对违规出租共有产权住房的相关机构和个人，采取将不良记录入管理系统、追究合同违约责任、暂停住房回购和上市手续等措施”。
也就是说，如果违反“新规”，你的共有产权房直接“砸在手里了”，暂停所有的上市手续，纳入不良管理系统。
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