提问1：
章哥您好，我最近正在看房，看上了**项目的一套小复式房，房本面积50平，单价3.8万。但因为是两层，所以应该有100㎡，我觉得还挺划算的。请问这种房子能投资吗？
回答1：
1、 首先说这个项目的性质是商住公寓，并不是住宅。而公寓在2017年“326新政”后一直被严控，没有任何松动的迹象，所以不建议投资。虽然租金收益不错，但因为在交易环节的税费很高，所以涨幅如果达不到50%的话，基本没有利润。最好放弃。
2、 而且，这也不是复式房，只能算作Loft。所谓的复式是当时开发商拉大旗作虎皮，往自己脸上贴金，利用买房人分不清各种产品的区别，来自抬身价。这就相当于明明是低层洋房，却非说自己是别墅，其实就是借个名词而已，并没有实际意义。
3、 你看上的这种房其实应该算Loft，英文名词就是阁楼的意思。也就是说，本来这应该是一间层高较高的房间，但是打了隔断，成了一层半或者两层。
这种隔断有的是开发商直接打好，有的是买房人自己装修。如果是开发商打的，那二层的层高就肯定不能超过2.2米，否则就要按照两层计价了，这是国家规定。
所以说，这种二层其实就相当于阁楼。因为层高低，如果生活的话很压抑，所以只能是睡觉为主，顶多当个书房也就到头了。居住体验和正规的房子是不能比的。
而且，这种房因为刻意的做出两层，所以使用面积更小，因为楼梯就至少占走了三五㎡，导致利用率更低。
而且，这种楼本来就是开发商的噱头。因为如果一栋楼都是小户型的话，得房率会很低，一般不会超过65%，甚至更低。所以开发商才弄出这么个产品，用所谓的概念来忽悠人。
建议不要买这种户型，并不划算，而且长期居住的体验并不好。尤其不适合家庭，并不舒服。就算这不是公寓，在将来出手的时候都费劲，买家太少。何况这还就是商住公寓呢，会导致挂牌时间会更长，套现困难。
4、 如果真的喜欢复式，建议还是购买正规的商品房，层高达标的那种。
所谓复式其实是个宽泛的概念。其本意是指在一套层高较高的房间内，做出错落的空间。可以是打个半层隔断的Loft，也可以做成错层，还包括了真正上下两层楼的跃层。
5、 现在人们一般把户型大的叫复式，比如天通苑的顶复就很出名。把户型小的叫跃层，也就是Loft，一层半形式。其实从标准概念上却正好搞反了。
应该是标准的两层楼，以楼梯相连的才是跃层。而那些不是标准两层楼的，才是复式。但通俗的名词已经被百姓们接受，所以也就没必要较真，大家都理解是什么产品就行了。
6、 复式（跃层）也是有面积标准的。一般来说，房本160㎡以上的两层，居住体验才好，如果有赠送的露台就更好了。
这主要就是因为楼梯的占地原因，正规的商品房楼梯都宽，占用面积更大，5㎡都算小的。而且，在房间里很显眼，周边也很难布置，容易浪费更多的面积。而如果单层小于80㎡，本身就是个狭长的两居室，再被楼梯占走面积，甚至还有遮光的问题，那就显得房间会很局促，有紧迫感，家具也不好布置。
所以，购买复式最好选择单层户型大的，100㎡以上为宜。
7、 总结：不建议投资商住公寓，也不建议投资小户型的复式。这类产品在出手时都会比较困难，收益率也有可能低于普通二手房。
提问2：
章哥好，现在我们孩子刚出生，目前有两个方案请帮忙参考一下。第一，卖掉现在刘家窑的两居室，400万，加上手中的200多万现金，购入西城学区房占坑。但这么做就没房住了，学区房只能租出去，我们搬到父母家或租房住。第二，不卖掉房子，抵押出280万，筹足500万买入更小的学区房或学区一般的。第三，就用现在这220万做首付，贷款买入360万的小户型，纯粹投资。请问哪个方案合适？谢谢。
回答2：
1、 第一个不合适。你们孩子刚出生，现在预备学区房太早了。北京的招生政策年年改革，谁也不知道第二年怎么变。买早了，如果政策变动，那就很有可能不仅投资受损，还耽误了孩子上学。
2、 第二个也不合适。你的房子价值400万，未必能抵押出280万。评估公司一般都是要打折评估的，而且银行也未必都给70%的额度，60%的居多。那也就是说，很有可能是200万。那再减去税费和中介费，你也就能买400万的房。这在西城几乎买不到什么学区房。
3、 建议用第三个方案，最稳妥，也最实际。如果需要学区房，可以在孩子五岁左右时，卖掉投资房产，现有住房或抵押或卖房的进行操作。
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