对于房子给人的第一印象就是财富的象征,特别是在2020年以前,房价持续上涨,房子的流动性也非常地好,那个时候房子可以说就等同于财富。谁家要是有几套房子,可以说就是非常富有的家庭。

楼市迎来毁灭性打击未来房价走势(楼市的问题可能不再是高房价)(1)

在过去的20年我国的房价一路上涨,尽管这两年很多城市的房价有所回落,但房价仍然处于高位。根据中指研究院公布的数据显示,在今年的8月份百城新建商品房平均价格为16203元/平方米,环比下跌0.01%,百城二手房平均价格为15991元/平方米,环比下跌0.13%。由此可见即使在这些城市买一套70平米的小房子也需要百万以上的资金。因此现在的年轻人想要买房,还是需要掏空一家人的钱包和透支未来30年的收入才能勉强买上一套房子。

从上面两组数据我们可以看出,一方面我国的房价仍然处在高位,对于很多人来说买房还是非常困难。另一方面我国的房价确实在不断回落,特别是这两年,我国的房价出现了普跌的趋势。在笔者看来,我国的楼市转折点已经到来,主要原因有以下几点:

首先我国房地产行业经过20年的大发展,已经建设了无数的房子,因此我国已经不缺房子,甚至已经出现资源过剩的情况。根据统计局公布的数据显示,截止到今年的4月份,全国商品房待售面积达到了5.57亿平方米,同比增长了8.4%。而如果加上空置的二手房,我国广义商品房库存量更是高达38.4亿平方米,可以满足1亿多人的住房需求。库存量严重挤压,一方面新房越来越难卖,另一方面二手房挂牌量不断增加。根据相关数据显示,截止到今年的第一季度末,我国二手房挂牌量超过10万套的城市就达到了11个,其中杭州二手房挂牌量更是达到了22万套。

楼市迎来毁灭性打击未来房价走势(楼市的问题可能不再是高房价)(2)

其次就是我国的住房需求正在不断减少。根据央行公布的数据显示,如今我国城镇家庭的住房拥有率已经达到了96.86%,户均拥有住房超过1.5套。因此对于大多数城镇家庭来说,随着楼市遇冷,购房观念的改变,不再以投资为目的买房,他们已经不缺房子。另外我国的城镇化率已经达到了64.72%,与国际发达国家的70%已经相差不远,因此我国未来大部分城市外来人口增加的速度必然放缓。再加上这几年我国新生人口出生率持续降低,我国这两年很可能就会进入人口负增长时代,没有人口的支撑,房价也没有了大涨的支撑。

因此一方面很多城市房价不断回落,另一方面随着通货膨胀等原因,高房价问题会慢慢解决。在笔者看来10年后,楼市的问题可能不再是高房价,而是以下三个“新问题”。

第一:高层老化后拆迁旧改问题

随着我国城镇化的推进,城市的建筑也发了翻天覆地的变化,现在城市的建筑形式基本都以高层为主无论是写字楼还是住宅。但随着人们住进高层,高层的缺陷也开始暴露出来,例如容积率高、公摊面积大、出行过于依赖电梯、容易发生高空抛物等等。特别是高层老化后,面临的问题可能会越来越多:首先高层老化后的维修保养比较困难。我们知道,房子老化到一定程度后就要进行旧改,旧改说白了就是进行对房子的维修保养。高层维修是非常复杂而困难的,首先是电梯的老化,维修不仅花费高而且影响业主出行。其次高层各种管道、线路都很复杂,维修起来更是困难,另外高层的外墙维修也非常地危险。

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其次高层再进一步老化就要面临拆迁的局面,但高层的拆迁和过去市中心的老破小不同,过去市中心老破小,由于都是低层,开发商拆迁后建成高层,这样有足够的资金补偿给这些低层业主。而未来当高层面临房屋老化时,拆迁将会是一个大问题,首先高层住户非常的多,意见很难同意,拆迁工作非常的难做。其次高层住户的赔偿金额也非常的大,加上现在限高令的原因,未来开发商很难再建比现在更高的楼层,因此开发商的利润根本不够。没有利润可能就没有开发商愿意接手高层的拆迁,这样高层的拆迁可能就会被搁置。

最后高层随着房龄的增大流动性会越来越差,很难再进行转手。因为高层有上面两个缺点,因此高层随着房子年龄的增加是不断贬值的。另一方面随着人们生活质量的提高,未来人们对房子的要求也会越来越高,因此高层可能不再受到人们的欢迎,加上现在房子已经过剩,所以未来高层的转手难度会越来越大。

第二:未来持房成本会越来越高

过去人们之所以热衷于投资炒房,一方面因为房价持续上涨,投资炒房能让财富持续增长率,另一方面就是我国持有房的成本极低,除了每年要交少量的物业费以外,几乎没有其他费用。

楼市迎来毁灭性打击未来房价走势(楼市的问题可能不再是高房价)(4)

但随着这几年楼市遇冷,很多城市未来摆脱房地产行业的制约开始完善税收体系,例如房产税、房东税等等。其中房产税是会呼声最高的,也是放出消息最多的。很多专家都表示,房产税大概率会在“十四五”期间出台,也就是在未来5年内出台。一旦出台房产税,持房成本会大大增加,特别是一些持有大量房产的投资炒房者,持房越多需要缴纳的房产税比例会越高。另外现在很多城市已经开始试点房东税,例如河北省、云南省、湖南省等等。未来房产税可能会普及全国,持有房产的人即使把房子往外出租,租金回报率也会降低,这无疑也增加了持房者的持房成本。

第三:房子的流动性越来越差

我们前文说过,现在无论是新房市场还是二手房市场,住房资源都处在过剩的状态。而我国的住房需求却在不断减少,再加上一些购房者持续持观望态度,造成房子会越来越难卖。而今年以来新房和二手房成交量的持续降低也印证了这一点,所以未来房子的流动性只会越来越差。

其实现实中我们也能观察得到,在20219年以前,我的一个朋友想卖掉自己的房子,挂到二手房市场上,十天半个月就能卖出去,而如今想卖掉房子,挂到市场上一年了还是无人问津。因此随着房价的回落,住房资源的过剩和住房需求的减少,房子的流动性只会越来越差。

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