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榆林楼市需求严重透支！风险到底有多大?
每次提起榆林楼市都会引发一场大讨论，你很难想到一座地级市火力如此强劲。
高新区的房价每平米已经1万元左右了，原来的城市中心肤施路的房子却降到4000左右了，这也是对榆林开发商和购房者的一个极大考验，对于开发商来说需要你更专业的投资技能，掌握更多的信息和知识，对于榆林购房者来说，也不要再跟风买房了，需要学习一些理性购房的技巧和知识，这样炒作和博傻时代就会更快的结束。
榆林楼市究竟有多少库存量？
人们最纠结的一点是，榆林究竟有多少库存量，是否如网上所说，一年供应66个楼盘同时开建，建面400万平，供给量达到3万套。
目前，榆林市场在售项目约14个，在售房源不足170万方。待售项目约21个，待售房源超过300万方，只有围墙，没有基坑/建设的占到1/3，典型如榆林壹号院、香缇雅境等项目。
必须备注一下，1、按照取证房源计算，已售房源不计在内，以实际踩盘为准；2、为满足大家的好奇心，将部分有证死盘也统计在内；3、仅绿城桃花源就要占约1/3待售面积。
从在售房源和项目数量上来看，目前榆林市场潜在供应量相对18年略有上升，但与网传数据相差甚大。如果将在售房源划分到东沙片区、西沙片区、南郊片区、西南片区、老城片区、高新片区六个部分，每个区域只有不到29万方。
理性一点来看，这也是为什么榆林东沙某项目一开盘就告罄，高新某项目新房敢报价1.2万/平的原因。
榆林房价是涨是跌？
在2018年，就暴露了一个非常严重的市场分化问题，一二线城市房价随着楼市调控的深化，房价出现下跌迹象或者回稳，西安就是个典型的例子，反倒是像咱们榆林这样的三四线城市逆袭出现一路上行态势。这是很反常的，但是却是有根据的。
一方面得益于一二线城市的严厉调控，很多投资者或房企纷纷涌入三四线城市，这里的调控要么宽松，要么几乎没有，连炒带忽悠的，竟而把县城和乡镇的购房需求刺激到前所未有的境况，从而制造了三四线城市的火爆的假象。另一方面，在去库存的号召下，各地改造刺激政策也推进了这里的市场进入疯狂状态，严重透支和刺激了购房者超前购房，空余资金大部分被调入房地产市场，减少了正常购物娱乐等消费资金流入，那么榆林的正常消费将进入一个长期的冬季，如果2019年继续刺激房地产，相信榆林饭馆、超市、夜市等一系列商业收入将减半，房地产的透支直接导致榆林贷款额增加，收入却与日俱减，商业市场冷清，外出活动的人越来越少，年轻人压力加大，减少了学习时间和个人空间，城市缺少了创新，生活缺少活力，家庭幸福指数就会下降，紧接着离婚率就会增加，紧接着部分人就会出现低价售房，偿还贷款，外出人员就会增多，从而造成城市空虚，人是一个城市的繁荣的基础，创新和活力是一个城市发展和壮大的灵魂，如果这个城市没有了活力，没有了创新，没有了幸福，每个人都像机器一样上班下班？又有多少人愿意呆在这个城市呢？
中信建投指出，在一些三四线城市，2018年的成交量和房价都创下历史新高，部分县市的成交量增速接近100%。这就好比过山车游戏，冲得有多高，下来就有多猛。
社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立就曾表示，三四线城市的居民收入水平低，用去库存的手段刺激购房，金融风险已经隐现。对于房价涨幅居前的三四线城市，应该停这种刺激政策，减少或停止这种安置手段。
榆林房地产市场的降温在房企业绩上得以体现。龙头房企销售放缓，很大程度上与目前榆林的楼市逐渐退烧有关系。
此时的榆林房价已经释放出回落的信号，不是说不让刚需购买，你在这里生活不买住啥？
只是希望刚需购房者千万不要被炒房者带着盲目跟风，人家买完再卖给你就跑了，在一个没有人口支撑仅有资源支撑的三四线城市，是有价无市的城市，将来你卖也卖不掉，租都租不出去。
价格偏低不代表都可以投资，都可以买。大量的三四线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。
榆林楼市分析
关于上述这一点，榆林官方比我们考虑的更清楚，管理也更直接，据了解，榆林房地产开发必须施工到建筑2/3才给预售证。
很多人不明白，这是什么意思，正负零与2/3不都是盖房子吗？完全不一样！正负零，以下只是基础工程，这是最低确证标准，主体未动，先收首付。建筑2/3，榆林高层/小高层对半，这个要求就等同于“接近封顶”。
以前，榆林地产野性十足，简直赤裸收钱，没有出正负零，没有预售证，没有售楼部，甚至于没有置业顾问，摊开一张图纸，就告诉你，敢不敢买？门槛太低导致烂尾概率大增，有兴趣去看一下东沙，很多烂尾只有基地，或者只有地面两三层。
为了严防死守烂尾再次集中爆发，榆林楼市执行了陕西省预售证最严条件，施工2/3才给预售证。这是陕西省绝无仅有的，是一种对购房者最坚挺的保护，几乎是封顶才能销售，差一步就是现房销售了！
榆林市场十分封闭，也不算特别大，不算神木府谷之外，我们将榆林市场称之为“一极多元”。
所谓“一极多元”是什么意思？一个高新区为首，五个片区为辅。榆林高新区，是国家级开发区，是榆林市经济的关键点，因此，高端产品聚集，房价水平较高。其他五个片区，如老城区等，也各有特色情况不一，如老城区榆溪河边上，也是一方好地，却没有被开发出来。
目前，可以将榆林房企划分为两大类，一类是本地，如文昌、泰发祥、怀远地产、兴泰地产、元驰地产、德通等；另一类是外来，如领航、中梁、万达、绿城、阳光城。从现在来看，因为工期被限制，销售被延期，双方市场竞争不明显。
但因为产品规划已经流出，市场上也在反复咀嚼，究竟哪一种产品能够满足“日益增长的美好生活需要”？
榆林购房群体主流还是“自住型 棚改型”两类，一般急需住房的棚改客户群，不会去高新抄高，价格太高；一般有实力的自住型客户群，也不会去东沙抄底，地段一般。因为购买力限制，人们只会买买得起的产品。
除此之外，榆林楼市普遍开始注重物业服务，过去曾有戴德梁行等五大行顾问贴标的方式，提升了一把品味。但榆林人显然不满足贴牌，现在开始引进龙湖、金地、阳光城、中梁等物业，例如领航·星宸引进的是南都物业，是目前中国首家A股上市物业服务企业。
可以说，从现在来看，榆林房地产开发，建筑、景观、装修、物业、智能都有很多需要提升的地方，这些既是市场需求，又是未来的增长点。
来源：徐三刀评楼市，榆林市房地产信息网
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