房地产回暖真实案例（房地产夜壶论会终结吗）

文／宋丁　中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任

7月30日，中央提出了一个重磅观点：“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这话说得铿锵有力，显然是经过深思熟虑的政策定位。这两天，中国经济界和房地产业界对这个定位的反应可谓波澜骤起，汹涌澎湃。为什么？就是因为多年来，凡是中国宏观经济出现严重紧缩或下行风险加大的档口，房地产总是通过政策渠道得以放松闸门，从拍地开始，到信贷、开发、销售、购房等等环节，都表现出积极活跃的姿态，由此稳定和拉动GDP的增长。这就是所谓的房地产“夜壶”论。我说的文雅一点，房地产常常被当做“救火队长”，关键时刻要请出来扑灭宏观经济领域可能失控的“火灾”。

事实上，近几年来，国家高层已经在不断推出各种调控政策，包括“房住不炒”的战略、“房地产长效机制建设”以及“坚决遏制房价上涨”这样的政策导向，都已经包含了限制房地产作为刺激经济的手段的意思在里面，只是这次会议明确提到这个定位罢了。

显然和下面三点有关：

• 第一，上半年全国经济走势基本平稳，GDP保持了6.3%的增幅，尽管经济下行压力仍然很大，但是，预计下半年的走势总体可控；
• 第二，中美贸易战打到目前状态，相比去年看，中国方面的底气更强，思路更加清晰，条件更加严格，信心更加坚定。由中美贸易战可能给中国经济带来的负面影响变得越来越可控了；
• 第三，上半年围绕5G发生的美国打击华为、华为以一系列“备胎”计划反制美国的事件，相当大程度上增强了国家高层以及国人对中国科技力量和科技创新发展前景的信心。

正是由于上述各个方面的良好表现，使得高层对全国经济逐步实现由产业升级和科技创新推动增强了信心，在这种情况下，多年来形成的对房地产拉动经济、呵护经济的依赖性在明显减弱，最终导致在这次会议上提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的重要政策定位。

但是，这两天我脑海里始终徘徊着一个问题：

在回答这个问题之前，我先举一个例子。今年6月下旬，也就是各地上半年经济即将结束的关口，深圳突然推出5块住宅用地拍卖，被称为“史诗级”拍地，经过数十家房企、数百轮的强力争夺，最终5块地名花各有主，政府成功回收总地价达到224亿的规模。在受到中美贸易战贸易出口受阻和科技企业遭受打压的双重压力下，深圳上半年的经济增长受到严峻挑战，在上半年快要结束的时候，深圳突然罕见地一次拿出5宗地来拍卖，显然有利用卖地收益补充上半年GDP增加值总量的考量，这时候，房地产“救火队长”的角色扮演得非常到位。

需要说明的是，深圳在全国一二线城市中是对土地财政依赖程度最低的城市，每年的地方财政收入中，卖地收入大体占10%，而其他一二线城市很少低于20%，有的甚至高达30%、40%、50%。显然，连深圳在特殊经济情况下都要把房地产拉出来站站台，那些对房地产依赖度偏高的城市更是如此。

举这个例子是要说，在中国，在当前以初中级产业为主导的经济成长模式下，在当前60%的城镇化中级水平下，如果让房地产完全退出中国宏观经济舞台，退出对宏观经济的支撑或补充功能，包括在短期内作为刺激经济的手段，这几乎是不可能的。

那为什么又要提出这样的政策定位呢？我认为这是一个战略姿态，是要引导中国经济朝着不依赖房地产的大方向走，朝着依靠科技创新和产业升级的新动能大方向走。就如提出“房住不炒”的战略方针之后，中国楼市中的投机炒作之风受到极大挤压，但到目前为止，还不能说中国楼市已经是一个完全没有炒楼现象的市场，这方面的风险仍然普遍存在，仍然得依赖高密度的调控策略长期实施管控。而经济增长不依赖房地产，首先要做到在短期内不让房地产成为刺激经济的手段，做到这一点，需要政策层面、土地层面、信贷层面、开发主体层面、市场层面、科技创新层面、产业层面等一系列主体的高效配合，从某种意义上说，这种情况将开启中国经济以及中国房地产发展的新型模式。这意味着，从提出这个政策定位，到完全实现不将房地产作为短期刺激经济的手段，需要很多的领域和主体的高效配合，需要很长一段路要走，需要一个过渡期，不可能一蹴而就。

那么，在过渡期内，房地产市场将会怎样表现呢？

不要想象全国一刀切式地同时出现这种情况，这是不可能的，也是不现实的。未来各个城市将根据各自的情况，分别采取不同程度的策略来管控房地产在短期内刺激经济的现象，能不采纳的尽可能不采纳这种手段，但如果经济增长的确出现危机性的滑坡情况，必要时可在房地产业内应急采纳土地拍卖、信贷下调、产业支持政策、降价走量等手段以扶持宏观经济的平稳运行。

对各地执行这项政策应该允许各地有差异化的过渡性时间表。经济结构和产业结构越合理、经济增长动能越高端的地方，越适用直接、完全采纳这项政策，而目前经济发展水平和经济增长动能仍然偏低的地方，为了避免经济出现大起大落，至少在现阶段仍然有必要保留一定程度的房地产“救火队长”的功能，但要敦促这些地方加快供给侧改革，加快经济结构和产业结构调整，力争尽快走出对房地产的依赖，包括短期刺激经济的依赖，这才是各地经济成功升级和长期健康发展的阳光之路。