编者按: 杭州住宅市场的激烈博弈,处于聚光灯之下。而住宅之外,一些细分市场也在暗流涌动,浙报传媒地产研究院针对杭州楼市细分市场推出系列报道。

第四篇:商铺市场

“一铺养三代还是三代养一铺?”关于商铺投资的段子从来没有停过。但无论多少人在商铺投资中折戟,这个市场仍然有人前赴后继。

“周六饭点根本不敢开车去城西银泰,送小孩迟到好几次,下车库排队至少一刻钟。这难道不是说明旺铺还是很值钱吗?”讲到商铺,很多人联想到的是大型综合体的“人从众”以及餐饮门口的长队。而事实上,万象城、银泰城、大悦城、天街、万达广场等大型综合体商业品牌,其购物中心即Mall这部分,基本自持不对外销售,靠招商寻租统一运营。

而普通人投资的商铺,大多为上述综合体的开放式商业街、住宅底商、写字楼底商、专业市场铺等等。

等投资落了地,不少人才如梦初醒:想象中的变现或者轻松收租模式,似乎遥不可及。

时机对 位置好 投资还是失败了

2016年G20之后,有很多外地客户来杭州投资,有扫货老小区的,有一起团购新房的,而王阿姨和她的同乡们则看中了临平万宝城的“金街”商铺。

Ps:商业综合体街铺,即依附于商业综合体的外围商铺,也是除自营商业外可售卖的商业部分,一般为开放式商业街区,如万达金街,大悦城悦街。

今年的商铺行情(淡市里的商铺危机)(1)

万宝城步行街实景图

“我看好杭州的,临平价格又低,万宝城未来还是地铁口。”王阿姨花60多万在杭州拥有一套铺子,既可以收租又可以养老。

王阿姨投资的时机确实选得精准,杭州在G20之后经历了一大波涨幅,而且万宝城所处的东湖新城,既有产业,又有人口导入,周边居住区密集。

然而这套被寄予厚望的商铺,却并没有给王阿姨带来稳定的回报。

地铁通了,人流也来了,但是万宝城的运营实在太差,商场内好多铺子已搬空,而王阿姨的铺子商场外面的金街三楼,也已经空置了很久。中介告诉王阿姨,可能要等万宝城运营权整体转手后,才可能会有起色。

今年的商铺行情(淡市里的商铺危机)(2)

星耀城一期实景图

比万宝城地理位置更优越的,邻近滨江江陵路地铁口的星耀城,一期为九宜城与开放式商业街,二期为星耀城市生活广场。从现状看两个购物中心运营情况都不尽如人意,尤其是九宜城,除了一家海底捞,其余店铺均不知名,连顶楼的电影院也停止营业。

购物中心如此,开放式商业街情况可想而知。除餐饮、美发等生活必需业态还在营业外,其余业态几乎不见踪影,二楼以上空置率增加,三楼几乎全部空置,紧闭大门上贴着的招租广告显得更加“孤单”,令人唏嘘。

“看准了时机,看准了位置,却买错了东西。”王阿姨感叹道。与住宅和酒店式公寓不同,商铺投资要考虑的因素显然更为复杂。即使品牌、产品、位置、投资时间都没问题,却要受制于大项目的运营。

综合体街铺,与所依附的购物中心唇齿相依,十分考验开发商的招商能力及运营水平,更需要丰富的行业经验及优势资源。若开发商连自身的自持商业都运营不佳,更加无暇顾及外围的开放式街区,“摆烂”成为不得不面对的现实。

底商投资简单?可能更考验眼光

相对综合体的商铺投资,很多购房者投资住宅底商是出于“顺手”:买了住宅以后,有余钱、又被限购,同小区再买套商铺。

小吴就是其中典型,而且算成功案例。2020年,他以总价600多万置入了未来悦200平方米的一拖二的商铺。“现在一楼租金也能达到6块多,整体回报率已经蛮不错了。”小吴满意地说。

小吴的商铺,位于浙一余杭新院区南门对面,随着2020年投入使用以来,附近人流逐渐增多了,沿街很多生活类店铺相继开业,如生鲜超市、理发美容、小吃店等,小吴十分看好这片商铺的发展前景,笑着说:“卖肯定不会卖的,就常年收租了。”

今年的商铺行情(淡市里的商铺危机)(3)

珑玺底商实景图

但这样的案例并不普遍,社区的住宅底商街铺看似简单,也十分考验投资人“眼光”。

做生意的张老板家住申花板块,2017年购入了珑玺的新房,想着手里还有点闲钱,便买了同小区的住宅底商。“当时住宅的价格才4万不到,这个铺子要6万出头,相当于住宅的1.5倍了。”张老板回忆道。

张老板这个53方的商铺,三年前还能租15万,现在一年只能租7万,年收益率只有2.2%,与买之前的预期收益率差了一半还不止。

张老板的街铺虽然位于居住圈纯熟的申花,但正对河道,与对面的住宅区形成了天然的阻隔,人流吸引力明显不足。

另一侧,汉之昀商业中心对面的底商也差强人意,多家商铺贴着转让、转租的告示。一旁做废品生意的老板娘说:“临街这几家铺子空了好几年了,我租的这个之前也空了三四年,房东又着急又租不出去,被我讲价从10万一年降到8万多。本来一定要我签三年,现在签一年也肯了。”要知道,这类废品回收的铺子一般是不允许租在沿街住宅的,对小区形象、卫生会产生影响,可见房东也是无奈之举,着急想回点血。

低总价 高返租 产权不明 “坑”很多

“当初就是被每年6%-8%的返租承诺迷了眼,单价差不多6万买了这里,隔壁宝龙那个时候也才3万多,住宅房也才2万不到。”电话那头,房东朱先生的话听起来十分懊悔,“只有第一年拿到了每月5000的返租,后来就一直空置了,亏到现在了。”

朱先生所购买的商铺,就是位于地铁1号线下沙文海南路站南侧的蒲公英天地。至今还可搜索到彼时的营销广告“地铁旺铺,即买即收益,包租十年,前五年租金6%-8%递增”。

今年的商铺行情(淡市里的商铺危机)(4)

蒲公英天地商铺销售信息

实地探访后,记者发现确如朱先生所言,蒲公英天地空置率较高,粗略估计一楼空铺在一半以上,且基本被外卖餐饮占据,沦为典型的“外卖城”。人流也稀稀落落,除店铺员工及跑腿的外卖小哥外,几乎看不到顾客。

朱先生坦言:“目前这片出租行情不太好,我这个铺子一个月只能租2000元左右,按这种行情要将近40年才能回本。”朱先生也非常无奈,表示铺子挂到现在,几乎无人问津。

今年的商铺行情(淡市里的商铺危机)(5)

蒲公英天地实景图

目前蒲公英沿街商铺一天的租金在5-6元/平方米,内部基本在3.5元/平方米左右,同位于高教园板块的宝龙二期,商铺租金至少是这里的翻倍。出租勉强尚可,出售几乎不可能,用中介的话说:“哪个傻子会买这里!”

朱先生还算是幸运的,因为他购入的是地面商铺,早几年已拿出产证,也与第三方运营公司解约,可自行出租或出售。比朱先生更早买入蒲公英地下商铺的业主,五六年过去了,至今产权仍不明晰,不仅返租没拿到手,甚至无法正常交付与招商,陷入无尽的纠纷中。

今年的商铺行情(淡市里的商铺危机)(6)

蒲公英天地实景图

家住三墩的小沈,遭遇比朱先生还惨。

2015年小沈以15万元总价买入三墩香港城二楼电梯口6平方米的无产权商铺。“当初购买的总价是已经抵掉了五年运营管理费的,实际只付了15万。”小沈说,“销售还承诺五年定额返租,从2016年开始每年有1.8万元左右的租金,年收益有12%,到期后还可以回购退还本金。”

但好景不长,随着近些年市场行情下行以及运营不善,2020年9万定额返租拿完后,租金就大幅下降了。小沈动了解约的心思,无奈解约合同签晚了,运营方说资金紧张分批退还,至今还没有着落。

因为当初只签了一纸合同,并没有产权证,小沈最担心的就是钱没着落,铺子也拿不到。

库存高 “坑”也多 商铺投资像“大考”

“买新不买旧。”是本轮调研中商业物业中介说得最多的一句话。酒店式公寓如此,商铺也是如此。

从调研情况看,二手商铺出售无非两种情况,一种是房东急需用钱被迫转卖,这种情况并不常见;另一种就是商铺本身根本租不出去,一直空置不得不出售,这种才是市面上的普遍现象。

二手市场有价无市,一手商铺行情也并不乐观。据浙报传媒地产研究院统计,截至2022年8月,杭州市区(不含临安富阳)商铺存量面积已达546万方,且从近五年的成交趋势看,量级从2018年的93万方下降至2022年至今的25万方,成倍缩减,成交均价呈现新低,如下图所示:

今年的商铺行情(淡市里的商铺危机)(7)

如位于滨江区政府板块的海威天地,可以说集地铁站点、百货商场、中小学校、高新产业、醇熟居住区等于一体,不乏人流人气,如今交付快一年了,仍有5套剩余一手商铺可买。

在如今的大环境下,杭州商铺市场承压将是一个长期过程,尤其是那些运营能力弱、平台管控差的商业项目,更不用说那些“散户”,必将加速优胜劣汰,面临生存大考。

最重要的是,相对于住宅,商铺确实“坑”更多。

商铺最大的问题不是变现慢和贬值,而是可能持续的零收益。商铺的二手市场容量很小,且流转率普遍较低,几乎有价无市,主要靠租金回报。目前杭州市场上商铺投资回报率基本在4%左右,且租金升值潜力不大,还要考虑空置期、免租期、养铺期等因素,若碰到运营不善或商业氛围不佳,长期空铺可能性也极大。这也是为什么被调侃“三代养一铺”的原因。

此外,商铺的“骗局”也五花八门。如“返租、包租”商铺、分割成小户型无产权商铺等,营销时承诺租金抵房款、高点回报、退铺还本,条件十分诱人。但存在问题也很多,一方面可能存在开发商欺诈行为,产权不清、无法交铺等问题,维权困难。另一方面建成后可能运营不善或规划不当,无法达到预期收益水平,甚至降低或停止返租。这类商铺维权案例不胜枚举,如城东的港龙城、九堡的居然空间、萧山的海上明月等,都为投资者敲响了警钟。

商铺的投资交易,不如住宅公开透明,没有投资经验的投资者,很容易被高收益迷惑,从而忽略了基本的产权问题,后续维护自身权益就难上加难。

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