问：我公司是一家融资担保公司，2021年1月28日，我公司与S公司签订《委托保证合同》，我公司受S公司委托，为S公司与Y银行签订的《借款合同》项下贷款提供连带责任保证,并与Y银行签订了编号《保证合同》Y银行据此向S公司发放了合计人民币2000万元贷款同时，G公司以其名下位于J省某地7幢房产及其上土地使用权提供抵押反担保，与我公司签订《抵押反担保合同》及《抵押物价值确认书》，并依法办理了房产抵押登记手续因当地国土部门拒绝配合，未能办理土地使用权抵押登记，下面我们就来说一说关于承包人的优先受偿权优于抵押权?我们一起去了解并探讨一下这个问题吧!
承包人的优先受偿权优于抵押权
问：我公司是一家融资担保公司，2021年1月28日，我公司与S公司签订《委托保证合同》，我公司受S公司委托，为S公司与Y银行签订的《借款合同》项下贷款提供连带责任保证,并与Y银行签订了编号《保证合同》。Y银行据此向S公司发放了合计人民币2000万元贷款。同时，G公司以其名下位于J省某地7幢房产及其上土地使用权提供抵押反担保，与我公司签订《抵押反担保合同》及《抵押物价值确认书》，并依法办理了房产抵押登记手续。因当地国土部门拒绝配合，未能办理土地使用权抵押登记。
S公司出现逾期未能偿还上述借款本息，我公司分三笔合计代偿约1600万元，并分三个案件分别向法院起诉。2021年6月9日， L法院作出判决书，确定我公司有权对G公司位于J省某地7幢房产行使抵押权，以上述房产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。上述判决于2016年7月19日生效。
2021年11月12日，L法院作出另外一份判决书，其中涉及本案抵押人G公司的判决如下：贵司有权对G公司名下位于J省某地7幢房产行使抵押权，以上述房产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。上述判决于2018年2月生效。
2021年11月29日，L法院作出第三份判决书，其中涉及本案抵押人G公司的判决如下：贵司有权对G公司名下位于J省某地面积为28456.47平方米工业用地使用权、J省某地7幢房产行使抵押权，以上述土地及房产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。上述判决于2018年3月19日生效。
2021年5月27日，J省某中级人民法院作出判决书，判决：G公司向Z公司支付工程款15695370.08元及利息，若G公司未履行付款义务，Z公司有权对涉案工程的变卖、拍卖款优先受偿。
此外，G公司名下涉案7幢抵押房产已于2020年11月22日被Z公司申请法院首轮查封。涉案7幢抵押房产所在土地使用权被另一民间借贷债权人王某申请法院首轮查封。根据J省某中级人民法院委托评估机构对涉案7幢抵押房产及其上土地使用权评估结果，预计拍卖所得价款不足清偿上述所有债务。
1.我公司对涉案房产及土地使用权是否享有抵押权？
2.抵押权人、建设工程优先受偿权人、首轮查封人我公司之间的受偿顺序应当如何？
答：1.关于贵司能否对涉案土地及房产同时享有抵押权的问题
根据《民法典》第397条之规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。即尽管贵司未就J省某地的土地使用权进行抵押登记，但贵司已完成该土地上的7幢房产的抵押登记，依上述《民法典》规定，应认为土地使用权也一并进行了抵押，贵司可以就土地及7幢房产行使抵押权。
但是，L法院作出的三份判决书中，有两份判决并未确认贵司对涉案土地使用权享有抵押权，贵司也未上诉，三份判决书皆已生效。故只有一份判决确定贵司对涉案房屋及土地享有抵押权，贵司可在该两份判决生效之日起6个月内向上一级法院申请再审。
2.关于建设工程价款优先受偿权与抵押权并存的问题
（1）建设工程款优先权与抵押权受偿顺序
《民法典》第807条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。对于同一房产上的建设工程价款优先受偿权与抵押权并存时应如何处理，最高人民法院在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》表示，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》（已失效）第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。即建设工程款权利人应优先于抵押权人受偿。
（2）建设工程款优先权的受偿范围
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三项，建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。对于工程款的利息是否属于违约所造成的损失，司法实践中存在不同的看法。最高人民法院在中国建设银行股份有限公司广州天河支行与广州房实工程总承包有限公司、广州洪德置业有限公司金融借款合同纠纷二审判决书中指出，“洪德公司拖欠上述工程款所产生的利息不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中优先受偿的范围，也即房实公司对上述利息不享有优先受偿权……”该案中，该院认定工程款的逾期利息应属于违约所造成的损失，不包括在优先受偿范围内。但《广东省高级人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件疑难问题的解答》第15条规定，利息属于工程价款的法定孳息，承包人主张利息属于工程价款优先受偿权范围的，应予支持。
（3）建设工程款优先权是否及于土地使用权
如前所述，《合同法》及《民法典》皆规定承包人可以就工程折价或者拍卖的价款优先受偿。对于上述“工程”是否包括工程所占用的建设用地呢？目前法律法规并没有明确的规定。但有部分地区法院给出了细化规定，如广东高院在《广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要》规定，建设工程价款优先受偿的范围仅限于建设工程价值，不包括建设工程范围内的建设用地使用权价值。
综上所述，根据本案的情况，G公司名下房地产拍卖所得价款应由Z公司优先受偿，贵司基于抵押权所享有的对拍卖款优先受偿权应排在Z公司之后。尽管存在争议，贵司仍可主张Z公司优先受偿的范围仅包括其对工程的实际费用支出，并不包括利息，并且Z公司不能就涉案土地拍卖价款优先受偿。
3、首封债权对抵押权的影响
鉴于本案的情况为抵押物已由首封法院强制执行，目前抵押物的第二次拍卖已经完成。本案不存在首封法院与优先债权法院的冲突问题。根据《担保法司法解释》（已失效）第55条，“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。”即首先查封抵押物并不会对贵公司对抵押物拍卖款享有的优先受偿权造成实体性障碍。
综上所述，在本案中，贵司享有的抵押权依生效判决确定，贵司基于房产抵押权所享有的优先受偿权在工程款优先权之后受偿，房产部分执行拍卖款的分配顺序应为：
Z公司之工程款——贵司享有优先受偿权的债务——无抵押担保的债务；
土地使用权部分执行拍卖款的分配顺序应为：贵司享有优先受偿权的债务——Z公司之工程款及其他无抵押担保的债务。
