我国老年人口规模大，老龄化速度快，养老需求结构正在从生存型向发展型转变。十四五期间，党中央把积极应对人口老龄化上升为国家战略，连续出台诸多养老产业的应对举措，助推养老市场进入全面加速布局阶段。
五大康养市场新格局，引领康养区域化快速发展。
我国康养市场发展与区域人口、经济、气候、消费、医疗、文化、环境、配套等资源特性密切相关，各区域性特征差异化鲜明。目前“京津冀、长三角、粤港澳、成渝、海南”等典型的康养区域市场加速发展。
长三角区域养老市场特征分析——
长三角区域定位为“亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心”，具有较强国际竞争力的世界级城市群。区域经济活跃度全国最高，同时聚集了2.35亿常住人口，老龄化程度也达到了历史高点，位居全国前列。2020年区域60岁以上老龄人口数量达4718.4万人，老龄化率达21.3%，养老需求量级规模空前。2020年区域养老机构数量达7349个（不含社区养老），供给养老床位126.9万张，区域机构养老床位缺口达14.65万张，养老服务供需缺口极大。区域养老困境过早显现，倒逼市场发展较其他区域成熟，政府高度扶持市场化养老机制，大力引入外资与社会资本，拉通区域养老保险与长护险互联互通，积极推进区域一体化养老发展模式。
表：2020年长三角区域老龄人口与养老机构（床位）统计
数据来源：国家统计局、CRIC康养产业数据库
1、长三角区域养老市场发展特征：一体化发展，外资聚集，社保领先。
特征1：区域一体化发展，以上海为核心联动周边城市错位发展。
长三角区域城市活力度高，经济贡献值位居全国前列，经济的快速发展吸引了大量常住人群，区域老龄化率居高不下，养老需求极大，依靠单城市资源难以满足日益增长的养老需求，因此长三角区域城市联动一体化发展，充分利用区域市场化开放政策、金融资源与医疗配套等优势，缓解区域之间因老龄人口不断增多和资源分布不均而导致的养老压力，发挥上海核心城市作用，统筹推进、分工合作、优势互补，加速推动并实现区域一体化稳定且成熟的养老发展模式。
特征2：外资护理型养老首选区域，国内重资产以CCRC与全龄化康养社区产品为主流。
长三角区域作为我国开放的前沿地带，加之较高的老龄化程度，吸引了大批外资企业进驻，以凯建国际为代表，2012年作为首家外资养老企业进入，之后包括魅力花园、美国峰堡集团、澳大利亚AVEO集团、日本礼爱等企业相继在区域落地养老项目，主推护理型养老，多数采取合资运作模式，以成熟的服务体系与养老理念迅速打开区域中高端养老市场。与此同时国内资本也对区域养老市场寄予厚望，近些年投资力度逐年攀升，涉及重资产投入项目较多，以CCRC与全龄化康养社区产品为主流，包括天地健康城、万科随园嘉树与雅达乌镇雅园等项目为代表，开发品质在全国处于领先水平。
特征3：社保制度全国领先，长护险延伸出沪联动长三角。
长三角区域社保制度全国领先，区域跨省养老就医已经实现异地医保互通，门诊直接结算，优质医疗资源率先完成一体化发展。随着区域老龄化、抚养比与患病率不断深化，2016年第一批长护险试点城市启动，上海成为全国首批开展长期护理保险试点的15个城市之一，改革措施走在前列，一定程度上社会资源向失能老人倾斜，减轻其家庭经济负担，其服务模式包括社区居家照护、养老机构照护以及住院医疗护理三种。截止到目前长护险也已经实现区域的异地结算，为异地养老服务的精准供给带来了强大的助推力，失能老人办理异地登记手续后，便可在异地连锁养老机构享受长期护理服务，机构照护费用可延伸结算，长护险延伸出沪将推动区域养老服务资源的共建共享，加速区域养老相关政策与服务融合。
2、长三角区域重点养老项目特征
长三角区域市场化养老项目中养老公寓产品数量最多，且70%以上项目具备医疗护理功能，区域土地资源有限且老龄人口量级全国最高，导致承载人数较多的CCRC养老社区项目比其他区域数量多，因此重点分析护理院/疗养院与CCRC养老社区两类产品。基于CRIC康养产业数据库典型项目监测统计，护理院/疗养院项目数量达19个，CCRC养老社区项目数量达54个，分布较为均匀，政府投资运营项目暂不做市场特征梳理。
（1）护理院/疗养院产品特征梳理
1）收费模式：以月费制或按需付费（按需按天计算）模式为主。
长三角区域护理院/疗养院是市场化发展医养结合最具代表性产品，区域特色鲜明，养老公寓大部分具备医疗护理功能，市场老龄客群对护理需求之高。护理院属于医疗系统，目前在长三角区域已纳入医保，其收费模式为基础服务费 护工费 床位费 医疗费 餐费与其他，可医保报销。以上海爱以德护理院为代表，收取基础服务费85元/天/人，护工费基于照护比不同收费在60-450元/天/床不等，床位费根据房间面积与人数不同收费区间在30-90元/天/床。
2）客户特点：以需要长期专业康复与临终关怀等医疗护理需求老人为核心。
护理院/疗养院项目以需要长期专业康复与临终关怀等医疗护理需求老人为核心，75岁以上老人占比超90%，多为失能失智、生活不能自理与术后康复老人，医疗介助介护等级较高，小康家庭，子女具备一定经济基础，以上海金城护理院为例，65%以上入住老人费用由子女承担，客户重点关注项目区位与护理水平，地缘性特征凸显，方便子女探望，其次关注项目硬件水平和配套设施。
3）产品户型：户型尺度趋小化，集中在25-40㎡，以多人间为主。
长三角区域护理院/疗养院产品形态以走廊式公寓为主，大部分项目中高端定位，与医疗资质关系密切，户型尺度趋小化，集中在25-40㎡，以多人间为主。如上海爱以德护理院以30-40㎡三人间与四人间户型为主力，匹配2500元/㎡装修成本，配备家具家电，公区与全屋全部进行适老化设计，最大化保证老人在护工协助下生活起居的舒适度。
（2）CCRC养老社区产品特征
1）收费模式：以养老会员制/月费制/产权销售 服务费等多种模式并存。
长三角区域CCRC养老社区数量较多，多位于城市远郊区域，具备多层次的休闲娱乐、养老养生与保健护理等功能，收费模式主要涉及四种，其一养老会员制 养老月费制，以亲和源琳轩养生源为例，会员押金根据户型选择不同缴纳区间在65-190万元，月费按年收取区间根据户型不同在3.2-5.2万/年/床；其二押金 养老月费制，以星堡中环养老社区为例，定位高端，入门押金6.5万元，月费按照房间不同收取区间在1.6-2.8万元/月/床。其三为产权销售型 月度服务费，以天地健康城为典型代表。
2）客户特点：以私企老板高管、医生、律师与政府领导干部等高端客群为主。
长三角区域CCRC养老社区入住老人活跃度整体较高，活力自理老人占比达85%以上。地缘性特征明显，项目周边养老客群占比80%，省外客源占比约20%。客群以私企老板高管、医生、律师与政府领导干部等“高资产高知高干”老人为主，子女多不在身边。入住客户对医疗服务关注度较高，其次关注项目居住品质、环境及休闲娱乐配套设施等内容。
3）产品户型：侧重居住品质与功能舒适，户型面积围绕40-120㎡，以一居室为主。
长三角区域CCRC养老社区产品特征聚焦于居住品质与功能舒适，户型面积围绕40-120㎡，房型涵盖开间、一居室、两居室等，产品以一居室为核心，辅以开间与两居室。物业类型以传统住宅与公寓为主，暂无别墅类产品，均有不同程度的适老设计，中高端项目装修成本均在2500元/㎡以上，最大化提升老人入住舒适便捷度。
