当楼市没有炒房客后，那么调控也就名存实亡了。
这些年，国家为楼市健康发展出台了形形色色的政策，从限购到限售，又从限涨到限跌，从大力支持楼市快速发展到实行房企融资“四档三线管理”，一路走来，内行人看透不说破，外行人捉摸不透。
今天，特地聊聊关于房子限售。
限售由来：
2017年3月厦门打响房子限售“第一枪”，规定从3月份起新房取得房产证后需满2年方可出售。
为何厦门会出台令投资者难以接受的政策，还得从2016年之前说起，自2008年全球出现金融危机之后，厦门的楼市得到快速恢复，并且每月的住宅成交套数一年比一年高，直到2016年下半年，商品房销售套数减半，从3月-6月平均7000套下滑至7-12月份平均不足3000套，导致2016年商品房总成交套数（20368套）比2015年（30184套）下跌32.52%，全年成交面积同比下降26.75%。
与此同时，2016年正是厦门二手房最疯狂的一年，据乐居网统计的2016年全年厦门二手房销售数据显示，全年二手房共计成交51785套，除了二手房成交量惊人，房价涨幅也超乎人们想象，在2012年时，厦门二手房均价14729元/平方米，到2016年初，均价则直逼3万元/平方米，4年时间不到，房价涨幅达到100%，平均每年涨幅达到25%。
限售的意义：
本质上，限售的意义是限制房价短期涨幅过大，比如2016的厦门二手房涨幅超过25%，典型涨幅过大，需要限制价格疯长，但是除了限售难道就没有更好的调控措施了吗？
答案是当然有，通过限价也可以实现。
比如可以根据区域划分房价成交价不得超过上限。
比如可以通过限制新成交价涨幅不得超过原成交价一定比例，这些都可以轻而易举地限制房价疯涨。
那么为什么一定要用限售措施来限制房价疯涨呢？
在笔者看来，限售比限价更能起到一举两得的效果：
一方面，限售之后，二手房2年内不得转卖过户，连转手的机会都没有，就没有涨价的后续了。
另一方面，二手房成交量是新房成交量的2.5倍，二手房抢了新房大半个饭碗，限制二手房出手，就能给新房保住销售主力地位，新房销售提高，土地才有更多市场，土地收入才有更多提升空间。
至于限售政策的出台更倾向于哪一方面，答案其实很明显了。
房子限售高峰期，出台限售政策的城市高达50多个，最短的限售2年，最长的限售10年，二手房涨幅越大的城市，限售时间越久，保定、佛山是限售年限最长的两大城市，虽然针对的是限价房，但是10年内想要改善住房原价卖掉也无法实现，普通商品房限售周期一般在2年-5年。
这些限售的城市中，大多人口常年流入，炒房客看到投资商机，其中不乏包括个人、团体还包括集团公司。
然而时间进入2022年后，对大部分城市而言，限售已经不重要了。
据不完全统计，上半年全国已有超过200个城市出台松绑性调控政策达到460次，其中不乏包括解除限购、限售政策，其中不少城市陆续解除限售限制。
5月9日，苏州市二手房限售3年取消，新购商品房限售3年改为2年。
8月16日，海宁市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》显示，外地居民到海宁市购买新房不再限售。
8月24日，《常州日报》发布消息显示，9月1日起常州市全面取消限售。
限售给城市带来了什么？正如前文所言，无疑能抑制房价疯涨，因为压根不能卖，所以没有机会涨。
事实上，限售是家庭改善最大的阻碍，尤其是国家出台三胎政策以后，因为限售，或将推迟不少家庭生育计划。
除此之外，限售还给城市带来了高空置率，空置率一直以来都是看破说不破的指标。
西南财大历年统计的我国城镇地区住房空置率均超过20%。
而此前贝壳研究院发布的调研数据显示，我国28个大中城市平均住房空置率为12%，其中廊坊、南昌、佛山空置率均超过15%、
随后贝壳研究院因为被吐槽数据不准确而主动删除报告，并公开致歉，空置率至始至终都没有官方主动去统计、
由此可见，对住房改善和高空置率而言，大部分城市，抑制房价上涨，限价比限售更有意义。
近日，华为创始人任正非发表的一篇关于《整个公司的经营方针要从追求规模转向追求利润和现金流》内部文章提到，全球经济将面临衰退、消费能力下降处境，接下来要把“活下来”作为华为主要纲领，把寒气传递给每个人。
作为国内科技领域领军人物的任正非，前瞻性和敏锐程度都非常人能及。
2003年的华为面临出让给美国的摩托罗拉公司处境，当时的任正非就曾预言，如果华为不卖掉，未来就会与美国的苹果在山顶相遇、
结合近几年华为的处境，也验证了当年的设想，而此次任正非感知到全球经济将出现衰退，并非凭空假想。
2022年上半年GDP排行前十的国家中，美国和中国仍是世界上难以被其他国家超越的两大经济体，其次是日本和德国，上半年日本和德国的GDP增速分别为0.9%、2.7% ，日本和德国GDP增速在意料之中，影响全球经济走势并不大。
然而我国和美国的GDP增速却出现了明显下滑迹象。
2021年美国全年GDP增速5.7%，到2022年上半年，GDP增速骤降至3.2%，而我国2021年全年GDP增速高达8.1%，到2022年上半年GDP增速下滑至2.5%。
经济遇冷，突然出现在全球经济体最大的两个国家中，不难想象，全球经济已经出现面临衰退迹象，不排除未来出现衰退情形。
由此可见，当下，更重要的是防止经济衰退，对楼市而言，过去楼市发展走的是高增速模式，即地方城市不断卖地搞基建，开发商不断买地建房子，由此却带来了地方债不断升高，依赖现金流的房企债务居高不下，房地产金融风险高于过去。
如今地方城市发展不能再继续疯狂依赖卖地了，需要另谋出路，房企也渐渐失去了银行这个“金主爸爸”的大力支持，接下来还得靠自救。
与此同时，人们对房子的保值、增值开始质疑，尤其是在2022年以来全国房价均价出现下跌迹象之后，二线、三四线城市房价均出现不同程度的下跌情形，更坚定了投资者“逃离楼市”想法。
因为有限售的存在，即便想甩卖房子也无计可施，只能等限售解除。
随着全球经济从高速增长步入缓慢增长阶段，加上国际形势紧张，国与国的科技、军事竞争愈发激烈，不排除未来将出现经济衰退可能性，。
7月底国家在“下半年经济会议”中明确提出，稳定房地产市场，坚持“房住不炒”定位，支持刚需和改善性住房需求，保交楼，保民生，可以看出，房地产不再被作为刺激经济增长的手段，刚需和改善才是楼市发展重点，而支持改善性住房，就要与解除限售挂钩了。
总而言之，因限制房价上涨而生的限售，在房价回落时期，限售不再重要，更重要的是让长期以来沉淀资金的房地产适当释放出来，才能进一步激活经济运转。#百V聊楼市#
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