今年6月30日，从江西景德镇打响了停D第一枪，然后星星之火开始蔓延，多个城市跟上，出现了城传城的现象；
据不完全统计，在7月中旬的时候，有200多个问题楼盘的业主也开始加入这个群体。
关于此类新闻的评论区里，看到很多网友剑指期房的预售制度，这种评论基本能霸占评论区的第一条，因为这种评论的点赞量很高。
part 1
一些专家，学者就开始炮轰期房的预售制度，觉得这是问题的根源！
著名经济学家任泽平表示：任泽平：该取消商品房预售制了，以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了。
一些房产短视频领域的头部博主也开始怒怼预售制度，引来无数的点赞，那他们是不是觉得现在真的到了取消期房预售制度的时刻呢？
作为经济学家又或者是深耕地产多年的短视频博主，他们在心里真的会觉得能马上取消预售制度，卖现房吗？
当然不能，以他们的认知也清楚知道这一点，但是这么说就能给自己带来流量！
人们都喜欢听自己爱听的，之前在老板面前说老板爱听的话，年薪千万，现在老板不行了，说老百姓爱听的话才是王道；
短视频博主真的这么良心吗？不就是为了让流量带来收益，去找你买所谓大城市的远郊楼盘！
part 2
当然，我们承认预售制有一定的风险，购房者有可能钱交了，楼买了，房子却住不进去！
但是我们不能回避一个问题，就是房地产需要巨大的资金投入，如果真的要实行现房销售的话，对于开发商来说成本会加大很多；
如果土拍的时候告诉开发商你们拿地以后，只允许未来销售现房，那么真正有实力拿地的开发商就少之又少了！
首先，从供应端上看，未来一二线城市人口净流入，而新增加的房源可能无法满足需求，供需关系的变化就会导致房价上涨，反而不利于楼市！
其次，现在全国多个城市对土地财政的依赖度还是很高的，如果开发商迫于资金链问题都不敢拿地，那么地方财政就会有更大的缺口。
这些都没有深度剖析，点到为止，相信懂的人自然会懂！
part 3
图片实拍于朱熹讲学之地廉江书院
《论语·季氏》：“孔子曰：虎兕出于柙，龟玉毁于椟中，是谁之过与？
此话翻译成白话就是老虎和犀牛逃出木笼子，龟甲和宝玉被毁在匣子里，是谁的过错？
曾在福州廉江书院讲学过的宋代大儒朱熹有一句经典批注：典守者不得辞其责耳！
朱熹要表达的意思是主管者不得推脱责任。
为什么会出现这么多的问题楼盘呢？业主的购房款不够盖楼吗？其实很大一部分原因是在资金监管方面。
在上世纪90年代的时候，我们经常能从港剧中看到一些中产去买楼花，这就相当于是我们现在的首付款吧！
买楼花最早起源于香港，1953年，霍英东改变了以前房屋先建后卖的模式，在香港油麻地盖新房时，叫买家先交定金，然后以分期付款的方式买房。
买楼花也就是中国香港的预售制吧，但是和内地有一定的差别！
在香港买楼的时候，付完首付款（也就是楼花）后，在房子还未交付的时候，购房者不用还按揭；
而楼花款是打入律师开设的专项账号中，根据工程款进度给开发商支付资金，开发商用楼花里的钱必须通过银行、律师行、开发商三方监督配合才能完成。
而目前我们内地的预售制度是交了首付后申请按揭，期房封顶后就能办理按揭款。
事实上，我们的资金监管账户并没有那么严格！
在今年五月初的时候，在短视频平台刷到疑似泰禾厦门湾的业主和银行工作人员的对话，时长约7分钟；
业主：我问你一个问题，我的房子封顶了吗？
银行工作人员：你的房子处于停工状态。
随后二者之间敞开了激烈的博弈，工作人员也承认了违规放款。
泰禾是闽系房企，这个派系的房企最大的特点是高杠杆，高负债，高周转。这个楼盘在还没有封顶的时候，开发商就已经收到购房者的全款（首付＋按揭款）；
而这些款项对于一些激进的开发商来说，又要投入到下一个地块的建设中去，如此循环！
在楼市处于上行期的时候，这些隐患并不会太明显，但在楼市下行期的时候，人们对房子多数持以观望态度，当高杠杆不能带来高周转的时候，这些隐患就接连浮出水面。
小结
其实期房的预售制度本身没有错，但是在后期的监管上，相关部门是有所欠缺的。
永威金桥西棠业主有10.115亿的资金被追回，这算是不幸中的万幸，但他们的模式是很难复制的！
在永威金桥西棠1983名业主中，有189名博士、481名硕士，其中本科及以上学历超八成，他们的高学时与其他问题楼盘的业主采取的方法是截然不同的：
永威金桥西棠的业主们组成了法务组、监督组、视频组，多次与房企、政府部门沟通协商，还通过微信公众号、短视频账号，将买房经历写成近7万字文章……
并不是每个楼盘都有高学历的业主，或许，其他人的道路会走得更为困难一点！
但是购房者之间本身是平等的，他们花了钱，买了房，就应该得到相应的保障，而不是让业主在购房的同时还要学会当狄仁杰，运营自媒体，写长文等。
如果真的有现房销售的那一天，相信所有的购房者都会拍手叫好，但现在说直接取消预售制的人，要么就是不懂楼市，要么就纯粹为了流量！
很多之前土拍市场很活跃的城市，现在民企基本躺平了，就靠国企央企在兜底，他们还能撑多久呢？
至于地方城投也是一种托底的表现，左手倒右手，并不会给地方带来太多实质性的资金流。
现在我们要做的应该是完善预售制度，提高监管力度，确保做到专款专用，避免出现更多的问题楼盘！
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