9月21日，有消息指出，中国人民银行广州分行向辖内各中心支行及银行机构发布关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知。
所谓“带押过户”，是指存在抵押的房产，不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。这也意味着，“带押过户”模式下省去了原房主的赎楼费用和筹措资金的时间成本，可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度。
在本期的《湾区楼市焦点》中，广东广播电视台主持人淼钧，特约主持、掌楼牛市创始人村长，房地产财经专家邓浩志就“带押过户”的新政展开详细讨论，并向粉丝网友分析大湾区重点城市的楼市近况。
01带押过户利好楼市，但作用有限节目开头，主持人淼钧现场直接电话连线房地产财经专家邓浩志，就“带押过户”的相关政策展开讨论。
邓浩志表示：“目前的确有很多城市参与了这次带押过户的政策当中。前几日广州也发了相关通知，鼓励银行带押过户，但具体执行细则和怎样执行暂时还未清楚。”
他提到在广州之前，全国已经有20多个城市推行了带押过户的政策，包括昆明、济南、深圳、南京、苏州、无锡等大城市。为什么广州也来执行这一政策，其实是有四方面的好处。
第一，加快过户时间。在过去，如果卖家处在供楼阶段并想卖房，首先要进行解押，而解押需要申请，然后筹钱，筹钱后再进行还钱，通过一系列步骤才可以将房子拿出来卖并过户，而买方也要进行评估、放款的步骤。带押过户实施以后，可以将多个步骤合为一步，节省很多时间。
其实在十几年前，广州已经实行过相关的政策，早期称为转案。最近这几年部分银行不接受这种形式，需要购房者将房契赎回，才可以进行相关的过户流程。虽然这并不是一个新出的政策，但这个政策的重新出台有助于盘活二手市场，无形之中提高交易效率。
第二，降低过户成本。过去，卖方在买房前需要自己筹钱赎回物业才能进行买卖，如果没有充裕资金，有时还要找第三方机构和银行借钱，在整个流程中产生的费用称之为过桥资金，这些过桥资金的成本其实是不低的。因此，实施带押过户可以省下中间这个流程所产生的税费，还可以省下过桥资金，一举两得。
第三，对盘活二手市场有积极帮助。最新数据显示，广州二手挂牌房源已经达到了12万套，创下历史新高。在过去广州每月网签的二手房数量为七千套，估计一年能卖八万套，因此这12万套一年时间是卖不出的。当然，这种情况不单是在广州，包括全国各地都是一样的，挂牌数量增加了，但交易并不是很活跃。所以降低时间和成本对于促进二手交易有一定的积极作用。
第四，这个政策虽然指向二手，但也有利于一手楼市。目前，国内大多数城市一手房的购买主力军都是以改善型为主，即由小换大、由差换好，先卖一再买一是最常见的刚性改善型购房群体。但由于二手市场的行情较冷，使得他们很难卖掉手上的二手房，而卖不出去就意味着腾不出购房指标，或者没有足够资金买入新房。
因此，二手市场交易活跃也会利好新房市场，继而帮减轻房企资金压力，解决保交楼的问题。
不过，他也指出：”尽管带押过户利好多方，但其对楼市产生的影响并不会有想象中的那么大。“
邓浩志总结认为，这一政策主要影响是降低交易成本以及缩短交易时间，但是对交易意愿的提升帮助不大。他还坦言不要以为这个政策会让买家去二手房，实际上买不买要看买家自身需求，以及对市场的信心。
对于邓浩志的观点，村长补充道该通知只是一个倡议，并非强制性的执行文件，目前广州也还没有银行执行，相信距离全面执行还有一段比较长的时间。不过在9月初，深圳市坪山区已经完成深圳首例“公证提存 免赎楼带押过户”二手房交易服务，成为广东省第一个吃螃蟹的城市。
村长认为，大家要学会辩证去看待新政。他留意到很多粉丝朋友对“带押过户”的理解是片面的，都认为是好事，理由包括卖家节省赎楼费用、缩短二手房的交易时间和提升房源流通速度等等。
但是，结合现在广州二手房的市场来看，这个政策落地以后，业主卖房很可能会更难，二手房的挂牌量会更多。
目前仅仅在贝壳平台上挂牌的二手房，数量已经突破12.1万套，不仅创下历史新高，而且要比广州新房的库存量11.2万还高。如果按照过去一年，广州二手房的平均成交量计算，目前二手房的去化周期大概是20个月，去化周期比新房要长3个月。
“带押过户”一旦实施，必然会刺激到更多二手业主放盘，二手房挂牌量可能会突然激增，业主之间竞争更加激烈。
而对买家来讲，“带押过户”作用不大，因为省下来的钱是卖家的，又不是买家的，无非就是办理过户的时候手续没那么麻烦。并且现在不买房的人，都不是因为价钱或怕麻烦，而是对市场没有什么信心。
所以，村长强烈建议现在想卖房的业主——如果你已经还清贷款的，应该加快一点速度，尽量在“带押过户”落地前搞定。如果你还没有还清贷款，但是可以凭自己的能力提前赎回房子，也没有必要等“带押过户”落实再去卖房，毕竟现在新房数量很多并且产品做得很好，大家在有选择的情况下都会选择一手房源。
接下来，特约主持村长介绍了本周的亮点项目。
首先是上个星期预告过的知识城·越秀·居山涧。村长回忆表示，这个项目给他的第一个感受是舒服，环境有山有河，现场还能见到白鹭。从园林到销售中心、板房，设计带给人一种东方禅意的意境。
第二个感受是奢侈，整个项目只有300多套房源，全部做到独梯独户，容积率只有1.2，接近别墅社区的低密度。目前，销售中心仅做了190㎡和160㎡两个板房，户型设计上比较特别，有超大L型阳台，距离山体最近只有7米，在阳台或者窗边就能看树枝摇曳；另外整个屋子四角都无立柱，还做了270度飘窗进一步提升景观视野。
项目楼面价是3.3万/㎡，目前吹风价在6万 ，是知识城的最高水平了。
第二个项目，同样是之前提到过的越秀·白云·星汇城。项目今天开盘，价格方面有惊喜，总价最低150万，78方三房首付50万起，相当于单价1.9 万。对比外围区域，增城从化都要卖这个价格了，花都南沙早就卖到2～3万了，所以1字头买到白云新房，可以算是广州性价比之王。同时，越秀·白云·星汇城本身有商业和白云广附系的九年一贯制学校，配置非常不错。
很有意思的一点是，黄埔知识城和白云钟落潭两个板块在地图上是接壤的。但是一个均价3万，产品改善为主，最高6万，另一个板块只要2万出头，主打刚需客，1字头都有得成交。
对此，村长表示有时候地理位置、与市中心的通勤距离未必就能决定这个地方的房价，最重要的因素可能是人。区域内的居民什么职业，购买力如何可能才是影响区域楼市发展的关键。
第三个是历史悠久的项目，大概所有广州人都知道的番禺祈福新村。作为一个30年成熟大盘，目前常住人口达到了30万，本周六要加推全新组团——祈福半山臻品，吹风价为4.8万，像学校、医院、楼巴等相关配套都是现成的。
产品方面，本次新组团更讲究舒适度，两梯四户南北对流，面积从最小的82㎡到145㎡不等，非常适合祈福老业主置换，还是现楼交付，整体交付标准较高。
最后一个项目是位于南沙的中铁阅江来。项目是今年5月由中铁拍下的地块，位于明珠湾起步区与蕉门板块的交汇处，灵山岛的北侧，相当于在南沙区CBD同区府板块之间，还可以望到蕉门河河景。
这个项目有住宅、公寓、商业和学校等等，预计首推89-123方三至四房全部都是n 1户型，使用率非常高，项目位于刚需和改善之间，舒适度高，南面是一座超大商业体，隔壁是由中铁新建的马路，可以避开大货车和限速路段，业主自驾的舒适度提升不少，参考周边价格在2.5万至2.8万左右。
02大湾区楼市承压 广州稳健领跑随后，特约主持村长和主持人淼钧就大湾区其他城市的楼市表现做出探讨。
村长表示广州、深圳、东莞、惠州几个主要城市，这几个月的楼市表现都比较一般，广州已经算是其中最好的一个了，这主要得益于广州楼市的稳健，对比其他城市，房价过去一直都是涨得相对较慢，炒房客偏少，市场比较健康，所以在楼市下行期也算是站得稳，中心区板块和改善、豪宅类项目更是不降反升。
但是其他几个城市，就比较艰难了。譬如深圳，目前市场持续低迷，二手成交量为近15年新低，现在每个月只有1000-2000套的成交量。
图片来源：深圳发布
主要问题是深圳楼市大起大落，吓走了不少购房者，使得市场信心比较脆弱。新房方面一样不容乐观，上半年新房共成交1.6万套左右，同比跌幅接近四成，而广州6月份单月的成交量就破万了。价格方面数据就更差了，去年7月份开始出现明显的下跌，目前的二手价格基本回归到了2020年初的水平。去年大部分的新盘都可以日光，但今年开始明显减少，网红片区也不例外。
另外，过往深圳人买新房需要积分，但现在大部分的项目也达不到需要积分认筹的条件，整个上半年只有一个盘需要积分认筹。
深圳情况都如此，那么临深的东莞和惠州情况又怎么样呢？
最近两个月，东莞惠州都有不少新政出台，譬如东莞下调部分中心城区首付比例，惠州下调刚需首套房首付比例下调，但从成交数据来看都并没有什么起色。
村长表示东莞楼市上半年比较冷，7月份是一个转折点，现在开始慢慢好转。
过去五年，东莞半年的新房供应大概是1万～2万多套，成交2万套左右，但今年只有1万套左右的成交，直接腰砍；二手房方面也不太理想，成交量都是打了五折，房价基本回到2020年上半年的水平。直到近期政策落地，而且不断加码利好，市场热度先开始从底部回升。
图片来源：影像莞
惠州就比较麻烦了，典型的存量房市场，库存超高。上半年新房累计成交不够3万套，同比缩减接近六成，二手市场基本就是停滞状态，业主变现比较痛苦，打骨折都很难卖出，甚至有中介打电话给村长表示一线海景房35万即可交易，但是他兴致欠缺。
”都是临深城市，那为何东莞楼市恢复得更快呢？“主持人淼钧询问。
村长表示东莞位于广州和深圳之间，地理位置更有优势，此外还有三个客观原因。
第一，东莞本身经济、人均收入、人口增长、城市建设，各方面都是好过惠州的。打铁还需自身硬，一个地方楼市的基本面，始终都要看经济、人口能不能够支持楼市的发展。
第二，东莞楼市的结构要比惠州的健康。虽然东莞有深圳客，但是也有本土购买力，外地客占比远远没有惠州高。惠州楼市已经连续三年，深圳客占比高于50%。一个靠外地客来支撑起的楼市，一定不会很长久稳健的。而且外地客在惠州买房，一般就是选择大亚湾看海，少部分买仲恺、惠阳和博罗，与本地人购买方向截然不同，也导致了这些地方好多楼盘都是空城，无人居住。
以前在大亚湾的海景房还可以做游客生意，酒店式的公寓出租，这两年因为疫情防控和整个经济环境变差，出租率、租金回报率都在下降。而惠州本地人又不认可那边的居住价值，有核电站，晚上乌灯黑火，所以价格再低都不会买。
图片来源：大亚湾发布
第三，同样是临深城市，东莞和深圳之间的关系不仅仅是地理位置上的那么简单。从80，90年代以来，两地一直都在产业上有互联互通，即资金和人才的联系，为东莞带来足够的购房需求。此外东莞市32个镇街，产业各不相同，发展较为平衡，环城路还是免费的，外地居民自驾出入很是方便。
反观惠州，惠州与深圳之间的联系相对比较单薄，主要就是位置近，惠州有海景资源，能够吸引深圳人去度假旅游。但是这种关系，很难吸引深圳人买在惠州并且长住惠州，加上惠深之间的交通硬件也比较一般，便利程度远远不及东莞，所以惠深双城生活很难推广开来。
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