有个朋友说，法拍房比盲盒还刺激，因为你不知道要面临的是惊喜还是惊吓。但，依然有很多人难挡低价优惠，纷纷入局。
1法拍房有多火？几组数据可见一般。
挂牌量上，以阿里法拍房平台为例。2017年，该平台法拍房挂牌量仅9000多套，到了2020年，已经突破200万套。短短三年时间，挂牌量上涨200多倍。
法拍房报名人数、成交量，在过去几年同样呈现数倍增长。
全国法拍房成交量变化
来自海豚选房的数据显示，全国法拍房成交数量，从2013年的1313套，在2018年骤增至139737套，增加了一百多倍。
在北京，今年1月份的法拍房成交量创下2020年以来的新高，平均7.81人争抢1套法拍房。
相当于市场价7、8折的法拍房，成为很多人的捡漏新方向。就连房姐多少年没见的远方亲戚，去年也在问：法拍房能不能买？
不同于购买普通商品房，法拍房背后牵扯因素太多，是捡漏还是跳坑，既讲究专业性又得靠运气。价格虽诱人，也不能掉以轻心，不能一看价格低就两眼放光的冲过去。
尤其需要注意的是，有一类房子，不管价格多低，都尽量别碰。在阿里拍卖的平台上，这类房子，打对折都少人问津。
这就是商铺、写字楼这样的商业物业。
2在阿里拍卖上，住宅房源的价格一般相当于市场价的7、8折，而一些不太热门的房源，成交价最低能到6折多。
当然，也有一些特别热门的房源，成交价甚至能远高于评估价。去年，房姐关注到曾有两套房源，经过激烈角逐后高出评估价成交。
一套是位于农业路上的省实验中学学区房，房龄老、装修差、布局差，但仍不妨碍很多人参与报名和几百轮的竞价；另一套位于普罗旺世，评估价250多万，最终成交价接近300万。
而商业物业呢，就算起拍价相当于评估价打了对折，依然鲜有问津，流拍频繁。
阿里拍卖上已经结束拍卖的商业用房，绝大多数无人报名而流拍
有的商铺二次拍卖，依然流拍
在阿里拍卖上，郑州市域范围内2月至今已经结束拍卖的商业性质的物业（涵盖商铺、写字楼、公寓）共有109套。无人报名参与竞拍的有92套，也就是说，这92套最终均流拍。成功拍出的只有17套，占比仅仅16%。
是价格不够优惠吗？必然不是，恰恰相反，如同上面所说，商业物业的价格优惠幅度比住宅更大。
来看几个拍卖的房源。
比如位于福彩路的商铺，评估价是1128.8640万，变卖价为677.3184万，相当于打了六折，有3000多人围观但无人报名，最终流拍；
还有高新区梧桐街上的一个商铺，起拍价相当于评估价的56折，同样以流拍告终；
位于文化路上的航天商务大厦某个整层的办公空间，评估价1799多万，起拍价定在了1038万，相当于57折，但也无人过问。
一马路1号一个价值322万多的商场商铺，打56折以180万的价格起拍，同样有人围观有人“设置提醒”，但无一人报名竞拍。
在阿里拍卖上，被“贱价处理”的商业物业还有很多。但就好比超市里的冷门商品，打上黄色促销价签也没人愿意多看一眼。
究其原因，与这几年的商业物业的天量供应和投资风险直接相关。
3先说商业性质的公寓，我们1月份曾写作一篇《成交腰斩、去化周期100个月，哑火的郑州公寓还有救吗？》，对当下郑州的公寓市场做了比较详细的分析呈现。
公寓总体有什么特点呢？
供应猛增、成交锐减，2020年的成交量仅为2019年的42%，库存去化周期高达100个月。在价格上，打折促销、降价贱卖已是常态，最近这两年，四环内单价万元以内、特价5、6千的公寓，频频出现。
且不说购房者越来越理性，正在逐步远离公寓。单是市场上的公寓就已经优惠频出，又有什么动力去法拍房市场凑热闹呢？
再看商业。来自贝壳研究院的数据显示，最近几年商业供应和成交同步下滑，库存压力仍然很大，高达107个月。租金自去年第一季度就开始逐步下滑。
而高企的库存也意味着，未来郑州商业市场主体的供应量和压力依然很大。受电商冲击，实体商业在近年来步履维艰，两极分化愈加明显。相比于自持的物业，出售型商业面临的不确定性和生存压力更大。
最有代表性的是瀚海北金，位于北三环文化路的黄金地带，开业初期人流巨大，后续因为小业主和商场经营方就租金收益无法达成一致，导致商场一落千丈、垂死挣扎。
也正因为这样，有很多投资客对于商铺开始持谨慎态度。
商铺不好卖，法拍房中的商铺房源更难变现。
对于写字楼而言，供应量继2019年达到近几年高点之后，2020年有所回落，成交量方面，已经连续多年下滑，去化周期也从2016年的10几个月上升到现在的30个月。
尤其是受疫情影响，不少中小企业受创，写字楼退租比例在过去一年有所增加。位于金水路上的某个写字楼，空置率一度超过六成。
租金收益的不稳定加之写字楼相对较高的投资成本，导致写字楼物业在法拍房市场上并不受宠。
综上，相对来说，居住属性更强的普通住宅，在法拍房市场上的热度更高。当然，在商业物业中，除去流拍的绝大多数，也存在少量的成交比例，在这其中，也不乏激烈角逐。
4下面，我们以几个商铺为例，来看看法拍房市场中的热门商铺有哪些特点和共性。
丰庆路沿线一社区商铺经历近两百轮竞价才成交
1、2月9日成交的金水区园田花园的社区底商。
评估价252万多，成交价295.6万，高出评估价40多万。该房源共有12人报名竞价，经过194轮竞价才成交。
这个商铺面积141.65平，位于丰庆路东侧，拍卖时商铺出租给了一家药房。
2、位于东区民生路上的金领时代临街底商，2月6日4位报名者经过38轮竞价，以低出评估30万的价格305万成交，商铺面积114.51平。
该商铺带有租赁，租赁期限截止2025年7月份，每月租金为16700元。也就是说，竞拍者收房之后的未来几年，直接收取租金即可。
3、今年1月26日成交的金水区红专路上金成西苑的社区底商，面积138.46平，成交价297万多，比312万多评估价，低了十几万。拍卖前该商铺租给了一家品牌渔粉店。
该商铺共有6人报名、竞价78轮。
4、一马路8号银基广场1层一套118平的商铺，评估价800多万，以650多万成交。该商铺有3人报名，共计竞价105轮，竞价过程相当激烈。
5、同样是银基广场1层的商铺，面积33平，以295万多成交，4人报名、竞价41轮。
更多案例不再一一列举，感兴趣的可以去阿里拍卖仔细调查。这些成功拍出甚至非常抢手的商铺有什么特点呢？
一，商铺的类型，以社区底商居多。
二，位于商场的商铺，存在以下两个特点的更容易拍出。所处商场经营状况较好，并且商铺所在楼层比较优质。比如上面提到的银基广场的这两个商铺，都位于一层，占据了比较好的位置。
三，带有租赁的商铺会加分，收房即可收租金，缩短出租周期。
四，面积过大的商铺不好拍卖，一般来说一百平左右的商铺更好出手。
五，就社区底商而言，大型小区、周边居住环境成熟、紧邻城市主干道的商铺，更具吸引力。
对于商铺投资，我们一直不建议，而从法拍房上捡漏商铺，依然不太建议。如果你觉得有漏想捡，那么，以上几条仅供参考。
无论是买房自住， 还是买铺投资，你会选择捡漏法拍房吗？留言区见！
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