成都住宅限购，很多没有资格的买房人把目光投向商业公寓，公寓销售量从限购后开始火爆起来。公寓的优缺点很明显，优点：面积小，不限购。很多人也会说公寓总价低啊，现实是核心地段的公寓总价至少100万以上，总价并不低，非核心地段的公寓无投资价值。缺点：商业用水用电，生活成本高，二手交易税费高，不能享受落户，学区等住房红利。
在过去20年房产发展里，房产投资给大家带来翻倍的收益，相信买房就能赚钱，再加上置业顾问的说辞，在明知缺点明显的情况下依然购买，因为那些缺点在房子带来的收益面前微不足道。那我们看看公寓的收益回报率有多少？本篇文章将从公寓的交易税费、公寓升值空间、租金回报率、交易流动性、隐藏风险五个方面进行说明。希望您能看完这篇文章后，会有不一样的想法。
一、公寓成交税费
公寓交易税费高大家都知道。但很多人想的是房价涨了，这点税费算啥呢？再说税费都是买方给，关我卖方什么事？那我们就来看看这点税费到底有多少？买方出的税费是算在购房成本里的，多出一万他就多一个选择。所以不要觉得税费跟卖方没关系。
非住宅税费计算有两种方式
1、差额征收（必须有不动产发票或增值税发票，原件或复印件都可以。）
卖方：增值税（差额）*5.3%，个税（差额）*20%，土地增值税（差额）*30%-60%，印花税（全额）*万分之2.5。
买方：契税（全额）*3%，印花税（全额）*万分之2.5。
2、核定征收（全额，无购房发票）
卖方：增值税（差额）*5.3%，个税*1%，土地增值税*8% ，印花税*万分之2.5。
买方：契税（全额）*3% ，印花税（全额）*万分之2.5。
这里假设卖一套公寓 100万，当时购买90万，差额10万。计算如下：
备注：1、差额土地增值税率是30%，40%，50%，60%，四个等级，收益越高，纳税税率越高，以房管局系统为准。表格里按40%计算。
2、无发票全额纳税中增值税以差额纳税，这个差额以当时房管局备案价与成交价的差额纳税。
这里大家可以看出来有发票和没发票纳税将近一倍之差，所以各位买了公寓的朋友们，请保存好您手中的发票。
二、公寓升值空间
公寓的升值空间我们可以从历史公寓销售情况看看，那些卖公寓的业主们都赚钱了吗？以成都核心区域大源版块的建发天府鹭洲为例。2013年精装公寓均价8000元/平，7年过去了，从某家上可以查到最近成交的一套公寓价格48万。7年时间表面上看每平米是赚了1200一平，但是除去贷款利息或首付资金成本，这一套房子卖家是不赚钱的。而建发住宅却从2011年均价11000多涨到了现在的38000多一平，涨幅是公寓的4倍。不知当时买公寓的业主们现在有没有拍着大腿说我当时为啥没有多买几套住宅。
我们再看一下2017年开盘的复地金融岛，位于成都金融城版块，当时开盘均价25000/平，查到的成交量只有2020年10月这一套，成交单价16000多。单从房价上看就已亏近9000每平，再算上利息啥的，有兴趣的朋友可以算算这业主血亏多少？
两个核心区域的公寓销售尚且如此，那些地段不好的公寓情况可想而知。
三、租金回报率
买公寓80%的人是用于投资，等待岁月洗礼后的地段升值与租金的回报，当个包租公/婆每月定期收租金还是挺爽的。我们以建发天府鹭洲为例，总价48万，每月租金1800-2000，以月租2000我们简单粗暴的计算一下投资回报率：2000× 12/48万=5%。回报率再除去房子空置期，贷款利息以及首付资金成本，实际回报率低于5%。当然随着时间的推移，租金肯定也会上涨，但上涨的幅度也达不到每月支出的贷款成本。
四、流动性
流动性对于房产买卖有多重要，大家都能明白，但很多买房人很少会将其考虑进去。二手公寓成交量就能反应出其在交易市场的流动性，交易量越高流动性越好，您出手也就越快。反之您即使想卖，也需要等很长的周期才能卖掉。房子流动性差想要溢价卖，几乎是不可能的事。我们来看看公寓历史成交量是什么样的情况？
从某家网站上可以查到公寓历史成交总量是6919套。而2019年-2020年两年内成交量是2745套，每个月的成交量大概115套。
70万以上的公寓成交量下降到了1131套，而2019年-2020年两年内成交量只有761套，每个月的成交量大概32套。
而100万以上的公寓成交量只有404套，2019-2020两年内成交量只有170套，每个月的成交量大概7套。100万以上的预算，购房者有更多的选择，即使没有资格，也可以考虑三圈层的住宅。
公寓成交量最好的是总价低于60万的，共计5066套。占了总销售量的73%。这类购房者资金有限，即使有购房资格也没有住宅可以选择。
从上面数据可以看出70万以上的公寓成交量占总成交量的16%。而100万以上的公寓成交量只占总成交量的2.5%。公寓价格越高，成交量越低，相应的流通性就越差，销售周期就越长。
五、隐藏风险
公寓的隐藏风险是如果您所在的城市放松限购或是完全解除限购后，那一群没有资格的人还会去买公寓吗？没有了这群人，您的公寓卖给谁呢？您考虑过这个问题吗？
最后在大家说一下70年产权的公寓，这个其实就是住宅，它所有的政策是与住宅一致，只因冬至那一天，由于日照时间不足2小时被定义为公寓。此类型住宅多出现于朝北，或由于楼间距太窄，照不到太阳的低楼层房子。
有不同意见，欢迎大家留言一起讨论。
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