进入2019年，80后已经步入而立之年，而在北京的房地产市场，“20前”群体受到了越来越大的争议。
所谓20前就是建成年代在2000以前的老旧小区，地段派认为，选择老房子是因为不想住太远，生活方便才是王道，万一再赶个拆迁，岂不美哉。而品质派则对此不敢苟同，认为五环外买个大房子多好，房子新，物业管理严格，环境倍儿好。
随着楼市发展，土地供应侧重和二手房热门成交区域已发生显著变化，五环外的房源数量和成交明显增多，大家对于环线和地段的概念不断被弱化，改善需求的增多，认为好房子大于好地段的人数在增多，但仍然没有影响老旧小区的关注度和成交量。
图：2017年11月北京16区住宅存量分布（来源网络）
为什么非要买老小区？
但凡有足够的资金，谁都知道买新不买旧的道理。其实无论是选择五环次新还是内城老旧小区，每个家庭多少都有自身的顾虑，坚守老旧小区更多是对换房的不确定性，且工作上学非常便捷，尤其是很多老辈在这里生活了几十年，圈子都在，不舍得搬，不想再挪窝。选择五环次新的认为与其在市区一家人挤住在一套老旧小区，不如去远点交通方便的地方，升级一下居住体验，毕竟地铁发展很快，工作也不再是当初的铁饭碗。
而买老小区的逻辑总结来说无非这几种：1.手头钱少但有一定积蓄，工作单位在四环内的30岁左右首套刚需族；2.不差钱，要么手里有钱，要么名下有房，区域内部置换加学区需求；3.老人久居于此，单位不在，人情仍在，居住环境熟悉，哪家蔬菜水果便宜门儿清，人脉圈子固定，置换最好别出院儿。
如果您是以上三种需求接茬往下看。
老小区不保值？
而对于老旧小区的非议也主要是这么几个观点：
1.真想买房，看过市区的房子，但有的房源实在卖相太差，水泥地，脱落的墙皮，老化的管道，有的还不是插卡的电表，夏天开个空调直接掉闸，还有的装修得很用心，但无奈面积小，没有功能分区，比如没有标准客厅，东西多都没地搁；
2.老旧小区不保值，楼市遇冷不抗跌，关于这个问题之前列过太多的数据去说明，相对来说，没有学区属性的老房子，确实综合物业，户型，品质，环境等因素相对较弱，直接体现在了房价上。
楼市好的时候，价格跟着大盘涨，楼市不好的时候，抗跌性要落后大盘，无论涨跌和同地段次新小区相比都不占优势，毕竟老小区普遍以小户型为主，从总价来看，也追不上五环外交通便捷，配套完善的大房子，这也是为什么很多人当初错过置换时机后发现，已经换不了当初想买的房子了，只能要么牺牲面积，要么牺牲环线重新选择。
当然，我说的只是一些极端现象，老旧小区真的就一无是处吗？
五环外的老小区什么人买？
以北部为例，时间往前倒推十年，很多人觉得出了五环就很偏远了，这也就是为什么很多人对于在东坝，清河，来广营等地购房还心存芥蒂，但随着时间推移，北京的地铁线路更多了，郊区到市区的时间成本大幅减少，五环周边新房大都已售罄，04年后二手商品房价格至少也得6万起步，总价低的老小区受到很多购房人关注，因为买市区不够住，买次新选不上太好的朝向户型，在这里却能妥妥的看看南北通透，楼层合适的房子，而且海淀，朝阳部分区域覆盖五环地界，学籍优势也是很多家长考虑的因素。
图：东北五环东坝二手房价格
我们总强调需求，需求！你是想买一个南北通透的老房子，还是隔一条马路的次新小区买个开间，纯粹为了享受小区品质蜗居，我想有孩子老人的家庭，一定会选前者。
如何选择老小区？
如果您确定选择购买老小区，我觉得有几点还是需要特别注意的。
1.购买老小区首先要关注房源性质，看看能不能上市交易，比如央产房有没有具备上市交易的条件，单位分的福利公房做没做房改，包括具备了交易条件，也要关注是否涉及遗产继承，有没有拖欠的公维，物业费，水电费，房子里有无正在旅行租赁合同的租户等等。
2.购买的小区是否为单位自管楼，原先很多厂子和单位都已经不存在了，导致有的小区物业服务这块几乎为零，小区无绿化，乱停车，楼道乱堆自行车杂物等现象层出不穷，这样的房子您购买就要慎重，如果是单位自管或几家单位联合管理的老小区，有的是自己的房管所负责物业，也有的找了第三方物业公司托管，至少出了问题有人给解决，小区的治安，环境也会有所改善。
图：铁道科学研究院住宅区（房龄1986-2009年）
3.物业交割，相比新一点的商品房项目，我觉得这块更是尤为重要，除了第一点提到的物业水电卫生费用需提前结清，室内的不可移动结构和设施，如管道，墙体，门窗，天花板等都是要重点观察的区域，尤其是卫生间和厨房，是否漏水，管道是否因为老化存在安全隐患等，切忌不能掉以轻心。
图：观察老房子室内边边角角各种细节
4.贷款年限
大家都知道目前贷款年限最高不超过25年，除了和购房人年龄，购房资质，还款能力有关以外，房龄和建筑结构也是参考标准，砖混：结构 贷款年限≤ 47 年；钢混：房龄 贷款年限≤ 57 年，这也就意味着在现实操作中，74年前的老房子基本要告别贷款了，74年以后的房子能贷款多少需要让中介帮您计算计算，如果考虑未来进行二次置换，因为贷款年限变短，好不好卖也需要提前考虑。
5.学校划片
关于孩子的上学问题，要做好心理准备，市区公立幼儿园数量有限，学费要比私立幼儿园便宜不少，但小区相对集中，也就造成了片区内生源多，名额少的情况出现，如果您购买了老房子，又有孩子上学需求，一定要提前打听好片区内所有幼儿园的学费和每年招生名额数量和录取情况，有个备选方案，做到心里有谱。另外，划片的变化也是和郊区购房的区别，举个例子，同一个小区18栋楼，17年都可以上a小学，但由于生源数量增多，就会有可能出现某一栋楼上不了a小学的情况，派位去到周边更远一些的学校。
6.小区居民构成
聊到居民素质，大家可能比较避讳去谈，但我觉得毕竟买房不是小事儿，还是需要给大家一些提示和建议，您别小看这一点，如果没选好，后果是你家小区里夏天可能会遇到光膀子的板儿爷，或是遍地的烟头和狗屎地雷，再严重点，您前脚在一楼的花园种了蔬菜，后脚就让做好事不留名的大哥给摘了。
所以，买房前了解入住业主和邻居的大致情况十分比较，租客多的小区和买房自住多的小区会有不同的感受，合租和整租占比不一样的小区也有区别，回迁房和商品房的差异，以及小区里住着的都是老师和我这样的糙爷们儿也不会相同，各位可以自行去感受。
总结
无论您购买老旧小区还是新建社区，都是需求和预算匹配的结果，毕竟咱手里握着的都是自己和父母一辈子攒下的血汗钱，与其说考虑保值增值，不如说多想想该如何避坑，才能选到更有价值和未来流通性强的房子，买房不易，且选且珍惜。
您会选老房子还是新房？如果您有好的观点和我们分享，也欢迎在文章底部给我们留言~
