于每一位外来者而言，有一处立足之地代表着在这个城市生活的所谓“安全感”！去年，“租售同权”让在一线买不起房的年青人也看到了希望，至少未来租房也可以和买房一样享有同等权力和尊严。
但最近纷纷扬扬的房租市场，仿佛一记耳光沉重打在租客的脸上，“买不起房不怕，更怕的是未来连租都租不起”，一位租房的同学在群里说出自已的担忧。
过去一个月，全国热点城市的房租如脱缰野马，如北京等部分一线的房租出现快速大涨，一夜醒来，无房者连一块立锥之地都悬了。
8月17日，北京市住建委联合多部门约谈相关住房租赁企业负责人，要求不得利用融资获取的资金恶性竞争、不得以高于市场水平的租金或哄抬租金、不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
有意思的是不久前还哭喊房源不够的二房东，前两天一下拿出了12.5万套房，承诺不涨租。
来源：新京报
然而目前关于租房市场的林林种种，可能一切才刚刚开始。
一
深圳普通住宅真实的租金是怎样的？
房东：房租没怎么涨，三年涨30%是“良心价”
最近纷纷扬扬的租金市场不只是北京，据中国房价行情网数据显示，过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20％。；
这其中，成都涨幅成全国第一，涨幅为31%、第二位是深圳，涨幅为29.7%、其次是重庆、天津、合肥等城市涨幅都在20%以上。
制图：财经观潮；数据来源：中国房价行情网
也许看到一组数据大家会很惊讶，拿深圳来说，房价这一年是横盘的，而房租却逆向而行，也有人认为，正是因为房价没涨，房租才会来填补这样一个“空洞”。
这几天，在家在论坛上，一房东网友发帖表示，自己南山两套房子出租，今年同去年相比房租并没怎么涨，考虑到2015-2017年房租完全没涨，且期间微跌过，可以说平均下来每年涨不过5%（基本持平通胀）。
他认为所谓“房租暴涨的真相"是：城中村改造后、或是装修差的重新装修上市的租金涨幅是主因，或是部分地段因重大利好而致房租上涨，所以不能以偏概全，深圳并不存在普遍大涨。
而另一位房东说：2015年我租的房子4800元，这个月租金6200元，涨幅30%，这个价格还是房东”良心价”。
相比较近一年的深圳房租涨幅，三年涨30%，确实是“良心价”。
租客：真切感受到涨租的压力
但事实上是，这些年来深圳房租也每年有15-20%的涨幅，比如说，一套城中村的房子，租1000多，房东每年固定的涨150-300元。
但若放在小区房上，可能一年的涨租是500-600元甚至更多，而且在前期没涨的，比如说因签了合同等，合同到期后可能是一次性补涨。
房东和租客对于涨租的感受完全不同，房东觉得一年涨10%左右还是“中国良心房东”，而租客却能真切的感受到房租所带来的压力。
有网友表示，小区房2015年一次性上涨了40%，之后确实只是和物价同步，现在涨的猛的其实是城中村，改造之后变成了高价公寓。
一网友今年租住了一套上梅林房子：1月换房同小区两房3800，现在5000左右；当时三房5500，而现在7000左右。单房2800，这个月6楼开间放出来已经3300；城中村更别提了，上梅林新村已经被万科收了好些栋，周边的城中村两房基本3500以上。
下梅林的绿景虹湾也涨了很多，去年到今年年初两房5000-6000/月，现在12000/月起步，而且大部分房源都是二房东，只要某个片区被二房东拿了大量的房源势必会涨。
南山的旧小区小两房2014年每月3000多，现在5000多，将近翻倍！说房租没怎么涨是非常不负责任的说法，说房租涨不过房价那倒是没错，问题房价高了可以不买，房租高了哪里住？
机构介入后：比周边同户型贵出30%以上
以上说的基本上都是住宅的涨幅，而长租公寓市场的房价是一个什么样的情况？
最近一朋友福田的房子也租给了自如，收到房子后不到半月即重装完成，客户可以多隔出一间房，从她手里收走是8000元每月，而这套房改装后租出去的租金已过万。
他们二次出租的收入主要利润点在于，客厅多隔出了一个房间，采用散租给不同租客，以单间定价，会比之前的房子租金高至少20-30%多。
城中村的长租公寓尤其明显，各类公寓扎堆，目前基本没有什么规范，房子经过简单的改造装修后，比周边的同类户型房租要贵50%以上，甚至有些翻了一倍。
图片来源：央视财经 交易时间
二
谁是房租上涨的推手？
未来房租市场如何规范才是大众想看到的
从去来租售同权以来，我们看到的租房市场成为另一种房地产似的新行业。当时许多机构早已看重了租赁市场这一片红海。
去年来，娟子不止一次看到各类论坛与租赁挂上沟，这是前所未有的一个新风向标；各地在推进租售同权的进程中，无论是土地方向的供给，都向租赁物业有所倾向。
8月21日，万科2018年中业绩大会上，祝九胜表示租房市场才刚开始，万科已将租赁这一块作为集团的核心业务，他认为未来还有非常大的发展空间。
事实上，这两年不只是一些中介机构，开发商加入进来，资本市场也在盯上这块蛋糕，租赁业务已经成为一些公司获得资本渠道的板块之一。
但显然，资本、机构的加入，并且在事先没有制订好规则的情况下，已经开始出现了问题。有人说，“为什么中介哄抢租赁房源，因为贩毒都没它来钱快。”
相比住房买卖，租赁市场更具福利属性，是“居者有其屋”的压舱石，房价高企之后，租得起房是城市居民最后的保障。在北上广深等人口总量大的一线城市，住房紧张，房租易涨难跌。但如果房租受外力推动，出现不合理的大幅上涨，买不起房的租客最终将租不起房，失去在城市最后一道安身立命的防线。
1、长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害
杭州一长租公寓公司破产，4000租户受损。
前几天，时任我爱我家副总裁的胡景晖关于房租飞涨的言论，将矛头直指长租公寓蛋壳、自如，瞬时掀起国内房产中介市场的巨大风浪。
他表示：“如果资本挟持了企业，一定会跑偏。长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”
此番预测还带着余热，据媒体8月23日报道，杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司（以下简称“鼎家”）的长租公寓公司宣布破产，这起破产事件有如平地惊雷，牵起人们关于金融 长租公寓模式的警觉。
鼎家破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家，其中爱上街是租客绑定最多的。
在破产通知发布后，鼎家一名负责人直接告诉租户：“没钱退押金，更没钱退房租。”
来源：财经网
2.长租公寓的金融属性
自2014年9月雷军1亿元投资YOU 公寓开始，长租公寓行业不断涌现超亿元级规模的融资。地产、金融、互联网等领域的优秀人才不断涌入，万亿级规模的长租公寓行业，正在经历快速的消费升级。
事实上，二房东（中介）也可以说是目前长租领域经营压力最大的一支，有媒体评论说，“二房东是一个重资产生意，透着强烈的金融属性。前期投入相对集中，要上规模，意味着必须放杠杆。未来收益现金流相对稳定，贴现融资就有基础。”
现在的二手房的业务流程，大概是收房，装修、出租、管理。
为了保证市场的规模，需要收取大量的房源，为了保证收房率，会一次性支出一定周期的租金；装修一般的装修款在1-2万/间左右；到出租给租客，运营效率较高的二房东，自装修结束至完成出租，时间可能不超过两周。
然而这期间的收房所付的周期租金、装修款等资金直接影响他们的运营和扩张。这里也必然需要资金的不断输血。
3.租客小心被“网贷”
中介和租客联系，号称押一付一甚至押0付一来吸引客源，只需要一点服务费就可以，通过种种诱导让你签了合同后，才发现，你和一家XX金融公司产生了联系，每个月的租金不是打给房东的，甚至也不是打给中介的，而是打给这家金融公司的，你的服务费，也是交给这家金融公司。
来源：金融界
事实上，中介和你签下的是一份贷款合同，你以个人信用做承诺，通过绑定身份证和银行卡获得了金融公司一年的租金贷款，金融公司一次性把你12个月的租金全部打给了中介，然后你一个月一个月慢慢的还给银行钱，同时还要支付5.8%的“服务费”。
你欠下了金融公司12个月租金，然后一个月一个月的还，你和金融公司构成借贷关系。中介拿了你的贷款之后并没有全部给房东，其它的钱全部扣在自己手里。
4.房租市场需要建立起规范的监管及定价
目前长租领域的市场定价都是以运营者做主；胡景晖日前在北京召开个人沟通会，呼吁政府加强对长租公寓的监管。
他建议通过全国住建系统建立房屋租赁指导价，每个月以各种平台进行公布；如果有了指导价，出现异常交易，老百姓可以向政府举报，政府一定能查清楚，如果哄抬，可以取消资质；住建部门尽快和一行两会建立联合工作机制，严格监管进入长租公寓领域的资本。
事实上，2016年国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出，到2020年，要基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
然而这次房租事件的爆发，相关部门有约谈机构，但并没有非常明确的执行时间和约束文件出来；22日，是北京打击“黑中介”举报热线开通的首日，共接到投诉52条，23家中介被查处……很显然，这个效果并不能让大众满意。
三
比房租暴涨更可怕的是：
房子甲醛可能严重超标
我们一直在讨论房租上涨的原因：如资本推涨房租，机构高价拿房，毕业季等因素推涨了房租。但如果不是这次房租引起市场如此大的反应，我们还没有注意到另一个健康隐患，每年有多少人因住进新装修完立刻出租的”甲醛房里”。
据新京报此前报道，有部分出租的房屋疑甲醛超标，且都存在刚装修完不久就出租的情况。有二房东的管家说，一些房屋刚装完就挂在自如平台上出租，没时间进行有效的通风处理，“装修好到对外出租半个月左右”。而除自如外，一些中介同样存在短时装修并出租的情况，他们使用廉价的装修材料，不到一周装修完房子，“甲醛超标难免。”
据公众号环保急先锋发文称，在新浪黑猫消费者平台上，针对长租公寓企业的投诉多达上百条，投诉内容主要集中在甲醛超标、诈骗贷款、违规隔断等方面。
7月中旬，阮先生在自如友家上租了一套2居室的房子，房租为每月10000元。可是才住进去两天，就有小区服务中心的人过来告知所租房屋是违规隔断间，并通知他过段时间要进行拆除。
祸不单行，一个礼拜后，阮先生突然感到身体不适，发现全身长满了红包，他认为可能和甲醛有关，于是便找了权威机构来检测，结果和他料想的一样：房间甲醛严重超标。
而事实上，因甲醛超标的事故不止少数，甲醛超标在租房尤其是长租公寓行业，好像已经成了普遍现象。为了追求高效率和降低成本，装修完基本没有空置的时间……
另外，关于房租是否上涨？我们可以预见，未来房租还会涨，会向房贷中枢靠拢，最终会达到一个平衡。
（来源：新京报、新华网、金融界、环保急先锋、中房报等 文/娟子）
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