1997年香港回归，时隔20多年，香港终于决定下一盘大棋！
10月6日，香港特区行政长官林郑月娥发布2021年施政报告，其中提出在新界北构建占地300平方公里的“北部都会区”，满足香港居民居住需求的同时，配合港深跨境口岸和交通基建，与深圳特区形成“双城三圈”的战略性布局。
构建“双城三圈”，“顶流都市圈”诞生！
此次施政报告除了提出建设“北部都会区”，还提出了“双城三圈”的空间格局理念。
“双城”是香港和深圳；“三圈”即由西至东分别为深圳湾优质发展圈、港深紧密互动圈和大鹏湾/印洲塘生态康乐旅游圈。“双城三圈”覆盖了深港口岸经济带和深圳发展最成熟的都市核心区，以及香港境内城市建设资源正在高速汇集并仍拥有庞大发展潜力的北部都会区。
- 兴建港深西部铁路（洪水桥-前海）及扩大洪水桥/厦村新发展区
香港将借前海发展的契机，提升洪水桥/厦村新发展为新界北核心商务区并加强与前海的交通连系，已预留地下空间设置洪水桥至前海的跨境铁路站，并探讨在前海实时“一地两检”安排。发展策略中还提到，港深西部铁路的具体走线，将考虑以最短距离横越深圳湾到达前海。
- 构建香港硅谷——新田科技城
拟构建的新田科技城，将合计增加创科用途土地合共约150公顷，其中正在建设中的港深创科园能提供创科用地约87公顷，可容纳约50000个创科职位，规划的总楼面积大概等于3个位于白石角的香港科学园的规模。港深双方还将共同推进北环线支线规划，该支线可经落马洲河套港深创新及科技园接入新皇岗口岸，增强两地协同效应。
- 研究北环线东延及扩大古洞北新发展区
紧邻新田科技城的古洞北新发展区具有地理优势，已经开展实施工程的古洞北新发展区已预留北环线由古洞站向东伸延的空间，未来将接驳罗湖、文锦渡及香园围一带，再南下经打鼓岭、皇后山至粉岭，形成连贯多个策略发展项目及现有社区的铁路网络，带动土地开拓，释放发展潜力。
4、建设罗湖/文锦渡综合发展枢纽
发展策略中显示，为了提高通关效率，港深两地将探讨港方东铁线伸延至深圳罗湖并在深方设立新口岸实行一地两检的可行性。同时，可研究在罗湖站及上水站之间设置一个非过境铁路服务的新铁路站（暂名为罗湖南站），以释放罗湖/上水北及文锦渡一带的发展潜力，建设商住发展的罗湖/文锦渡综合发展枢纽。
《北部都会区发展策略》的重点行动方向共涉及10项，除了前面四项外，还包括实施创造环境容量的积极保育政策；缔造高景观价值的户外生态康乐/旅游空间；积极改善职住平衡；建设宜居宜业可持续发展社区；改革行政机制工作流程；增强香港的辐射力，全面布局大湾区等。在此发展策略的指引下，将促进港深两地更紧密、更深层次和更全面的合作。
深港发展“一体化”，从通关开始
深港都市圈发展循序渐进，目前深港已开通通关口岸共计9个，其中有蛇口码头、福永码头2个水路口岸，有罗湖、莲塘、福田、皇岗、深圳湾、文锦渡、沙头角7个陆路口岸，深圳到香港最快只需9分钟。而广深港高铁的开通，将两岸联通更加紧密。
图片来源：深圳新闻网
深港房价情况分析
重点来了！虽然深港两城只隔条小河，但香港房价，在大家印象中真的很贵！
香港中文大学香港亚太研究所生活质素研究中心2018年「中大香港生活质素指数」调查显示，港人需要约17年不吃不喝，才能购入九龙一个仅300平方呎（相当于约27平米）的单位，常年位居全球房价最难担负的城市（地区）榜首。
但随着内地经济的迅猛发展，深港两岸房价发生着巨大的变化。
据乐有家研究中心数据监测显示，近10年，香港房价涨幅为82%，对岸深圳房价涨幅为231%。在深圳楼市备受调控的近几年，对岸的香港房价徘徊在11万元/㎡之间，实际上和深圳的价差也逐渐变小。
根据香港差饷物业估价署和香港土地注册处的成交数据，可以清晰看出深港两岸房价对比。深圳罗湖房价相对低洼外，其他片区对于香港对岸部分区域已无太多价差。此外，本次规划中深圳罗湖是未来发展重点之一，潜力无限。
但论居住体验，深圳远远优于香港“蜗居”带来的感受。而买过房的人，都不会仅仅关注当前房价，房产的价值变化更加牵动着买房人的心。因此，港人来深圳置业从未停止过。
在经济水平强劲发展驱动下，深圳部分区域房价基本接近、甚至超过香港房价。曾是全球高房价标杆之一的香港，或许真的被深圳取而代之。
可以看出，深圳，真的未来可期！
港人在深圳置业画像
对于深圳的发展，香港本地人也有目共睹，前几年来深圳置业的香港客络绎不绝，这两年因为疫情原因，来深置业的香港客相对减少了较多。
据乐有家研究中心数据监控显示，近5年来深置业的香港人，以二手房为主，占比63%，新房占比37%。对户型的偏好以2-3房为主，合计占比57%。
据乐有家研究中心数据监控显示，近5年香港人在深圳买房选择的还是关内为主，其中南山占比22%，然后是福田，占比19%，罗湖10年前由于口岸来往便利原因是香港客的最爱，但最近几年占比17%，受欢迎程度退到了南山和福田后面。
随着南山前海加快开发和深圳北高铁站连通广州和全国，港人购房和投资出现新的趋势，可以看出，港人有意沿南山前海和深圳北站附近布局。
据乐有家研究中心数据监控显示，近5年香港人最爱买深圳以下片区，其中以福田、南山和罗湖的片区为主，基本靠近几个通关口岸，位置和交通都占优势。
据乐有家研究中心数据监控显示，近5年香港人最爱买深圳的楼盘（含一二手房），位于罗湖人民南片区的新银座华庭受欢迎程度排名第一，坪山的奥园·翡翠东湾花园是最大的黑马，备受香港人的关注，其次是南山前海片区的网红盘诺德假日花园以及龙岗中心城的远洋新天地水岸花园。
但纵观香港人深圳置业top20，福田、龙岗和南山上榜的楼盘相对较多。
香港人深圳置业的政策条件
随着粤港澳大湾区的逐步落地、中国特色社会主义先行区定位的提升，深圳未来发展备受港人瞩目，深圳也成为港人置业的优选之一。
早在2019年11月，粤港澳大湾区建设领导小组会议上达成了一个共识——“香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件，使香港居民享有与当地居民同等的待遇。”
当前港人来深购房，看下图就够了。
顶流都市圈的八大意义
香港北部都会区发展策略的颁布，会对深港两地带来哪些深远的影响？中国城市经济专家委员会副主任宋丁发表的《香港设立300平方公里北部都会区的八大意义》阐述了其中的深刻意义。
第一，全面融入中国国家发展战略。
这份最新的施政报告充分表明，香港决心全面融入中国国家发展战略，特别是300平方公里北部都会区的设立，将拉开香港与国家战略全面对接的序幕，这是香港更深刻的回归，是香港真正实现以“一国”为战略导向的全新“两制”的开始。
第二，恢复香港在大湾区的核心地位。
香港国安法颁布之后，香港的政治和社会秩序得到了极大的恢复，现在的施政报告又推出北部都会区的重大投资决策，就是一种势所必然的事情，其重大意义在于，让香港得以恢复在大湾区的核心地位，因为如此大手笔的城市经济发展动向，必然在整个大湾区从政策协调、城市规划、产业布局、资金流动、经济合作等一系列领域产生极为重要的引导和辐射作用。
第三，弥补回归以来香港的战略发展失误。
设立北部都会区显然是香港积极调整城市经济社会发展战略的一次重大的决策，是香港的战略性纠偏行动，足以弥补香港回归以来出现的严重的发展失误，让香港经济和社会发展能够回到快速、稳健、协调的大通道里，回到与内地实现战略融合式发展的大通道里，这对香港来说是一大福音。
第四，以巨量投资模式强力拉动香港经济恢复快速增长。
香港设立300平方公里的北部都会区，这是香港百年以来都未有过的超级大举动，其涉及到的投资总额将极其庞大，上万亿甚至数万亿的规模。这次的北部都会区设立，意味着未来几十年间，政府必将在香港经济的快速发展中扮演更加积极的角色，主动引导本地及外部投资的大规模进入，可以想见，香港经济在强大的投资拉动模式下将会呈现持续性快速增长的格局。
第五，深切改变香港长期以来以控地为主导的发展策略。
这次一下提出300平方公里的北部都会区，将近香港三分之一的土地面积，可以说是香港土地开发史上从来没有过的革命性的超级大动作，这里将崛起一座总面积超过港岛的超大型城市都会区，将吸纳250万人居住和工作，必将深切改变香港长期以来以控地为主导的发展策略，必将深刻影响香港土地、经济和城市发展的历史，一个基于土地大开发的全新的香港就要出现了。
第六，根本性改变香港百年来南重北轻的城市空间格局。
设立北部都会区显然是香港城市空间发展史上的一次战略性改变。北部地区将由边界地带、城市外围地带、乡村地带、投资忽视地带一举升格为香港城市发展的核心地带、重心地带、都会区地带，将彻底改变南重北轻的格局。未来的香港，有可能出现北部都会区在经济增长动力上、经济总规模上、对香港经济的拉动上、在香港经济的地位上都实现全面超越南部都会区的情况。
第七，深港全方位、全领域深度合作即将成为现实。
当年深圳经济特区起步的时候，大笔投资都蜂拥到深港边界地带来，就是希望沾一沾香港经济的光，搭上发展的快车。如今世道变了，香港杀个回马枪，也从南面北上到深圳边界来，也是希望保持与深圳同样的较快发展态势，和深圳联手发展，共同繁荣。深港这两个历史上就是一家人的兄弟城市，如今通过河套深港科技合作区开发，通过前海深港现代服务业合作区开发，通过香港北部都会区建设，必将实现全方位、全领域的深度合作，真正推动深港一体化、同城化发展。
第八，深港大都市圈必将改写世界都市圈历史。
当北部都会区横空出世的时候，深圳都市圈的基本架构必然要做出战略性调整，要与香港实现全面融合式发展，形成一个全新的“深港大都市圈”，在这个新的都市圈内，深圳和香港都是核心城市，或者说是都市圈的核心板块，就如大湾区规划纲要中所说的，是“港深极点”，由此带动都市圈内的东莞、惠州、河源、汕尾等圈内诸城市，形成都市圈有机联动、共享发展的新格局。
更重要的是，这个深港大都市圈拥有在全球范围内最强大的金融、科技创新、现代智造、物流航运、国际贸易、网络经济、都市圈消费等综合功能，必将深刻改写世界都市圈的历史，也将创造中国区域城市群发展的全新历史。
——内容摘录于宋丁视点
除了《北部都会区发展策略》，国庆假期深港紧密合作再现新动态：港珠澳大桥将有望变成港深珠澳大桥。
广东省人民政府办公厅近日发布的《广东省综合交通运输体系“十四五”发展规划》（以下称《规划》）提出，研究深圳经港珠澳大桥至珠海、澳门通道，更好发挥港珠澳大桥作用，这意味着“十四五”期间，深圳与港珠澳大桥连接事宜提上议程。
如果港珠澳大桥真的从单Y变双Y，那么深港跨境通道又增加一条，对加强深圳同珠江西岸珠海、澳门的合作都有长远的意义。
深港融合的顶级都市圈已经跃然纸上，虽然还需要较长的时间去逐步实现，但任何大型规划都不可能一蹴而就，双城三圈将成为未来深港发展的重中之重。此时提前把握住机遇的人，就能胜人一筹。
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