“我认为深圳和香港就像两个齿轮，一直处于咬合状态，相互匹配。四十多年来，深圳和香港一直各取所需，各施所长。”——中国（深圳）综合开发研究院港澳及区域发展研究所副所长文雅靖
港深融合迎来全新起点！
10月6日，香港特区行政长官林郑月娥在立法会发表2021年施政报告。
最大的焦点，是《北部都会区发展策略》（下文简称《策略》）中提出，香港北部规划建设占地约300平方公里的都会区，以科创为经济引擎的都会区，与深圳形成“双城三圈”的战略性布局。
《策略》提出了十个重点行动方向及45个行动项目，包括增加房屋供应和创科用地、完善跨境交通基建、积极保育生态、优化产业结构、创造就业机会、引入政府主导的社区营造模式及制订创新批地政策等建议。
计划新开拓约600公顷房屋及经济发展用地，初步估计可增加186 000个住宅单位供应。整个都会区发展完成后，可容纳约250万人居住，并提供65万个工作职位，包括15万个创科产业相关职位。
未来，北部都会区将迸发强大的科技产业群聚效应和人口虹吸效应，势必成为推动大湾区国际创新科技中心建设的重要引擎，深圳河两岸将迎来繁荣发展的新纪元。
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从『两湾一河』到『双城三圈』
深港都市圈渐露雏形
香港北部都会区，占整个香港陆地面积的30%，西起白泥、流浮山，东至打鼓岭、皇后山。
覆盖范围包括天水围、元朗及粉岭/上水等已发展成熟的新市镇及其相邻乡郊地区；并有6个处于不同规划及建设阶段的新发展区和发展枢纽，如：古洞北/粉岭北、洪水桥/厦村、元朗南、新田/落马洲、文锦渡和新界北新市镇。
这里与深圳接壤，拥有7个跨境陆路口岸，是香港境内促进港深融合发展和联系大湾区最重要的地区。
北部都会区总策略是"两湾一河"、"双城三圈"。
两湾一河，指深圳湾、大鹏湾、深圳河的地理形态。
双城三圈，“双城”即香港和深圳，”三圈“即"深圳湾优质发展圈、港深紧密互动圈、大鹏湾/印洲塘生态康乐旅游圈"。
融合深圳和大湾区、发展科创产业、大规模建设保障性住房，是北部都会区三个主要目标。
深圳湾优质发展圈，主要包括香港元朗新市镇、天水围新市镇、洪水桥/厦村新发展区和元朗南发展区，对接深圳蛇口、南山、前海和宝安。其中洪水桥/厦村新发展区，可提升为新界北核心商务区。
产业规划上，主要思路是利用前海合作区，推动和深化深港在金融与专业服务、现代物流和科技服务等高端经济合作发展，计划利用深圳后海总部基地、大沙河创新走廊、南山高新科技区等资源，推动新界北核心商务区发展。
洪水桥就是香港未来深化与深圳高端经济合作的桥头堡。从深圳湾口岸去香港，过往深圳湾大桥，再翻过几个山头，就是洪水桥，现阶段区域面貌较老旧，未来将有一个新兴CBD在此崛起。
港深紧密互动圈，主要包括香港新田/落马洲发展枢纽、港深创科园、古洞北及粉岭北新发展区，粉岭/上水新市镇及新界北新市镇，对接深圳罗湖和福田市中心，是港深口岸最密集的地区。
产业规划方面，主要思路是把港方落马洲口岸与深圳新皇岗口岸合二为一，升级为一地两检，释放约150万㎡土地，规划建设新田科技城，大力发展科创产业，计划形成集研发、生产和投融资服务于一体的科创产业生态系统，打造香港“硅谷”。这也是是港深双方共同推动创科产业发展与合作的核心区域。
大鹏湾/印洲塘生态康乐旅游圈，对接深圳沙头角、盐田和大鹏半岛。这片区域内，港深两地都拥有丰富的自然资源，包括自然保护区、海岸公园和地质公园，生态及生境价值高，适合发展旅游产业。
北部都会区概念的提出，有效整合香港北部相对零散的各新市镇和新发展项目，并释放出约600公顷土地。
按照规划，北部都会区将提供65万个岗位，其中15万个为科创产业相关岗位；增加90.5万-92.6万套住宅，可容纳250万居住人口。
未来，香港将拥有一南一北两个强力经济引擎！
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港深紧密互动圈先发领跑
福田、罗湖迎来新增长极
香港向北，将利好深圳哪些区域？
福田、罗湖首当其冲；南山、宝安紧随其后；盐田大鹏次之。
为什么这么说？
福田与罗湖南部是离香港北部最近的地方。尤其是福田河套片区、罗湖南部区域，与香港仅一河之隔。在这些区域内，深港合作早已打下扎实的基础。
福田河套，有深港科技创新合作区。这是亲自谋划、亲自部署的综合性国家科学中心的重要组成部分，也承担着牵引福田区未来发展“三驾马车”之一的重大使命。
合作区分深方园区与港方园区，深方园区规划范围约3平方公里，形成“一心两翼”空间布局。
聚焦基础科学研究和应用基础科学研究，深方园区重点发展医疗科技、大数据及人工智能、机器人技术、新材料技术、微电子技术、金融科技六大方向，以综合性国家科学中心为目标，拟引入一批国家级科研机构，以高标准打造国际化研发平台。
近日（10月14日），深港科技创新合作区科创园区开园，15万平方米科研新空间开放运营、启动改造，18个重大科研项目平台集中签约、启动入驻。
15万㎡科研新空间包括国际生物医药产业园（二期）、香港科学园深圳分园、国资国企产业创新中心、“湾区芯谷”集成电路产业园核心启动楼四大园区。
其中，香港科学园深圳分园是由香港科技园公司管理合作区深圳园区的部分物业空间，让有意在粤港澳大湾区开展业务的香港初创企业、中小型企业以及领先科技公司先行落户深圳，这是深港合作的新升级、新突破。
目前，已经有晶泰科技、元戎启行、未来机器人等一批香港“明星企业”、“独角兽”企业入驻园区。
罗湖，承接香港外溢资源发展起来的“老大哥”。早年这里是大陆和香港唯一陆路通道，是深圳乃至全国人来往香港的必经之地。
凭借这一优势，大量港人前来投资、建厂、买房，罗湖迅速发展。
同时，罗湖也是深圳港味“最浓”的地方。
有调查显示，罗湖区的人民南片区香港购房者占比甚至接近50%。1路公交车从罗湖火车站开往布心总站，途经人民南片区的德兴大厦、东门片区的金城大厦、东湖片区的百仕达花园……这些片区和楼盘是早期港人在深置业的首选。
深圳最大的港人社区，就在罗湖皇御苑，这个紧邻皇岗口岸的社区，一二期买主90%以上都是香港人，且货量供不应求。
香港北部都会区的提出，有利于刺激福田、罗湖区域发展，推动深圳城市格局重构。或许在未来5到10年，“港深紧密互动圈”是最先看到“发展效果”的区域。
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缺货的福田和罗湖
四季度15个新盘来袭
产业带动人口，人口汇聚，住房需求随之而来，对这些区域来说，将是极大的利好。
遗憾的是，福田罗湖新房住宅稀缺，目前在售的绝大部分是公寓产品。
仅宝能公馆、东海国际公寓、德弘天下华府以及东方凤雅名苑4个住宅新盘在售，可选择的余地不多。
且价格较高，刚需上车门槛较高。
惊喜的是，福田、罗湖四季度预计分别有7个新盘入市，且都是住宅产品，预估价格最低在6-7万/㎡之间，大大降低刚需上车难度。
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写在最后：
未来深圳区位价值高，城市发展利好事件增多，这是好事。
但对楼市而言，房住不炒才是主基调。市场无论是过冷还是过热，都会在调控下回归理性。
调控当前，深圳楼市也呈现两极分化趋势。好地段、好产品，在低谷期更能打，所以，未来，优质产品才是深圳楼市主流。END
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