2019年，分化是西安楼市的主旋律。二手房市场亦是如此。
地段好、带学区的二手房，很容易就卖出去，如果再是个小户型，那就更容易出手了，即使抬一抬价格也有人接盘。
然而，一些不具备上涨动能的二手房，正深陷“涨不起、卖不动”的死局。
西安这几类二手房，千万不要碰！
通过盘点，我们发现，西安有这么几类二手房，真的碰不得！
1
第一类：垃圾场旁边的房子
代表楼盘：林河春天、辰宇世纪城
垃圾场对周边居民生活的影响不言而喻，不仅严重影响居民生活空气质量，还严重影响水质。
目前西安市区周边分布有三大垃圾处理站，分别为西安江村沟垃圾填埋场、西安蓝田垃圾焚烧厂、高陵区市容园林局建筑垃圾消纳场。
图上的红色标注为西安市区内分布的大大小小的垃圾压缩站。
其中，西安江村沟垃圾填埋场是西安城区唯一的垃圾填埋场。
在诸葛找房上，我们可以看到，林河春天二手房的均价为11270元/㎡。
而相隔大概4公里左右的御景城，二手房均价则在15291元/㎡。
抛开品质、地段、交通等因素先不说，垃圾场的影响确实对二手房升值影响比较大。
注意：江村沟垃圾填埋站已于今年9月封场。
2
豪宅里的滞销盘
代表楼盘：浐灞某别墅
2012年，浐灞某别墅均价在12000元/㎡左右。7年过去了，西安整体房价早已翻了两番，此二手别墅的均价在22000元/㎡，而且还有新房在售。
也许从数字上，均价似乎也涨了一万，但如果算笔账，可就有点亏了。
假设你有400万，用来投资房产。
通过对比，我们可以明显看出，花同样的钱买别墅和投资高层，7年后的收益竟会相差474万元。
那么是什么原因，使得豪宅竟然比不上普通高层的升值价值呢？
首先，我要说的是产品品质。
此盘虽然贵为别墅，但品质却被屡屡吐槽。
比如：小区密度大、两户之间间距小、环境差等等。
戴着豪宅的帽子，品质却比不上普通高层。
其次，是物业。
据业主反映：
1、小区绿化没有修剪，任性生长；
2、地面坑坑洼洼，地砖翘起，有的还开裂；
3、小区后排施工没有围挡，垃圾遍地
...
种种情况让人无力吐槽。
最后，是无大型配套设施。
也许是因为周边交通设施没跟上，也没有大型商业配套，所以整个片区都显得比较荒凉，只能等5号线通车后，看情况知否能有改善。
划重点：判断一个楼盘是否未来升值潜力大的关键，是楼盘自身品质和物业，所以大家在买房初期，就要重视这个问题。
3
质量问题严重的刚需盘
代表楼盘：赛高国际、新西兰
翻看二手房网站我们会发现，有些楼盘，明明和周边小区享受同样的配套，但是二手房价格却比人家低得多，归其原因，除了物业跟不上之外，最主要的原因是质量问题。
最典型的当属赛高国际。2008年地震时，赛高国际的两栋楼之间，从楼顶到楼底出现了垂直断裂，两栋楼明显被“分割”开来。
（上图为2008年地震后所拍，现如今外观已经修复）
一时间各种质疑声扑卷而来，当时在地震中受到影响的楼盘，还包括长安品居，骊景豪庭，崇立金世园，新西蓝等盘。
虽然相关部门还专门组织了鉴定团对地震中受到影响的楼盘进行了质量安全鉴定，判定楼主体均处于安全状态。
但是这件事也确实让这些楼盘价格受到了影响。
按照赛高国际、新西兰等盘的地段来说，如果当初没有遭受损坏，肯定是要比这个价格高的。
4
发生过非正常死亡的凶宅
还有一类就是发生过非正常死亡的[凶宅]！
据中介介绍，西安大部分发生过凶宅的房子，都是低价卖出去，实在卖不出去的，业主也只能空置，但对小区整体房价影响并不大。
西安发生过凶杀案的房子不少，但似乎消息都封锁的比较严实，凶宅价格会降到什么程度我们不得而知。
在网上我们看到一则凶宅案例，可以很明显看到对房价的影响。
典型案例：
今年2月，南京市秦淮区一套293㎡的豪宅，业主因债务问题自缢家中。在经过几次流拍后， 最终被一名客户以512万的价格成功拍卖，单价低于市场均价2.5万元！
那么，西安有哪些小区发生过凶杀案或者非正常死亡事件呢？
2003年，西安丰盛园小区27栋曾发生过震惊全国的灭门惨案；
2004年，端履门附近一处公寓发生凶杀案，后来此公寓被一位南方人以低于市场价5折的价格买走；
2016年，西安曲江6号小区发生灭门案，一家五口被杀；
2018年5月，城东华清学府城小区内，一名9岁儿童遇害；
2019年4月，雅居乐一小孩被防盗门意外砸中身亡。
.....
不想继续说了，瘆得慌。
5
务必注意二手房某些看不见的“坑”
买二手房的时候，除了上述一些明面上的问题，可能还有一些业主和中介不会轻易透露的“坑”在等你。
比如，在正常情况下，高新某学位房，有学位指标的情况下，小区的二手房均价2.8万 ，但是如果上学指标已经被用掉，价格肯定要低很多。
但是有时候，在二手房网站上，有个别指标已经被用掉的房子，挂牌价却和没有用掉指标的房子一样高，买家稍不留意可能就会踩坑。
所以大家出手之前，一定要打听清楚。
结语：
二手房有二手房的优势，例如是现房，周围的配套比较齐全等，但是要选到一个好的二手房，需要很多综合的专业知识，并不如购买新房那样简单，要有一双慧眼才能捡漏到好的二手房。
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