熊猫贝贝专栏内容：地产话题第一百二十一期（NO.121）
专栏内容：容积率一词背后的人口聚集趋势和城市变化发展规律
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要买房了？买房入门知识点了解一下？（四）关于容积率的那些事儿
比较基础，比较大众的内容，就不会在重复和赘述了，今天这篇文章，要和各位读者朋友聊一聊的，是关于通过容积率的建筑表现和变化，而揭示的一个地区，一个城市，甚至是一个国家“城镇化”的相关趋势和规律。
透过现象看本质，或许才能真正理解“存在即是合理”的真谛。
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换个角度看“容积率”：存在即是需求，需求即是合理。绝大部分人，甚至是地产行业内的从业人员，一听到“容积率”这个词，直观的认识应该就下面几张图这样：
图片来源：公开网络
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图片来源：公开网络
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还有更形象的示意图：
图片来源：公开网络
能达到这样耳熟能详，直白清晰的认知维度，还得感谢这些年大众对于房产的高度关注，伴随而来的“被动知识灌输”。
但是今天我们要换个角度来看待“容积率”这个词，大家可能就会发现这个词和“城镇化”有密不可分的因果关系：
一个地区和一个国家进步和等级的关键指标，就是城镇化。
城市化（urbanization/urbanisation）也称为城镇化，是指随着一个国家或地区社会生产力的发展、科学技术的进步以及产业结构的调整，其社会由以农业为主的传统乡村型社会向以工业（第二产业）和服务业（第三产业）等非农产业为主的现代城市型社会逐渐转变的历史过程。
简单来说，就是农民进城，由农民主导的第一产业转向第二产业和第三产业。
那这个和容积率有什么关系？
当然有关系！衣食住行里面的“住”，不就是和房子有关系了么？
大量农村人口进城，不仅带来了人口密度的改变，也让人口输入型城市的“容积率”，被迫加大了。
所以，人口密度和容积率，就成为了解读“城镇化”的两个密码。
这个很容易理解：人口大量开始进城，城镇的人口聚集数量和人口密度就会快速提升，原本的居住空间就会出现缺口和需求，在城镇的固有面积相对固定情况下，平面发展受限的情况下，只能向立体要空间。
所以楼就会越盖越高，这楼盖高了，容积率自然就上去了。
先从城镇化程度和容积率的关系来看：
世界上城市化率排行前三的国家：中国香港，中国澳门，新加坡（中国就占了两个……）
图片来源：网络
100%的城市化率就意味着已经完成城市进化，这样的城市的居住空间会是怎么样的？
我们先从香港的居住小区开始看：
香港高密度住宅区（图片来源：环球时报）
香港百层超高层公寓（图片来源：环球时报）
无人机航拍香港上空（图片来源：环球时报）
大家可以清晰的看到，虽然容积率这个说法只有中国大陆使用，但是如果同样的标准放到香港，那就是突破天际了，有非官方的测算，香港超高层公寓的容积率，能达到25甚至更高。
这里我们就能得出第一个结论：一个城市的城镇化越高，这个城市普通住宅的容积率就越高。
中国大陆也有一个城市也完全实现了100%的城市化，这里先留个悬念，后面给大家做解答。
然后我们从人口密度来看：
中国人口密度分布（图片来源：统计局）
中国人口密度排行1-20（数据来源：统计局公布信息）
而这些人口密度排行前几位的城市，都是高楼林立。特别是4个一线城市和省会城市，尤为突出。
特别是北广上深，动辄百米住宅已经是常态。
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这里我们就能得出第二个结论：一个地区和城市的人口密度越大，这个地方的普通住宅的容积率也就越高。
最后我们再来看一看中国城镇化率的趋势：截止2019年，中国全国的城镇化率已经突破60%！
并根据以往走势分析，预计在2050年将逼近80%。
图片来源：统计局网站
图片来源：国家统计局
结合我们上面得出的两个结论来看，或许我们可以得到第三个结论就是：随着全国城镇化的进一步提升，普通住宅的容积率还会出现新的增长，人口数量相对稳定的情况下，就要看人口聚集的地方了。
当然这个结论是完全不可能的。就是个笑话。
中国大陆和香港相比，我们有的地大物博的平面空间，根本不需要向天空要空间。
就像前面说到的，中国内地也有城市完成了100%的城镇化率，详见下图：
图片来源：统计局公布信息整理
虽然深圳房价高，但也没见到像香港那样的鐺房和鸟笼房的出现。可见，城市化并不能完全决定城市容积率。
但是，商业就不是这么回事了，从经营效率的角度来看，高密度社区的商业效率远远高于低密度社区。------人多自然才能保证生意旺。
也就是说，人口密集，人口密度大的城市，最有可能出现高容积率产品，是商办物业产品（也就是我们说的商场、写字楼和商业经营的综合体）。
没见北广上深有超高容积率的房子，但是超高容积率的写字楼高塔和商场，可谓遍地开花。
在这里举两个其他城市的例子：
一个是重庆的网红商业楼：红鼎国际
占地面积3万多平米，建筑面积16万㎡，容积率5.3。
这是一幢共有48层高的楼，分布着至少250个有名有姓的小商铺，不过只有区区四部客梯。
传说遇上高峰期，轮到你挤上电梯，可得1个小时后了。偏偏重庆的夏天最高可以有40度，但还是有大把的年轻人在没有空调的大厅排队等电梯，即使汗流浃背。为的，就是爬上去重庆有名的魔幻世界——红鼎国际A座——去享尽人间欢乐。
红鼎国际外立面（图片来源：网络）
在几十层的耸立空间中，遍布着民宿、菜馆、酒吧、麻将馆、桌游室、美容美发、狗咖猫吧，你能想到的商业物种，都能在其中寻到。
内部天井实拍（图片来源：网友供图）
另一个是贵州花果园的商务楼，容积率之高一目了然：
花果园商务楼，一栋都是各种酒店（图片来源：网友供图）
这两个项目从商业经营上来说，堪称绝对的成功和成熟。
可见，高容积对于商业的价值意义是远超住宅的，所以高容积率最值得的，还是盖商办物业。
容积率越高，能够支撑更大的商业体量。为了赚钱盈利实现物业价值，高容积高成本也只有商业物业才有回报能力。
世界容积率之王的超高层，全都是写字楼……当然地下也会有商业的。
反正主要用途肯定不是用来住人的。
目前世界第一高楼如果要算容积率，大概是36.21……
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所以，最后需要修正一下第三条结论：随着全国城镇化的进一步提升，核心城市的容积率还会出现新的增长，但是主要增长的对象，从住宅转移到了商办物业。
北京SOHO，上海金茂，台北101，日本东京塔……
也必须是人口聚集度高，人口密度高，并且城市化程度高的城市和地区，才会有这样“高容积率”房子的出现。其他条件不具备的，盖这样的超高层高容积率的楼，很多烂尾的。
这样高容积率的商办物业，是需要海量的人口为之服务和经营，才能通过“高效率商业回报”实现“商业价值”的。
超高容积率的建筑的存在，是一个城市经济和人口的象征。也是城市化的现实象征。
发达欧美国家的容积率现象：高容积率超级都市 低容积率品质社区因为和中国完全不同的人居生活习惯和理念，发达资本主义国家，往往是高容积率超级都市 低容积率品质社区的组合模式。
以美国为例，交通高度发达，郊区生活品质好，但是居住成本非常低。
按照中国深圳的房价，去美国大城市周边的普通社区，买个几套，一点问题都没有。
但着并不是说美国发达中心城市的房价就低。
只能说发达欧美国家的城市化率太过极端：中心城市过早成熟，强大的虹吸效应，迫使周边中小城市“城市化倒退”。
最典型的，就是大城市的很多行业对城市的依附依赖程度极度化，脱离大城市氛围就完全没有发展空间。就比如美国的快递和小商品零售（也就是我们国内的便利店）。
去核心城市外围的小城市的社区送一趟快递能花一个月，开个便利店一周开张2次……
一个超大的购物中心 超市的商业形式，可以服务美国一个州，如果没有直观感受，我推荐大家一部美国的电影《百货战警》。
人口密度小的区域支撑不起大型商圈，生活不便。房子单价普遍偏低且不容易转手。
一个FOR SALE（出售）的牌子插个几年无人问津最常见。
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只有坐落在人口密度大的城市核心区域的低密度小区才有价值。一般都是市中心大平层公寓，没有出城范围的高端别墅区和不出城的“中产社区”（开车30分钟到达市中心）
当然这类小区一般都是天价了。
但是美国的发达中产社区，最多有个社区教堂，绝对不会有社区商店的，最常见的便利店，就是加油站的（生意还不错）。
这就是欧美中小城市“城市化倒退”
大城市虹吸效应下超级大都市既然这么便利繁华，那为什么还有那么多人住到郊区去？
繁华便利的市中心，为何白天精英荟萃，到了晚上就成了贫民窟？
形成这种局面其实有一个重要原因：
资源肯定是倾向于高价值回报的物业，所以市中心居住用途的房子，非常的少，就算有部分用于居住的房子，随着人口的中心化聚集，很快就会被改造成商业用途。
这样聚集中心工作谋生的人，只能逐步被往城市边缘迁移。
而依附于城市生存的贫民阶层，也必须要依赖人多的地方才有更多的机会。
更厉害的，还有欧洲的一些发达国家甚至已经出现“一城即是一国”的现象：
也就是全国30%的人，创造接近50%全国GDP，聚集在国土面积5%以核心城市为核心的“首都都市圈”的情况：
比如：法国巴黎
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欧洲各国人口都以首都为核心的“大都市圈”聚集，非常明显。
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欧洲这些个小国的人口聚集趋势，可能代表了城市化进程的一种终极状态可能：中心城市容积率受到外来人口聚集的需求不断被推高，“大城市进化成城市圈，超级城市化”，而中小城市，随着人口的流失，反而“城市化倒退”，最终的结果，就是“一国即一城。
中小城市的土地和房子变的毫无价值。没有人，容积率再低，居住舒适度再好，还是没有价值。
中心化，聚集化，是推动城市容积率的核心动能。
这样的规律，放到美国上，也是行的通的：东海岸发达城市（以纽约为代表），集中了美国60%的人口。
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中国城市容积率的变化：一线城市，发达城市为核心的“城市群”，“经济圈”概念开始出现中国城市容积率，也随着“城市群”和经济圈的概念，而开始逐渐发生变化。
经济圈，就是传统一线城市为核心的三大核心经济圈：
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而“都市圈”，是个新概念：
2019年，国家发展改革委在《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》中提出了都市圈的概念。
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中国是大国，对应上面发达欧美国家的城市化规律，对应看过来就是一省即一城：
省会城市，中心城市超级城市化，城市群化，不在扩张延伸范围内的中小城市将面临痛苦的城市化倒退。（目前是在全国基建大发展的势头下把各地容积率拉的相对持平，但是这个趋势是不会改变的）
所以有句话很残酷，这一辈的终点，就是下一辈的起点：如果这一辈不能在中心城市扎根，或者靠近中心，甚至不能处于超级城市群或者经济圈范围内，那么下一辈，就要在逐步倒退的三四线城市开启自己的人生。
所以中心城市的住房资源，就成为抢手货，要么像香港那样向天空要空间，要么像欧美国家一样发展成为“北京首都都市圈”，“上海经济都市圈”。
目前看来，我们正在走的，是第二条路。
当然有这个意识和眼光的人肯定不少，甚至还有开发商特别会折腾这样的“大城市边缘机遇”。
诸如天津和北京中间的“京津新城”，北京旁边的燕郊新城，深圳旁边的大亚湾，上海外围的昆山……
但是往往让投资客铩羽而归，亏的一塌糊涂。
这是因为他们虽然看到了趋势，但是没有看到本质的一个问题：
这些核心大城市可还是还有很多土地可以盖房子的。不是不盖，时间不到。
就像2019年，我问过一个北京朋友：如果北京2环内，容积率20的高密度住宅，50㎡一套，一套100万，你会考虑买吗？
我得到的回答是：借高利贷，能买多少买多少。
何况，现在中国大城市容积率（非商办类型）控制的还是很不错的，至少没有超过10的项目在大城市出现。
所以，未来大城市，容积率放一点点，背后就是几百万上千万为单位的居住空间被提供。
还是那句话，不是不盖，时间不到。
这也是一种理性设想，城市的发达程度，和平均容积率，是成正比的，而支持这个高容积率的，就是人口密度产生的需求。
言简意赅。
省会城市、中心城市和一线城市势不可挡的“超级城市化”，
三线城市面临“城市化倒退”的痛苦和没落。
或许，这是我们所有人都无法抗拒和避免的未来。
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