好久没去南湖了。
在广州的豪宅体系中，这里曾经占有很重要的一席之地。
最近，南湖板块的一个高价盘项目存在感很强，也将南湖板块拉回到广州豪宅买家的视野当中。
同时，南湖的一些利好消息，也让我们对这个板块未来的前景，多了几分兴趣。
实踩归来，我们对这的最深印象，依然是南湖板块的豪宅成色。
只是，广州的豪宅时代和购买逻辑，已经变了。
01
一个很有意义的问题是：
为什么南湖板块的住宅，基本都是以豪宅为主。
如果你去过，就明白，这并不难理解。
从地理位置来看，从同和往上，就到了南湖。
南湖加同和，可以说是天河北的延伸，由广州大道连接贯通，往前可达市中心，后方背靠白云山。
而且，南湖周边的市政主干道有广州大道，北云大道，沙太路，同泰路，同和路。
是不是觉得，位置挺好。
「地铁 快速路」的接驳系统，也破解了之前板块的交通困境。
即便，严格意义上的南湖，距离地铁，还有距离。（补充说明：地铁三号线穿过南湖南面，在南湖南面同和以及西南面永泰设站，但在南湖并无设站）
但实际上，南湖绝大部分时间，依然只能依靠广州大道这一条主干道去串联主城区，这一点，是华南快速干线或者沙太路所不能解决的。
华山一条路的交通弊端，还是存在。
要知道，更往主城区一点的同和，就已经为之所困。
更不要说南湖。
其次，配套缺乏。
简单概括来说，商业不行，医疗还行，教育一般。
以商业来说，虽然近几年来，购物中心等商业配套陆续引入，慢慢丰富了片区周边商业业态，但必须承认，这里并没有高端购物中心，大多为普通体量的商超。
而且，这些配套，基本集中在了同和地铁站一带。
至于产业，说来尴尬，对比其他板块，目前这里除了健康产业比较突出之外（同和），几乎没有太大的优势产业。
就连板块曾经算是人流天花板的南湖游乐园，如今也仅仅闭园改造阶段。
而从同和（南湖）的板块介绍来看，这里的产业集中集中在这么四个方面：
南湖生态旅游综合开发项目、中医药文化旅游区、综合型汽车产业集聚区、总部商务办公区。
显然，未来能够真正成为拳头产业的，其实只有前两者,而且进度并不快。
比如此前所公布的广东南湖游乐园改造项目，预计竣工时间，是2024年。
交通一般、配套一般、产业一般、环境舒适、远离喧嚣，这些基本点放在一起，和我们常规理解的普通住宅，不会产生太大的契合度。
对于刚需/改善买家来说，买在这，一是需要习惯不足，二是需要接受涨幅跑输大盘的挫败感。
确实很难。
02
不过，南湖板块的（刚需/改善）之痛，在豪宅买家看来，有时候反倒是个卖点。
交通一般、没学位，没商业，一位专门做白云市场的中介朋友告诉盘叔，这几点对于豪宅买家来说，往往都不算事。
豪宅买家更看重的，还是南湖的舒服和山水资源。
这就是为什么我们偶尔会听到，南湖板块的拥趸者这么说南湖：
天生丽质难自弃，一朝选在君王侧。
听上去，是这个道理。
从业十几年，盘叔也看了不少南湖板块的豪宅项目了。
颐和高尔夫庄园、新天半山、山水庭苑……，而且大多数开价不菲，属于少数人能买。
比如颐和高尔夫庄园，就卖出了广州别墅第一个总价售价过亿的。
他们是有资格高调的。
广州极少见的湖山组合。
独特的湖山优势，可以让南湖成为广州主城目前最具隐居气质的楼市板块。
在这一点面前，刚需买家更为看重的交通、配套等不足，似乎微不足道。
确实，这些项目，现场率先打动盘叔的地方，都是环境。
其次才是产品。
03
目前，南湖板块豪宅新盘不多，有且仅有一个：
新天半山道。
放在当下的南湖，我们相信它依然是当下南湖板块值得一看的豪宅。
从此前的新天半山，到现在的新天半山道，南湖豪宅依然保留了在产品力和资源上的优势。
去山顶，就能看到它的好。
这句话，是项目一位销售跟盘叔身边一位有能力买这的朋友说的。
至于二手豪宅，这里也并不少。
随便一家门店，都能看到不少房源。
南湖板块的门店中介看到盘叔在看门店的二手信息，就极力推荐。
但他也很坦率告诉我们，相比其他板块的二手豪宅，这里的二手豪宅涨幅不算快，二手买家看重的，还是环境。
我们也相信，云山 南湖，依然是南湖豪宅有别于其他广州豪宅的地方。
只不过，要打动现在的广州有钱人，不那么容易了。
原因有几个：
一，南湖板块的价值虽然有，但并不扎实。
原因，前面都说了。
有时候，山水资源不是唯一的。
更何况，其他板块的豪宅，也不见得缺乏资源。
抛开云山珠水，即便是牛奶厂的豪宅盘，也有着不错的山体资源。
二，现在的有钱人，更喜欢繁华感当中的稀缺性。
前两天，有几个朋友问盘叔，琶洲南TOD值不值得入手，有没有渠道介绍去看看项目。
问到他们感兴趣的点。
基本上，都是看好琶洲未来的居住稀缺性。
这就是为什么琶洲南TOD、保利冼村项目会更被关注和追捧的最大原因。
即便盘叔觉得，现在的琶洲南TOD，热度似乎有点过头了。
三，南湖板块，存在感不强。
近年来，广州的豪宅流派，虽然依然以云山珠水为核心，但随着城市格局的变化，豪宅板块也在发生着变化。
珠江新城、白云新城是传统的豪宅板块，依然坚挺。
而琶洲、创新湾则属于后起之秀。
除此之外，还有五山、牛奶厂这一类和南湖一样优缺点明显的单薄豪宅板块。
对南湖板块来说，竞争太大了。
加上太久没有豪宅和供地，存在感实在有限。
要知道，如果勉强把南湖板块范围扩大点，该板块上一次卖地，还是在2013年。
彼此，由佳兆业以2.56万/平拿下的同宝路地块，并开发成如今的佳兆业天墅。
所以，南湖虽好，但时代变了。
要是你问盘叔，南湖买个豪宅，好不好。
我会告诉你，还是很不错的，而且价格还不一定低。但如果你不是非南湖不选的话，其实广州现在的选择，其实很多。
不一定非要吊在一棵树上。
,
