一、【定义】【资产评估】：资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
二、资产评估涉及十项基本要素：
1.评估主体
2.评估客体（评估对象）
3.评估依据（法律依据、准则依据、权属依据及取价依据）
4.评估的目的（特定资产业务）
5.评估原则（行为规范和准则）
6.评估程序（评估环节和顺序）
7.价值类型（评估结果的价值属性）
8.评估方法（成本法、收益法、市场法三种基本方法）
9.评估假设（基本前提假设、基本假设及具体假设）
10.评估基准日（评估时点）
三、资产评估的种类
l 从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方面来看，目前国际上资产评估主要分为三类，即评估、评估复核和评估咨询。
l 从资产评估面临的条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为完全资产评估和限制性资产评估。
l 从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估可具体划分为单项资产评估和整体资产评估。
四、资产评估的功能和作用
（一）资产评估的功能：评价和评值是资产评估具有的最基本的内在功效和能力。
（二）资产评估的基本作用
1.咨询：为资产业务提供专业化估价意见，该意见无强制执行力，不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策。
2.管理：促进国有资产保值、增值的手段。
3.鉴证：鉴别和举证。（资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证）
五、资产评估的价值类型
资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。
以资产评估的估价标准形式表达的价值类型，具体包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格四种。
从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种。
从资产业务的性质，即资产评估的特定目的划分资产评估的价值类型，具体包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。
以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估结果的价值类型，具体包括市场价值和市场以外的价值两大类。★
资产评估价值类型的核心内容
国际评估准则将价值类型分为两部分：市场价值 市场价值以外的价值
市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。★
其中，最重要的是投资价值
【定义】【市场价值】★是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
根据市场价值的定义，市场价值应具有以下要素：
（1）买方自愿。
（2）卖方自愿。
（3）公平交易。
（4）资产在市场上有足够的展示时间
（5）当事人双方各自精明、谨慎行事
六、资产评估的目的
一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值
特殊目的：满足不同的经济业务的要求
六、资产评估的假设与原则
（一）假设
1.交易假设：
假定被评估资产处于交易之中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2.公开市场假设：是对资产拟进入交易的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定性说明或限定。
适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用性。
3.持续使用假设：指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。
这一假设强调资产对未来的有效性。
采用【持续使用假设的条件】：（★）
（1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。
（2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。
4 清算假设 也是对资产拟进入交易的市场条件的一种假定说明或限定。
即对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。
在清算假设前提下的资产评估结果的适用范围非常有限。
（二）资产评估工作原则※
1.独立性原则：评估机构和人员的独立。
2.客观公正性原则：实事求是，尊重客观实际。
3.科学性原则：科学的态度，科学的方法评估。
七、资产评估与审计的区别※
1.审计是对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断；资产评估旨在为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断。
2.审计和资产评估原则不同。审计是公正、防护、建设三大专业原则，资产评估是供求、替代、预期收益、贡献等经济原则。
3.审计以会计学、税法及经济法规为基础；资产评估则还需要工程技术知识。
4.审计对业务的处理标准与会计是同一的；资产评估则不同。
八、市场法的基本前提
1.要有一个活跃的公开市场；
2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：
（1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；
（2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；
（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。
九、收益法的基本前提
1、被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量；
2、资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来衡量；
3、被评估资产预期获利年限可以预测。
十、成本法中各要素【定义】：
【重置成本】：资产的现行再取得成本。包括复原重置成本和更新重置成本。
【实体性贬值】：资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损害或下降而引起【资产的价值损失】。用实体性贬值率计量。
【功能性贬值】：技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值的损失。
【经济性贬值】：外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。
十一、资产评估的程序与步骤※
1.接受资产评估委托，明确相关事项
2.签订资产评估业务约定书
3.编制资产评估作业计划 包括工作步骤、时间安排、人员安排
4.资产勘察
5、搜集资产评估资料
6、评定估算
7、编制和提交资产评估报告书
8、资产评估工作档案归档
十二、无形资产与有形资产的区别★
1.共益性。是无形资产区别于有形资产很重要的一个功能特征。无形资产的共益性就是说它可以同时为多个主体同时使用。注意：共益性受到市场有限性和竞争性的制约。
2.积累性：说明了无形资产发展变化的某些特征。
（1）无形资产的生成是基于其他无形资产的发展
（2）无形资产的自身的发展，也有一个不断积累和演进的过程
3.替代性。一种无形资产可能被更新的无形资产所取代。
4.对有形资产的相对依附性。无形资产作用的发挥需要借助于有形资产。
5.无形资产的开发成本与获利能力的弱对应性。开发成本与获利能力不成等比关系。
6.无形资产市场透明度低。
十三、无形资产的分类※
1.按无形资产的取得方式分为自创的无形资产和外购的无形资产。
2.按无形资产能否独立存在分为可确指的无形资产和不可确指的无形资产（商誉）。
3、国际评估准则委员会颁布的《国际评估准则》评估指南4中，将无形资产分为：
权利型无形资产（如租赁权）、
关系型无形资产（如顾客关系、客户名单等）、
组合型无形资产（如商誉）
知识产权（包括专利权、商标权、版权等）。
十四、专有技术和专利资产的区别：
（一）专利资产的特点
专利资产 ：是指权利人所拥有的，能持续发挥作用且能带来经济利益的专利权益。
专利资产的特点表现在：1.专利资产确认复杂。2.收益能力有一定的不确定性。
专利资产自身特征：（1）时间性特征 （2）地域性特征
（3）排他性特征 （4）共享性特征
（二）专有技术的特点
专有技术：是指为特定的人所知的未公开其完整形式，处于保密状态，但未申请专利的具有一定价值的知识或信息。
设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营诀窍和图纸、数据等技术资料。
1、实用性 2、获利性 3、保密性
（三）专有技术与专利技术的区别表现在：
1.专有技术具有保密性，而专利技术则是在专利法规定范围内公开。
2.专有技术的内容范围很广，包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营诀窍和图纸等。
3.专利技术有明确的法律保护期限，专有技术没有法律保护期限。
4.专利技术受《中华人民共和国专利法》的保护，对专有技术进行保护的法律主要有《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》等。
十五、商标和商誉的区别
商誉与商标是有区别的，反映两个不同的价值内涵。
（1）商标是产品的标志，而商誉则是企业整体声誉的体现。
（2）商誉作为不可确指的无形资产，是与企业及其超额获利能力结合在一起的，不能够脱离企业而单独存在。商标则是可确指的无形资产，可以在原组织继续存在的同时，转让给另一个组织。
（3）商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权。而商誉只有随着企业行为的发生实现其转移或转让，没有所有权与使用权之分。
十六、企业价值评估
（一）企业收益的界定
注意以下两个方面：
1.从性质上讲，即从企业价值决定因素的角度上讲，企业创造的不归企业权益主体所有的收入，不能作为企业价值评估中的企业收益。
2.凡是归企业权益主体所有的企业收支净额，都可视为企业的收益。
企业的收益有两种基本表现形式：企业净利润 企业净现金流量
（净现金流量=净利润 折旧及摊销-追加资本性支出）
选择什么口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础，
首先应服从企业价值评估的目标，即企业价值评估的目的和目标是反映股东全部权益价值（企业所有者权益或净资产价值），还是反映企业所有者权益及长期债权人权益之和的投资资本价值，或企业整体价值（所有者权益价值和付息债务之和）。
其次，对企业收益口径的选择，应在不影响企业价值评估目的的前提下，选择最能客观反映企业正常盈利能力的收益额作为对企业进行价值评估的收益基础。
如果企业评估的目标是企业的股东全部权益价值（净资产价值），使用净现金流量（股权自由现金流量）最为直接，即评估人员直接利用企业的净现金流量（股权自由现金流量）评估出企业的股东全部权益价值来。此评估方式也被称作企业价值评估的“直接法”。
也可以利用企业的息前净现金流量（企业自由现金流量），首先估算出企业的整体价值（所有者权益价值和付息债务之和），然后再从企业整体价值中扣减企业的付息债务后得到股东全部权益价值。此种评估方式也被称作企业价值评估的“间接法”。
（二）企业收益预测
首先，是对企业收益的历史及现状的分析与判断。
其次，是对企业未来可预测的若干年的预期收益的预测。
最后，是对企业未来持续经营条件下的长期预期收益趋势的判断。
1.对企业收益的历史与现状进行分析和判断的目的，是对企业正常的盈利能力进行掌握和了解，为企业收益的预测创造一个工作平台。
首先要根据企业的具体情况确定分析的重点。
还必须结合影响企业盈利能力的内部及外部因素进行分析。
要对影响企业盈利能力的关键因素进行分析与判断。
要对企业所处的产业及市场地位有一个客观的认识。
对影响企业发展的可以预见的宏观因素，评估人员也应该加以分析和考虑。
2.企业收益预测的基础。
（1）什么是预期收益预测的出发点，即是否以企业的实际收益为出发点。
（2）如何客观把握新的产权产体的行为对企业预期收益的影响。
3.企业收益预测的基本步骤。
评估基准日审计后企业收益的调整
企业预期收益趋势的总体分析和判断
企业预期收益预测
评估基准日审计后企业收益的调整
对审计后的财务报表进行非正常因素调整，主要是损益表和现金流量表的调整。
研究审计后报表的附注和相关揭示，对在相关报表中揭示的影响企业预期收益的非财务因素进行分析，并在该分析的基础上对企业的收益进行调整，使之能反映企业的正常盈利能力。
企业预期收益趋势的总体分析和判断。
企业提供的关于预期收益的预测是评估人员预测企业未来预期收益的重要参考资料。但是，评估不员不可以仅仅凭企业提供的收益预测作为对企业未来预期收益预测的唯一根据，评估人员应在自身专业知识和所收集的其他资料基础上做出客观、独立的判断。
评估人员必须深入到企业现场进行实地考察和现场调研，与企业的核心管理层进行充分的交流，了解企业的生产工艺过程、设备状况、生产能力和经营管理水平，再辅之以其他数据资料对企业未来收益趋势做出合乎逻辑的总体判断。
企业预期收益的预测。
对于已步入稳定期的企业而言，收益预测的分段较为简单：一是对企业评估基准日后前若干年的收益进行预测；二是对企业评估基准日后若干年后的几年收益进行预测。
对于仍处于发展期，其收益尚不稳定的企业而言，对其收益预测的分段应是首先判断出企业在何时步入稳定期，其收益呈现稳定性。而后将其步入稳定期的前一年作为收益预测分段的时点。
预测的主要内容有：
对影响被评估企业及所属行业的特定经济及竞争因素的估计；
未来若干年市场的产品或服务的需求量或被评估企业市场占有份额的估计；
未来若干年销售收入的估计；
未来若干年成本费用及税金的估计；
完成上述生产经营目标需追加投资及技术、设备更新改造因素的估计；
未来若干年预期收益的估计等
需注意以下几个基本问题：
①一定收益水平是一定资产运作的结果。
②企业的销售收入或营业收入与产品销售量（服务量）及销售价格的关系，会受到价格需求弹性的制约，不可以不考虑价格需求弹性而想当然地价量并长。
③企业销售收入或服务收入的增长与其费用的变化是有规律性的，评估人员应根据不同行业的企业特点，尽可能科学合理预测企业的销售收入及各项费用。
④企业的预期收益与企业所采用的会计政策、税收政策关系极为密切，评估人员不可以违背会计政策及税收政策，以不合理的假设作为预测的基础，企业收益预测应与企业未来实行的会计政策和税收政策保持一致。
评估人员在对企业的预期收益预测基本完成之后，应该对所作预测进行严格检验，以判断所作预测的合理性。
检验可以从以下几个方面进行：
第一，将预测与企业历史收益的平均趋势进行比较，如预测的结果与企业历史收益的平均趋势明显不符，或出现较大变化，又无充分理由加以支持，则该预测的合理性值得质疑。第二，将预测的数据与行业收益的平均数据进行比较，如预测的结果与行业收益的平均数据明显不符，或出现较大变化，又无充分理由加以支持，则该预测的合理性值得质疑。
第三，对影响企业价值评估的敏感性因素加以严格的检验。在这里，敏感性因素具有两方面的特征，一是该类因素未来存在多种变化，二是其变化能对企业的评估值产生较大影响。
第四，对所预测的企业收入与成本费用的变化的一致性进行检验。
（一）企业评估中选择折现率的基本原则
1.折现率不低于投资的机会成本。
2.行业基准收益率不宜直接作为折现率，但行业平均收益率可作为确定折现率的重要参考指标。
3.贴现率不宜直接作为折现率。
（二）风险报酬率的估测
在测算风险报酬率的时候，评估人员应注意以下因素：
（1）国民经济增长率及被评估企业所在行业在国民经济中的地位
（2）被评估企业所在行业的发展状况及被评估企业在行业中的地位
（3）被评估企业所在行业的投资风险
（4）企业在未来经营中可能承担的风险等
1.风险累加法。
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量化上述各种风险所要求的回报率，可以采取参照物类比加经验判断的方式测算。当然，在条件许可的情况下，评估人员应尽量采取统计和数量分析方法对风险回报率进行量化。
注意，如果在折现率中的风险报酬率中考虑了通货膨胀率因素，则在企业收益额的预测中也应考虑通货膨胀可能会对企业预期收益的影响。
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2.Β系数法。
（三）折现率的测算
1.累加法。
2.资本资产定价模型。
3.加权平均资本成本模型。
十七、资产评估报告的作用
1、对委托评估的资产提供价值意见。
2、资产评估报告时反应和体现资产评估工作的情况、明确委托方、受托方及有关方面责任的依据。
3、对资产评估报告的审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。
4、资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。
十八、资产评估报告的基本要素
1、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估包括使用者；2、评估目的；3、评估对象和评估范围；4、价值类型及其定义；5、评估基准日；6、评估依据；7、评估方法；8、评估程序实施过程和情况；9、评估假设；10、评估结论；11、特别事项说明；12、评估报告使用限制说明；13、评估报告日；14、评估机构和注册资产评估师签章。
十九、资产评估报告制作的技术要点
1、文字表达方面的技能要求：既要清楚、准确，又要提供充分的依据说明，还要全面地叙述整个评估的具体过程。
2、格式和内容方面的技术要求：应遵循《资产评估准则——评估报告》
3、评估报告的复核及反馈方面的技能要求：应建立多级复核和交叉复核的制度；通过委托人或占有方熟悉资产具体情况的人员反馈信息。
4、撰写报告应注意的事项
（1）实事求是，切忌出具虚假报告；
（2）坚持一致性原则，切忌出现表里不一；
（3）提交报告要及时、齐全和保密；
（4）应在报告中明确报告使用者和使用方式；
（5）评估师应当关注评估对象的法律权属，并在报告中予以说明；
（6）评估业务受到限制时应在报告中明确披露受到的限制、无法采取的程序以及替代措施。
二十、以财务报告为目的的评估涉及的基本业务
以财务报告为目的的评估涉及企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具、股份支付等多项会计核算业务。
计算：成本法估算机器设备价值
市场法等估算房地产价值
材料价值、低值易耗品价值
假设开方法评估房地产价值
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