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北京楼市板块解析
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q:提问:您好京总,通州的万国城MOMA这个楼盘怎么样,如果900万买这个盘合适吗?
A:回答:你好,我觉得万国城妥妥的CEO韭菜盘，后边有条铁路20年之内不可能拆是个大硬伤，周围老破小加城中村，纯粹的贫民窟;矮子里面拔将军，投资的大忌。实际住在这个小区到哪里都不是很方便，去北关北运河要经过一片城中村，对应的南关小学也在城中村里面，周围都算上外来务工人员，整体比较乱，铁路后边的城中村最为明显。再说房子本身的居住体验，定位是豪宅盘，实则夏天热得让你受不了，并且不允许自己加装空调。
房屋质量不如十年前的东直门MOMA，小区环境，一个字太小太密了，容积率太高了。开发商对外宣传4.2的容积率，实际我感觉至少5以上,整个小区只有这5栋房子，还加一个7号楼商业;项目自带商业是减分项;900万买这个盘属实有点浪费了
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Q:提问:您好，第一次请教，现住工体这边一所谓高端70年公寓已有十余年，升值常年不及大盘，最近认真的走了一圈，偏向自住的体验和保值。
看下来真是看得上的觉得性价比一般，适合投资的又不想住，发现自己眼下需求可能比较小众，换个角度这可能也算种优势，对学区，产业甚至交通没有硬需求。就是希望有自住体验，投资至少做到能稳定保值。
以上讲的比较空泛，举例朝阳公园泛海这边感觉全部兑现，长期看会走下坡路，所以性价比一般；望京看的上的，再看价格是真一言难尽，好点户型少，且现阶段都不便宜；新北苑大道和公馆的感受到可以，但考虑价格不算便宜之外，板块次新 需求的属性明显，如果选户型稍奢侈是否不太适合选这里；望京西也看了下，感觉还比较稳，品质偏旧，发展平稳还可以，但也是没有什么户型可挑；世茂奥临那边女友特别喜欢，还迷上了大湖公馆的湖，我担心以后产权问题这里会越来越有性价比…虽然也认为融入奥森是一种不可再生的资源，但是这种逻辑在中国好像完全不被认可？都是真金白银投票出来的价格，真的不能理解，是没发展到那个阶段吗
感谢看我们没头绪的讲了这么多，困扰在于没受太多限制，又怕任性选择再次踩坑，具体讲的话，如果在北京希望有品质不强求升值，目前看适合考虑哪里，预算1200到1600；
另外，如果不考虑预算要兼顾投资怎么选，也许只看收益换租，或者选个2000 预算的，这样的话万科蓝山和三里屯soho的另一套160平两居的要处理掉。需求可能比较开放，希望听到您的思路，谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、首先您考虑的太过于广泛,北京优质的区域从中长期看价格只会向上走,并不会像你所说出现下滑的现象;导致房价上涨的主要是货币,无论经济增长还是衰退;房价都将保持上涨的趋势;只不过分化现象会越来越重,一般的牛市分为2种情况;一种是短波,一种是长波,短波是每年春节后一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;一般每一波的涨幅是30%-40%;龙头板块能达50%;非龙头板块可以涨30%;次级板块10-20;冷门板块和远郊横盘或涨势不明显;
2、您所提朝阳公园泛海这边感觉全部兑现是个错误的逻辑:一个板块的周期分为四个阶段,第一是炒概念,第二是炒地皮,第三是炒配套,最后是炒供需,这是一个板块的完整生命周期;二手房市场更多看的是购买力,只有购买力充足才能一次次将房价推高;
3、您的预算是一个很好的价格段;从投资角度;北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，总价1500万以上属于蓝海市场，1000到1500万可以拿到核心地段，次新3房或者品质两房，目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀缺；几乎成为孤品，以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，符合未来市场的主流。望京、朝青都属于优质板块;北苑还是靠吃外地产业,目前溢价比较高,奥森的价值是生态,生态价值没有商业价值大,所以呈现的市场反应是商业聚集的区域跑赢大盘;其次如果您追求居住品质,分钟寺的三兄弟比较适合;当然这种盘不适合投资.
3、如果您有房票和资金,可以扩大面积增加面积;这样的打法比较稳健;
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Q:提问:您好，请教一下，本人婚前首房购买，用来做刚需婚房。最近定了绿城沁园的新房，楼盘物业5.98，算过得去。楼盘开发商绿城最近维权事件也不少，而且豆各庄周边环境确实不太好，这个地段配套还是相对落后，只能承接国贸附近上班的居住人口，产业承接几乎不用想，没有未来规划的样子。绿城房子我还要坚持拿着吗？我通州上班，女朋友西城西单上班，500万左右总预算，还有别的二手小区可选择吗？
A:回答:您好,感谢信任!豆各庄最大的问题在于这个区有大量的回迁安置房,后期区域的居住品质很难提上去,焦化厂不是最要命的,优势是有地铁,距离市区比较近,但北京的地铁已经不是稀缺性配套
品质楼盘只有富力又一城，其他全为政策福利房，这一点人群结构比较一般。北临京哈高速,南临京津高速,西靠东五环,东边是通惠河,区域向北为各种工厂加禁毒教育基地，这几点不利因素会导致未来这个区域的发展受限.富力又一城已经横盘多年;500左右的预算可以往常营看看,在您们两个人工作的中间;
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Q:提问:京总，您好。我在朝阳东坝有一套顶层复式，低密度花园小区（容积率0.87），总高5层，户型不错，缺点就是不带电梯（2004年房）。
为方便孩子在亚运村朝外上学，在学校附近租房，未来中学仍要在亚运村（初中）和新北苑（高中）上。几年来一直过着周中租房、末回大房子的生活。
现在想把顶层复式（值950w)置换成140平以内电梯三居。看了双井、亚运村、北苑、朝青的南北通透板楼，感觉都不如现有小区的户型好，且贵了300多万，心里不爽。于是想着干脆在本小区换一套得了，好处是户型好，价值低，置换成本在100w以内。
现将心中纠结处向您请教：1、顶层复式不带电梯的房子，是不是要尽早置换出去？家人一直舍不得换，因为户型好，面积大（185平），总想再等等，中介说，越等越没优势，不好卖。
2、从方便上学的角度，应该在亚运村、北苑、新北苑三处找房，但这三处要么老破旧、要么贵（带学区溢价），勉强在北苑找到一两个还可以接受的，价格在1300万左右。还是贵，最好1200万左右。
五环外140平以内，能贷170万左右。想问一下，老北苑和东坝本小区，哪个更好？新北苑不敢想，太贵。
3、我在朝阳大悦城附近有个50平公寓，不好卖，最多能180-200万，租金9000元。要不要卖掉，贴补换房？感觉价位这么低，还不好卖，倒不如收租，拿它还贷，您说呢？ 以上问题，有劳京总，多谢。
A:回答:您好,感谢信任! 1、先说东坝这个板块如何;东坝的优势是生态环境好,缺点是自身存在很大的硬伤,东坝中路以东基本全是保障性住房 小产权房 回迁房和各种福利房.
未来会增加这个区域的密度,人口结构复杂,整个区域未来的成长性会受限制.东坝现在还属于概念性的一个区,需要时间养,买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间
因为核心区一直在发展，呈现的结果就是房价逐步上涨，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域，用牺牲距离换取品质这样的方法买房，
城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉,有大批一线开发商进驻的时候，这是值得进场的一个风向标,如果这种区域由于政策宣传利好，加上开发商炒作拉动，短期就会存在暴涨的可能性，这种位置的房子表面看的是价格，而最终看的还是价值;
所以城乡结合部的拐点是不断在变化的，买点并不是一直存在;东坝有价值但溢价已经很严重了,有开发商打广告炒作,又有政府规划概念,所以对于现在买新房的客户是没有利的,但是对于二手房的业主是利大于弊.
2、顶层复式一般在卖的时候会有折价,没有电梯的房子同样也会有折价,中介说的话不可完全相信,因为中介所有的目的都是为了获取资源促成交易,这样他们才有佣金可赚,
至于未来有没有优势,还是要看这个区域的成长情况,如果区域的利好全部兑现,楼盘跟着涨价,正常的房子卖10万一平,我顶层的房子比正常的房子便宜一些即可,因为整个区域在涨价,整个小区在涨价,我顶层复式不可能不涨价,顶多是在卖的时候打点折就可以了;所以不存在越不卖越没有优势这样的说法.
3、如果从区域上分析,北苑、新北苑、亚运村就要比东坝更胜一筹了,核心区之所有称之为核心区,背后的逻辑是“聚焦”,因为只有“聚焦”价值才稳定, 如互联网产业“聚焦”的区域;望京、上地西二旗、西北旺、亦庄; 权贵型“聚焦”的区域;万柳、亚运村、西城; 资本“聚焦”的区域;国贸、金融街;这些区域因为价值稳定房价才劳靠,购买力充足,房价才会稳健上升.
4、房子涨幅良好的是因为其占据的优质资源多，租金本就不是房产收益的主体，单靠租金想收回成本需要很多年,流通性不好的房子升值潜力也就一般,建议这波行情出掉把资金利用到选优质盘上
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Q:提问：博主您好，很高兴现在能通过文字认识您，如果早些认识也許就不会错失机会。我的情況大概如下：非京戶 ，一直以大陆身份在北京工作交社保十多年，有过贷款记录，14年之后换成港澳身份，现在北京名下无房，现在手上大概300-400 现金 以保值增值考虑，短期3-5 年内可能有变现的需要，想请教：
1、今年的最佳进场买入时期？是先观望还是等待秋季再考虑？
2.如果不考虑自住，以短线考虑，哪个片区或楼盘更有变现可能？
3.看过通州融御 运河湾二居 ，但看到您介绍通州适合长期 所以估计不合适。
4.亦庄南海回迁房，二居因为不满二年，又是二贷，不方便贷款，只能全款 目前手上夠全款，万科东郡首付就比较紧张，去看了现场发现这个片区周边很多限竟房，回迁房等，担心品质差，不知道这兩个盘现在值得出手吗？如果排序应该怎么取舍？
5 看过北三环边胜古东里老破小和胜古南里和恵新西街的老旧公房，单价都在7.6-8.5万，不知道可以考虑吗？如果可以的话怎么取舍？
6.如果想增加D款额度怎么私信操作？房产小白真心讨教 谢谢
A:回答：您好,感谢信任!1、北京的市场是波段型的;牛市分为2种情况;一种是短波,一种是长波,短波是每年春节后一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;一般每一波的涨幅是30%-40%;龙头板块能达50%;
非龙头板块可以涨30%;次级板块10-20;冷门板块和远郊横盘或涨势不明显;最好的买入时机是每一波的前夜,可以资金最大化效率;但如果您不是职业买家很难把控市场节奏;如果市场突然冒起来;笋盘的消化速度会非常快,后面都是一些位置、楼层很差价格又很高的盘,摆在您面前的就两个选择,要么接受,要么下一轮.非职业买家一般是建议淡季买,可选的房源比较多,只要选筹上正确,即便是有一个5-10%的回落也可,下一波行情会反弹上来;
2、如果不自住可以看看朝阳的常营板块,苹果派,北京新天地五期这两个盘性价比还可,下一轮行情上涨的幅度可能较大;流通性和保值性都比较稳健;老旧小区都是每一轮行情最后一个反应的,作为投资的话不太建议
3、增加贷款额度私信我.
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Q:提问:你好京总，感谢回答。二套的贷款最高只有186万，对于上千万的房子，贷款金额太少。请问有什么办法增加贷款额度吗？
A:回答;你好，你不应该公开向我提问这个问题，私信我。
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