沈阳，一座美丽的东北城市。
这里是辽宁省会，也是东北振兴的重要城市引擎。
对于未来的沈阳，将会呈现出怎样的图景。
继辽宁之后，沈阳市也发布了《国土空间规划》。
2035年的沈阳，让我们一同解读他的样子。
沈阳，作为辽宁省会，东北重要城市，定位“1枢纽，5中心”。
其中，包含了4张“国字招牌”，2张“区域招牌”。
- 国字招牌：国家中心城市、国家现代综合枢纽、国家先进制造中心、综合性国家科学中心；
- 区域招牌：区域性文化创意中心、区域性金融中心。
由此可见，沈阳的整体定位还是比较高的，具备引领东北振兴的潜力。
沈阳整体定位结构
虽然东北存在人口流失的问题，但沈阳也提出了自身的人口目标。
根据规划，2035年沈阳的人口将在1200万左右，实际服务人口1500万。
根据第七次人口普查，沈阳的人口为907万人。
这意味，在未来的十五年，沈阳还要增加约300万人口，每年增加20万人。
当辽宁的人口规划都在现状基础上减少的背景下，沈阳提出了人口增加的目标。
这一艰巨的任务，真不知道能否真正实现。
辽宁2035：人口0.4亿，1个都市圈，2大核心，12座机场，房价破万
沈阳人口规划情况
作为省内唯一一个都市圈核心城市，沈阳将引领5个城市共建都市圈。
- 内圈：4市，铁岭、抚顺、本溪、辽阳；
- 外圈：1市，鞍山。
在区域发展上，围绕沈阳，还将形成两条发展轴。
- 省内：沈大城镇发展轴；
- 跨省：京沈城镇发展轴。
沈阳都市圈与区域协调图
在交通建设上，沈阳也不含糊，将打造空铁联运、7条高铁。
对于现有的机场，将建设第二跑道，引入高铁、地铁、城际等，打造空铁联运标杆。
在高铁建设上，除了已经开通的5条高铁，再建设2条高铁，搭建“米字形”框架。
- 已开通：哈大、京沈、沈丹、秦沈、通新；
- 未开通：沈白高铁、秦沈第二通道高铁。
高铁交通网建设，将使沈阳能够在2小时内通达京津冀、辽中南、哈长城市群。
从沈阳内部看，将形成“1主9副”、“1带5轴”的整体空间格局。
- 1主：沈阳中心城区；
- 9副：沙河、沈抚、新城子、胡台、细河、辽中区、新民市、法库县、康平县。
- 1带：沈大东北振兴发展带；
- 5轴：沈阳-辽中、沈阳-本溪、沈阳-抚顺、沈阳-康平、沈阳-新民。
由此可见，沈大走廊仍然是沈阳未来发展的主要方向，铁岭、鞍山或许能受益。
沈阳空间规划格局
再将目光聚焦到中心城区，可以看出沈阳将形成一个“半”字形的结构。
市区内部将形成“1主3副1带1廊”的格局。
- 1主城：主城区，包含了浑北核心、滨河核心、浑南核心等范围；
- 3副城：包含北部、东部、西部三个副城；
- 1轴：城市综合发展轴，一路向南，从浑北到浑南，直到七里河；
- 1廊：综合发展走廊，呈现U字形，从西部的中关村，经过浑南，直到沈抚新城。
仔细端详这个城区布局图，不难发展各个板块的分量。
- 浑南核心：占据1轴1廊交叉的C位，是发展的担当；
- 浑北、滨河核心：老城区发展的重点区域；
- 中关村、中德园、沈水科技城、浑南科技城东区、沈抚新城：城市重点拓展区域；
- 国际物流港、职教城：不在重点发展廊道，作为部分配套。
沈阳中心城区布局结构图
沈阳房价：均价1.3万，最高2万 ，浑南涨幅超14%，解码3大潜力区域根据网络数据，沈阳6月份的新房均价为13629元/㎡。
分区域看，房价可以分为4大梯队。
- 2万 ：沈河区、和平区，均已经突破2万；
- 1.5万 ：浑南区，均价超过1.6万；
- 1万 ：铁西区超1.4万，大东区超1.3万，皇姑区和于洪区均超过1.2万；
- 不足1万：沈北新区、苏家屯区，其中苏家屯才8437元/㎡。
从涨跌情况看，沈阳各区中5个上涨，3个下跌，1个持平。
- 其中浑南区最为迅猛，单月涨幅竟然超过14%。
- 苏家屯的房价下跌最猛，单月降幅超过9%。
这两个挨着的区域，竟然是“冰火两重天”。
沈阳市区房价地图
接下来，我们通过交通和产业，来寻找沈阳的潜力区域。
根据规划，沈阳未来将打造1个航空枢纽和4个客运枢纽站点。
- 航空枢纽：桃仙机场，位于浑南区；
- 客运枢纽：沈阳站（和平区）、沈阳南站（浑南区）、沈阳北站（沈河区）、田义屯站（皇姑区）
一共5大交通枢纽，浑南区占据了1座机场、1大枢纽，实在是有点被偏爱了。
沈阳枢纽布局图
再来看看产业，沈阳将打造4大产业中心，其中制造和科创最为重要。
- 制造中心：经开区、中德园均位于铁西区，辉山经开、欧盟经开位于沈北新区；
- 科创中心：浑南科技城、沈北科教园、辉山经开，分别位于浑南、沈北新区；
- 金融中心：东软软件园、沈阳国际软件园均位于浑南区。
由此可见，未来的产业发展，还是要依靠北部的沈北新区和南部的浑南。
沈阳产业发展布局
综上所述，我认为沈阳未来的价值区域，将在3大区域。
- 浑南区：占据发展C位，交通优势明显，产业增长强劲，房价仍然低于核心主城；
- 沈北新区：产业基础好，科教城整体产业高端，房价不过万，具备一定潜力；
- 皇姑区：主城中房价偏低的区域，拥有田义屯核心枢纽，具备交通起飞的潜力。
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沈阳规划出炉，美好图景值得期待。
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