男子以其母名义与买家签订房屋买卖合同，出卖母亲名下房屋，后母亲以其不知情为由要求确认儿子与买家签订的房屋买卖合同无效。北京海淀法院经审理，判决确认房屋买卖合同对赵女士不发生法律效力。
案 情 简 介
原告赵女士诉称，林先生与其系母子关系。王女士在明知林先生超越代理权的情况下，依然与林先生签订了房屋买卖合同，转让了赵女士名下房屋。在收取了房屋买卖定金20万元后，林先生与王女士发生了分歧，继而又发生林先生退还王女士20万元等若干行为，这些行为侵犯了她的根本利益，故赵女士诉至法院，要求确认林先生与王女士签订的房屋买卖合同无效。
被告王女士辩称，从事实来看，赵女士出售房屋的行为系真实意思表示，中介公司也参与了此房屋买卖全过程，赵女士起诉没有法律依据，不适用合同无效的法律事由，故不同意赵女士的诉讼请求。
被告林先生辩称，其是善意替其母亲与王女士签订的房屋买卖合同，但在签订合同过程中确实存在委托手续不明确等情况，对此王女士都是知晓的。尽管是善意，其认为赵女士的权益在一定程度上受到了损害，且赵女士拒绝追认合同，请求法院依法进行裁决。
第三人中介公司述称，林先生当时是拿着赵女士的委托书、房产证、授权委托书及赵女士的身份证原件来到店里的，三方在店里的会议室签订了合同。经与公司经纪人石先生核实，石先生在建委北门见到了赵女士本人，当时赵女士拿着办理过户所需的材料原件，但由于当时已经下午4点多了，已经来不及办理过户手续，因此当天未完成对过户。
在案件审理过程中，赵女士提交售房委托书，表示委托书上赵女士的签名非其本人所签。对此王女士及中介公司表示在签约时对该事项不知情，但均认可赵女士的签名为林先生代签的事实。林先生提交了与中介公司工作人员的微信聊天记录，聊天记录的时间为签约之后，内容为中介公司工作人员向林先生索要房产证照片、赵女士电话及身份证照片、售房委托书原件。
林先生以此证明中介公司在促成双方交易时并未审核过上述材料原件，对此中介公司称交易当时已经审核过上述材料，但后期梳理时没有找到上述材料复印件，故要求林先生再次提交上述材料照片。林先生还提交了银行交易明细，证明王女士将房屋定金20万元汇到林先生账户后，该款项一直在林先生账户，后又转汇给王女士。
同时，林先生与王女士签订的《房屋买卖合同》中载明：“如无委托收款公证书，代理人所指定的收款账户必须为出卖人本人账户，否则指定账户无效”。
法 院 审 理
法院经审理后认为，赵女士拒绝追认林先生的无权代理行为，则林先生的行为在本案中是否构成表见代理决定了涉案合同是否对赵女士发生效力。中介公司虽主张签约当时审核了林先生携带的房产证原件、房主身份证原件等必要材料，但并未于现场拍照留存证据，同时根据林先生提交的微信记录显示，中介公司也未留存上述材料的复印件，则法院有理由相信中介公司在签约当时并未审核过上述材料原件。
在林先生代赵女士签订涉案合同时，王女士及中介公司明知房屋产权登记在赵女士名下，但在签订合同时却未对必要材料原件进行审核。王女士并未在签订合同过程中见过赵女士，亦未与赵女士进行联系确认授权的真实性，中介公司证人证言虽证明于办理过户时见过赵女士，但未能对此提供有效证据予以佐证，该证人证言仅为孤证。
涉案合同中明确约定无委托收款公证书的情况下，代理人所指定的收款账户必须为出卖人本人账户。但在林先生未出具委托收款公证书的情况下，王女士及中介公司认可的及王女士实际支付房屋定金的账户却为林先生个人账户，且该笔定金从未转入赵女士名下。结合以上三点分析，法院认为王女士及中介公司在订立合同时未进到审慎的注意义务，林先生的行为不构成表见代理，涉案合同对赵女士不发生效力。最终法院判决林先生以赵女士名义与王女士签订的《北京市存量房屋买卖合同》对赵女士不发生效力。
宣判后，王女士提起上诉，二审维持原判，该判决现已生效。
法 官 说 法
《中华人民共和国民法典》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”法律对于无权代理的法律后果作出了相应规定，若行为人无权代理，那么代理行为的法律后果不再约束被代理人。第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”。此为法律对于表见代理的规定。在司法实践中，若合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要件，还应当证明相对人为善意且无过失，也即表见代理制度不仅要求代理人无代理权行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。
本案中，结合上述事实认定，王女士在主观上存在一定过失，不构成善意且无过失这一表见代理的构成要件，故林先生的行为不构成表见代理，依然适用法律对于无权代理的一般规定，签订的合同对被代理人赵女士不发生效力。
需要注意的是，无权代理可能产生的法律后果有两种。若相对人追认，则代理行为直接约束被代理人与相对人；若相对人拒绝追认，代理行为虽然对被代理人不发生效力，但行为人与相对人订立的合同仍然有效，只是在原基础法律关系中变更了合同相对方为行为人与相对人，最终由行为人承担合同不能履行或迟延履行等违约行为产生的法律后果。
（文中人物均系化名）
来源：北京海淀法院
文： 倪虹
编辑：史梓敬
,
