没人有能阻挡变化。
前段时间，市区一个项目开盘，总价135万起，有人第一时间想知道哪个区、哪个盘，而更多人关心，市区买房门槛怎么这么低了。
那么，卖了多少，从11月备案成交数据来看，供应310套，成交54套。
而这背后折射出三大信号：
1、市内六区购房门槛进一步拉低，居住价值重新排序。
2、推售比较低，购买力降级比较明显。
3、红桥区的房价体系重塑。
1
索性道士君梳理了一下2021年1-11月市内六区主流在售项目的价格，颇有意思。
直观来看：
和平区项目鲜少，基本以和平翰林公馆撑起一片天。
南开区现阶段属于市内六区价格高位者，甚至有的项目单盘均价超过和平。
河西区主流在售项目之间价差相对较少，属于平稳滑行。
河东区同样保持盘稳，个别楼盘出现跳水价。
河北区有着明显的价格沟壑，核心点在于几条河。
红桥区呈现明显的价格梯度，第一档4万 ，第二档3.5万上下，第三档3万左右，第四档直接挂挡2万以下。
细分来看红桥区主流在售项目，不同板块单盘成交均价价差超22761元/㎡。
想想曾经的红桥，房价体系是基本维稳，是理性的，可对标的。现在阶梯形的，从高到低依次递减，则是乱战之后，一片混沌。
再从分面积段成交来看，红桥的房价梯度略有点诡谲。
低点在80㎡以下，高点在140-160㎡。80-90㎡成绩均价突破3万 ，且也是需求的旺盛区之一。90-100㎡的需求少，价格也在低位徘徊，道士君翻了翻新入市的几个项目，这个面积段产品无，夸赞一句，产品定位做得到位。
总地来说，原有的房价体系已彻底破坏，红桥房价变成了一个多锚点和零星高点的格局。
2
道士君去大红桥实地调研了一番，摘几个项目说道说道。
万达水西台，重回天津市场的一个高品质项目，在芥园道板块，这里在老红桥眼里是最好的地段，是红桥最早一批高端改善住宅的所在地，从紫芥园、明华里到华城领秀，再到现在的万达水西台。
这个项目最大的卖点：现阶段市内六区唯一纯洋房项目，容积率仅1.2，一定意义上是稀缺的。略有不足的点两个，一则距离人民医院近，很近。二则，社区北侧一排未拆除的旧房子。
荣盛碧桂园云鼎这个项目的特色在于出门就是南运河。冬日下，南运河边，人们晒太阳成为一抹亮色。
这个项目是碧桂园在天津市区的第一个项目，中环线边，靠近天津西站。道士君现场了解目前1、2、3、8号楼已经售完，主销4号楼洋房，成交均价在46000元/㎡，6、7号楼即将加推，享受98折优惠。而这个项目有一个惊喜点在于，个别房源地下室竟然做到了90-100㎡。
仁恒星源世纪，在红桥的地段里有点偏，光荣道这里原本是红桥区的老牌居住区，也是所谓的“文化中心”，教育资源相对充沛，但是这几年随着图书馆、区文化馆的搬迁，人气下滑。区域内好几年无新房了，周边的二手房龄在20年左右。原本以为带有仁恒特有的“精装“强标签”以及上海道小学优质学校资源加持可以激活这一片相对沉寂的楼市，但销售业绩却未达到预期，从开盘至11月底，备案成交了20套房子，金九银十仅成交了4套。这与以往仁恒产品一入市的大行情相比，着实差了不少。
道士君转了三遍样板间，户型产品上无大的创新，但精装品质是真的好。
中海铃铛阁地块，土拍时候地块关注度就很高，总价34.66亿，楼面价22878元/。自带自持租赁280套，面积16800㎡。
这个项目位于红桥区铃铛阁中学旧址，周边有地铁1号线、陆家嘴、水游城、富力广场等，地段是真不错。目前售楼处正马不停蹄施工中。
通过披露的规划来看，两个住宅地块，C地块规划7栋住宅，D地块规划11栋住宅，均是小高、高层。放风价45000元/㎡。
看着大红桥在售楼盘生态，一边是“砸盘”式出售，一边是逼近5万元/㎡的“闷声”出击。
谁曾想到，那个前几年沉寂的大红桥，正上演着“冰与火”局面，很对立，很魔幻。
3
讲真，这两年，穿越棚改后的红桥楼市重新活跃起来，10月份的时候，公元大观2万3的洋房在市场上引发高度关注，紧接着，九和府1万7上演了深夜抢房，中交春风景里135万总价起，刷新市区门槛。
最新11月大红桥主流项目成交数据，可谓是两极分化，卖得最多的项目54套，卖得最少的项目1套。
造成大红桥楼市降级的根源有两个，市场转冷&购买力下降。
单从2016年楼市发热期开始算，到现在，已经持续了近6年时间，基本消耗的差不多了，购买力下降是不可逆的大趋势，经过一轮楼市降级冲刷，待退潮之后，市场终究要归于理性、冷静。
顺便说一下，在带有巨大不确定的市场，很多区域板块的价格体系到了不得不重塑的时候，一个让客户买房去赌概率、甚至赌开发商的良心的市场，也许对客户来说，最好的保障，两点：保价格，保交房。
一个区域房价体系重塑，核心影响来源：区域发展、楼市行情、供需关系。
接下来，大红桥将会迎来真正的红海之战。
数据来源：京津冀数据研究院
,
