继续来谈谈市场调研（七）——市场调研实操应注意事项。
前面已经对在项目立项拿地或项目启动开发前开展市场调研的重要性进行论述，也概括归纳了市调工作事项和报告内容，并对如何运用市调数据进行分析归纳等等，最后谈谈实际操作方式方法上应注意的事项，作为关于市场调研环节的总结。
过去常有几个误区：
1、市场调研是项目前期的工作，一次性操作，缺乏连续关注动态变化。
2、对提交的市调报告只关注结论，对分析逻辑以及数据关联缺乏多角度的考量，易导致结论片面。
3、一些中小房企没有设市场调研部门，甚至连市调专人专岗都没有，导致做决策时易“拍脑袋”。
4、营销、设计、投拓、成本、财务在市调数据资料缺联动共享机制，在项目定位时难以达成共识，易造成在后期工作中配合脱接。
个人认为：
一、要在公司和项目运营层面重视市场调研，形成长效机制。
1、首先要设立专门部门或岗位，长期密切关注房地产政策和市场环境。
2、与政府专门部门和各主流市场研究机构建立合作共享关系，广泛收集市场各机构发布的报告，并从纷繁的数据中找到符合自身项目所需的参考资料，形成定期的数据资料报告。同时针对土地拓展、规划设计、工程建材、售后服务等也形成分项市场报告。
3、关键要素市调部门要进行多轮实地调研考察，进行甄别比较。并形成相关的工作目标、工作计划、工作规范以及工作措施，使整个市场调研保持着常态化，关键时期，话对于项目营销以及整体开发成功有重要意义。
第三，要提前预判项目开发所面临的困惑和主要关注点，并进行逐项拆分调研。
可以考虑与专业服务机构或个人进行合作，以求收集更详细更有针对性的市场资料和数据来指导实际工作。
第四，要定期对项目实际开发进度和销售进度进行阶段评估，并与市场调研报告对照分析，确保项目在正确轨道上发展。
第五，要重视目标客群的深度访谈，对产品定位很有参考作用。
对意向客户的摸底数据要相对谨慎，对已成交客户反馈要相对乐观，对满意度和建议要常态化调研。
第六，市场调研时要有销售思维。
市调除为项目定位和开发提供参考作用外，同时也是项目前期推广宣传，甚至是后期销售的重要动作，起着扩大项目影响力、收集客户信息、甚至是直接销售的多重作用。
第七，市场调研同时也是售后服务的延伸，也利于树立项目和公司的品牌，提升公司的美誉度。
如对前期成交和来访客户的调研，既对后期工作有参考作用，同时可采取有奖问卷调研、有奖征集意见、带礼品深度访谈等形式，能起到与目标客户友好互动作用，改善客企关系。
第八，市场调研还要注意与成本、工程、财务联动。
也要对公司多部门相关工作进行市调配合，从综合实力方面与竞品公司对标考量，以此形成公司和项目的全方位的整体竞争力，有利于项目整体开发工作。
参考案例
某头部品牌房企，就其由小到大的发展过程中就特别重视市场调研。
该公司进入某城市拿地，前期市场调研队伍在两三年前就扎实展开市场调研，收集各类数据，关注各种竞争对象，借鉴各类产品，形成各种专项报告。当土地投拓部门真正进入土地市场时，对地块能做到心中有数，能合理又大胆对项目的未来盈利预期有客观评价，对项目风险也有充分的评估，因此在招拍挂市场做到“大胆假设，小心求证，心中有数”。因此稳打稳扎，市场份额不断扩大。
反观另一公司，在某种特定背景下开发项目成功后，本已有一定市场份额，但在后来发展过程中，虽有多重因素影响，不重视市场调研和前期策划，最重要的土地拓展环节，当获得某地块信息时才匆匆展开调研并草草得出结论，结果要么是没有认识地块的真正价值当拍卖保价偏低而错失良机，要么是对市场环境缺乏了解预判而冒进拿地决策失误，最终公司发展缓慢最终被收购出局，可谓同途殊归，不禁令人唏嘘。
个人从业感悟，感谢大家的关注、点赞、评论、转发，我将继续与朋友们探讨交流。
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