写板块分析是一件不讨好的事情。
总是鼓吹，自己良心过不去；写一些负面的东西，又会激怒当地居民。
谁能接受别人说自己家不好？
当然环二先生决定还是继续写下去，毕竟说真话是这个平台成立的基础。
如果环二笔下有不客观的东西，欢迎留言讨论。
讨论与抬杠的区别在于话题是否影响结论：
“小明家到地铁站有1公里，步行速度100米/min，那么需要10分钟到达地铁站”。
讨论：1公里是到小区门口的距离，那个小区特别大，到楼下估计不止1公里。
抬杠：小明怎么能保持匀速前进？100米/min，你是瘸子吗？出行还靠地铁，你个屌丝，住在这的人有几个人不开车的？
这次就讲一个出门需要开车的板块。
01
首先澄清一点，新江湾城湿地公园并不是天然形成的。
这里曾经是殷行镇，日本占领上海后强行拆除并修建了机场。机场后来被国军接手，后来被解放军接手。
后来久无战事，机场渐渐的被荒废，以至于混凝土地面开始塌陷，地下水上升，自然生成了很大一片湿地。
因为仍是军事区，当地无法开发，也没人敢进去种植水稻，所以渐渐的水草丰茂，吸引了大量鸟类。
以至于成了一个生态基地。
荒置了很久后的1996年，空军后勤部以30万/亩的价格将新江湾城出售给上海市政府，共计10250亩。
市政府交由城投统一运营开发，计划打造一个类似古北的国际居住区。
不过古北开发原始动力是虹桥经济技术开发区，碧云最初作为通用汽车高管的配套住宅而建设。
新江湾城没有产业如何导入人口？没有产业如何清晰自己定位？
在经过多方讨论后，提出了“东方新硅谷、国际智慧城”的高端定位。
“新江湾城要成为一座以城区经济为核心，融合高科技园区经济、大学城、教育产业三位一体的复合型城区，一座以知识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态、具有知识经济时代生活方式特征的新城区”。
下一步很简单，卖地。
合生、华润、九龙仓、仁恒、铁狮门、泰禾、中建纷纷抢滩登陆，也造就了一个又一个地王。
为了配合人口导入，城投建设了安徒生童话乐园、引入了复旦大学、复旦科技园小学、上音实验小学等基础配套。
当然也规划了较完善的商业，不过落地好像并不顺利，这可能是扼住新江湾城发展喉咙的关键一着。
02
所有人都必须承认的一点是，新江湾城的商业导入极其失败。
2007年12月30日合生国际公寓迎来第一批业主入住，到2017年十年间，新江湾城商业配套几乎为0。
买菜需要去中原，与看不上的老破小业主共用商业配套。
吃饭看电影去五角场，约朋友喝点酒就得需要叫代驾。
做饭时发现少瓶醋都不知道去哪买，去银行存钱都得开车去中原。
2017年号称26万方体量的悠方开业，给大家带来了希望，终于有大型商业体了。
然而伴随着悠方一起到来的，是业主不尽的失望。
本来想招家乐福做主力店，但是家乐福不看好这片区域，没有谈成；
又想退而求其次拉拢城市超市，档次虽低一些但总得让群众有个买菜的地方。然而也未成功。
最终签约的只有一家盒马鲜生，以及星巴克汉堡王之类。
估计26万方兑现了一个零头吧。
居民买菜只好继续去中原。
新江湾城有不少3000万以上的豪宅，这部分居民影响应该不大。身价到了一定地位，只需要说：我需要菜，菜就来了。
没有实现物质自由的中产，衣食住行依旧是生活的主题。
而且这类居民应该不在少数，每逢周末，悠方唯一的一家汉堡王仍然人挤人。悠方整体业态也是以uniqlo、H&M、teenmix为主。
如果以富人为主，至少得有几家Hermès、BVLGARI、burberry吧。
好在悠方处于板块中心，大部分小区过来都在2公里之内，骑个电瓶车就到了。如果需要开车，这个商场会被废掉。
在遍地中型商场的当下，这样的社区商业，真的不够用了。有朋友来，都没地方招待。
许多人寄希望于后期规划，诸如铁狮门之类，估计会再次失望。
新江湾缺的不是规划，缺的是人口密度；
新江湾的问题不在于开发，而是地理位置。
新江湾城空置的商铺
新江湾城不是没有商业，而是没人敢在这做生意。
全部建成也仅8万人口，目前入驻估计一半不到，如何支撑起大体量商业？
另一方面，大型商圈一定位于核心区域且交通发达。
五角场能起来，是因为处于邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条主干道交汇处；
徐家汇能起来，是因为对内连接长宁、静安、卢湾、闵行，对外连接江浙沪。
反观新江湾城，位于一死角位置。
北面是长江，有大量集装箱码头，将区域彻底封死。
淞沪路以西是空军的军事用地，至今仍有2000多亩由解放军控制，很多道路不通。
而且背靠五角场这样的市级商业中心，没人会相信新江湾商业上有太大空间。
需要自驾了，2公里与3公里还有区别吗？
03
新江湾城各大地主仍以“东方硅谷”的口径宣传，似乎这里是一个即将诞生乔布斯的地方。
其实看看用地规划、看看交通布局也就明白了，这里根本没有产业发展的基础。
新江湾城9.45平方千米的占地面积，仅规划了一个不到0.45平方千米的湾谷科技园。
其他土地除了一所大学就是住宅。
之前盛传的引入IBM，也是在五角场创智天地，不属于新江湾城。
湾谷科技园仍然以小微企业为主，而且真正在当地总部办公的数量不确定。
湾流科技园
其实除了大虹桥、董家渡金融中心、徐汇滨江，其他区域产业导入风险都非常高。
我们通常将产业分为三类，这三类导入新江湾城都极其困难。
其一为国企，相对而言容易导入，有足够行政力量即可。
不过总部基地刚搬迁至世博不久，大虹桥还没喂饱，其他区域不会有机会。
前面文章也提到过，四大主城区（虹桥、闵行、宝山、川沙）只有虹桥风头十足，是因为产业发展已经进入瓶颈期，无法支撑四个区域同时发展。（大虹桥，给我们造了一个很好的梦）
先集中带动一个区域，避免四处建设四处烂尾的尴尬现象。
按照新江湾城的产业定位，不知道要排队到何年何月。
其二为需要CBD背书民营企业。
CBD的核心作用是流量与品牌，占据CBD的位置可以有效的提升公司品牌信任度与客户流量，这是小微企业急需的资源。
这部分企业，仍然会选择传统市中心。
作为一个创业者，环二先生将办公室租在了人民广场，虽然房租很高。
租在新江湾城，基本就没有了上门咨询的客户。
其三为不需要CBD背书民营企业。
诸如百度、阿里、华为、京东等大型企业，自身品牌过硬流量过剩，完全没有必要在CBD办公。
这部分企业选址相对自由，他们在哪哪里就是中心。不过总体还是会选择交通便利、房价低廉的区域以降低办公成本以及员工生活成本。
所以百度选择嘉定北，华为选择朱家角，阿里因为商贸的关系选择大虹桥，京东北京总部选择南五环外的亦庄。
新江湾城动辄9万的单价，与朱家角相比，优势在哪里？
所以开发商可以提一下东方硅谷的概念，我们姑且听之。
当年南翔大面积卖房子时，也号称建设郊区第一个CBD，并且给出了百万方写字楼体量。
开发商房子一清盘，这些办公楼都变成了酒店式公寓。
现在都知道酒店式公寓不好卖，新江湾干脆用地都不批了。
不客气的讲，近20年内，新江湾城不会成为一个产业集中区。
04
当然，新江湾的居民可以很自豪的说，我们不需要商业不需要产业，我们的优势是环境好。
新江湾环境好啊环境好，就是环境好。
问题是，优质的环境是否稀缺，是否可以将新江湾城推到豪宅区域的位置。
新江湾城航拍
新江湾城街景
这样的城市界面，强于南翔，等同赵巷，输给佘山。
南翔输在板块较小，南翔东部社区尤其是陈翔路附近，街景不会比新江湾城差。
而且南翔更为成熟，新江湾城有较多待开发土地、较多未开业商铺从而呈现一定破败感。
甚至闵行古美地区部分街景也超过新江湾城，古美的优势是街道较窄。
街道宽阔了，就属于车辆；街道窄一些，才属于行人。
新江湾城的优势之一是宝山、虹口、杨浦三个区域优质社区环境太少，当地居民对环境要求较高时只能选择这个板块。
不选择这，还能去哪呢？
放在全市范围，并不稀缺。花一半的价格，能找到许多可以替代新江湾城环境的区域。
不过新江湾城的优势是处于外环内，距离市中心更近。
不过都需要自驾的话，5公里的距离差异不足以形成如此的价差。
南翔5万，新江湾城10万，让人不禁怀疑，这个地方被高估到底有多严重？
所以新江湾城环境并没有优质到支撑起富人区的程度。而且面积太大，将近10平方公里，上海哪有这么多富人。
目前能看到可以成长为富人区的有两类地段：
一类是黄浦江两岸。黄浦江目前是城市核心，又是不可复制的自然景观，天然的具有豪宅地段属性。
核心江段仅24公里，真正的一线江景房小区不超过20个，极度稀缺。
第二类是法租界。厚重的历史沉淀是其他区域短期内不可复制的，法租界内的花园洋房、巨富长三条马路的梧桐树才是上海之灵魂。
所以出则繁华入则宁静并不适用于新江湾城，这里的中产阶级不仅需要宁静，更需要生活。
05
对于中产，环境好并不等于宜居，生活便利度更加重要。
这一点佘山的刚需居民应当深有体会，新江湾城首期入驻的居民也是有苦说不出。
中产阶级生活的主题有两个：
其一，如何赚钱；
其二，如何花钱。
在满足这两个基础需求的前提下，其他附着的因素才有意义。
相对于价格而言，新江湾城的位置并不占优势，距离市区产业集群相对较远。
生活便利度方面前面提过，一塌糊涂。
当地居民引以为豪的是学区。上音与复旦科技园小区都是新开分校，教学质量尚需检验。
现在中小学教育政策主要的指导方针是教育均等化，就近入学，市区大量学校对口小区都在一公里以内，便于子女步行入学。
新江湾居住密度过低，带来的恶果就是部分小区就学相当不便。
2020年建发江湾萃划入了复旦科技园小学的学区，直线距离超过2公里，步行距离超过3公里。
子女就学必须接送，给生活带来很大困扰。
医疗资源同样不便，最近的三甲医院也在3公里以上。与之对比，徐家汇地区步行可达的三甲医院在6家以上。
商业方面前面提到过。购物是中产阶级最大的乐趣之一，市区三两好友约一顿火锅，追求生活品质的选择日料、西餐，饭后去酒吧谈谈人生、看看球赛。
朋友见面，相约跑步，不觉得挺奇怪的吗？
安徒生童话乐园航拍
新江湾城唯二拿的出手的是复旦大学与安徒生童话乐园。
安徒生童话乐园开放后确实广受好评，虽然之前停工多年，让人等的不耐烦。
这是一个加分项，给当地居民带来许多乐趣。如果居住密度再高一些，大量居民步行可达，将更符合城市生活的理念。
房地产营销学上有句话特别经典：
你是谁不重要，你周围是谁才重要
这个周围，指的更多的是步行范围内。
需要开车时，这个配套已经不属于你。自驾再近，也会影响使用频率与心理距离。
复旦大学这个招牌因为封闭式校区缩水不少。大学的作用是给当地居民一个感受书香氛围的场所，完全封闭与世隔绝了，对当地的作用在哪？
带来了一所复旦科技园小学，却降低了当地居住密度，给商业的导入带来了困难。
新江湾就是这样一个没有商业、没有产业、环境还不错的居住区，仅此而已。
不能说新江湾城有多差，外环内这样大片的全新城区无疑是相当稀缺的。不过价格确实被高估了，合理区间应当在6万左右。
定价9万以上，对于杨浦、宝山当地居民尚有一定吸引力——毕竟他们也没其他区域可以选择——其他区域客群，没必要追这个价格高地。
毕竟生活还是要的。当然，土豪除外。
以上为正文
编辑/环线咨询
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