【案情简介】
农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。近年来，随着房地产行业的发展，因宅基地引发的纠纷越来越多，其中，最突出的还是宅基地的转让问题。那么，农村宅基地能否转让？农村宅基地转让后会产生怎样的法律后果？农村宅基地无法办理房屋过户手续怎么办？
最近，家住北京市通州区的王某强就遇到了农村宅基地纠纷。事情是这样的，北京市通州区某村1号东院是王某强的宅基地，1981年王某强的哥哥王某发从案外人处购买北京市通州区某村1号西院的宅基地，同年哥哥王某发成为工人，不在该院落居住。于是哥哥王某发以2000元的价格将该宅基地和房屋出售给了王某强。但2000元对于当时的王某强来说是一笔不小的数目，因此房款一直未付，1988年王某强在该院落内修建地窖，嫂子张某燕进行阻止，要求王某强支付购房款2000元，东拼西凑，王某强支付了2000元购房款，嫂子允许其继续修建地窖。1990年王某强将东院、西院之间打通合并为一个院落。2000年重新翻建房屋，取得《农村个人建房使用许可证》，将东西院共同翻建7间，至今王某强及其家人一直在本案所涉宅基地内居住。但2020年1月份王某强联系哥哥王某发，要求其配合办理过户手续，王某发却拒绝配合办理。因为王某强与王某发是亲兄弟关系，因此双方也未曾签订书面的房屋买卖合同。现在哥哥不承认将房子卖给了自己，自己手里也没有任何书面凭证，王某强一时不知如何才好。
一次偶然的机会，王某强看到了京云律师在电视台受邀解答法律问题，了解到京云律所是一家专门办理房产案件的律所，在房产领域经验十分丰富。于是，王某强想通过法律途径来维护自己的合法权益，并来到了京云律所咨询自己的案件。京云律师热情的接待了王某强，在与王某强详细沟通，了解案件基本情况后，京云律师给予了当事人案件基本思路和意见。最终，王某强将案件委托给了京云律师处理。
【办案过程】
1.京云律师全面调查取证，为案件顺利进行奠定了基础
接案之后，京云律师立即组成专案律师团队负责王某强的案件。经过律师团队研讨案件，确定了基本的诉讼方案和诉讼策略，并确定由专案律师负责案件的调查取证工作。为证明王某发将宅基地及房屋出售给王某强，王某发与王某强存在农村房屋买卖关系，京云律师调取了01号房屋的《集体土地建设用地使用权证》；为证明双方存在房屋买卖合同关系，2000年原告重新翻建房屋，将东西院共同翻建北房7间，京云律师调取了某县人民政府农村个人建房使用土地许可证，村民和村委会为王某强提供了相关证明，当年修建地窖的工人提供了证人证言；为证明王某强户籍在本案所涉宅基地内，一直在本案所涉宅基地内居住生活，当事人提供了户口本以及照片等书证。
前期的调查取证工作为案件顺利进行奠定了基础。
2.京云律师积极主张，帮助当事人成功维权
经历了前期调查取证工作后，京云律师在庭审中积极主张，帮助当事人维护合法权益。京云律师在代理意见中表明：双方之间的关于涉案院落的买卖事宜虽无书面合同，但有口头约定。被告已经将涉案院落交付给原告，原告也已经支付购房款，因双方为亲兄弟关系，基于相互信任未签订任何契约，符合交易习惯。若双方不存在房屋买卖关系，被告不可能一直未就涉案院落主张权利。综合被告将房屋交付给原告，以及原告翻建涉案院落被告知情并未阻止的情况，原告实际占有使用涉案院落的情况，足以确定原告购买涉案院落的事实。
在京云律师的积极主张下，法院最终做出如下认定：法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对于农村房屋的拆除翻建属于村民日常活动中的重大事项，被告作为利益相关人对该过程明确知晓，但其未能提交证据证实曾在原告完成翻建后的二十年内向原告行使过追索权，而是任该状态持续行进，不符合常理，考虑到涉案院落的《集体土地建设用地使用证》原件亦在原告处，参考本案的其他证据，法院认为原告主张其从被告处购买了涉案院落的事实具有高度可能性。该买卖行为不违反法律、行政法规的相关规定，应为有效。原始房契交付与房屋买卖事实存在之间不存在必然的因果联系；无购房款给付凭证不能一定推导出双方之间不存在房屋买卖关系的结论。最终，法院判决确认王某强与王某发之间的农村房屋买卖合同有效。
王某发不服一审法院判决，提起了上诉。最终，二审驳回上诉，维持原判。至此，亲兄弟之间关于农村房屋买卖合同纠纷的案件落下了帷幕。在京云律师的努力下，案件大获全胜。
【京云律师评析】
农村房屋可以买卖么？买卖农村房屋没有签订书面合同怎么办？京云律师提醒大家：农村房屋和宅基地不能卖给本集体经济组织以外的人，买卖农村房屋没有签订书面房屋买卖合同并不影响合同效力。遇到与农村房屋有关的法律问题可以咨询专业的房产律师。
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