违章建筑阻交易
2019年元月，家住北京的褚先生经北京市某房屋中介公司介绍，看中了北京市朝阳区一栋别墅，该房屋建筑面积380平方米，而实际使用面积竟达到了500平方米，其中多余出来的空间均为业主自行搭建，客户褚先生也正是看中了这一房屋额外的使用面积，当即便与业主签订了买卖合同，约定房屋价款3000万元，房屋建筑面积380平方米。同时合同还约定，买卖双方需在2019年3月1日前，共同前往房地产登记机构办理过户手续。
然而就在双方约定办理过户的前一天，北京市朝阳区房管局就涉案房屋作出了附有违法建筑的房屋认定书，告知业主拆除附有违法建筑，否则房地产登记机构不予办理该房的相关房地产登记或变更手续。客户褚先生眼见无法依现状取得涉案房屋，便一纸诉状将业主告上法庭，要求解除与业主签订的买卖合同、返还已支付的购房款并支付巨额违约金。一审法院经审理依法驳回了客户全部诉讼请求。
案例分析
在上述案例中，客户褚先生明知房屋存在违建而仍存侥幸心理。虽然其在法庭上主张，不知涉案房屋系违法搭建且拆除违建将导致其合同目的无法实现，但对于一个具有一定社会经验的完全民事行为能力人而言，其完全可以通过不动产权证来判断房屋的实际使用面积以及是否超出规划许可范围，对于无端多出来的空间，仅凭业主的一面之词，丝毫不加判断，显然不符合社会的一般认知。同时，虽然在合同履行过程中，涉案房屋因附有违章建筑尚未拆除而被行政管理部门限制办理过户手续，但客户起诉前房屋违建部分已被业主全部拆除，房屋过户障碍已彻底不存在，因此法院驳回了客户全部诉讼请求。
归纳总结
在房地产买卖交易中，房屋存在违章建筑系普遍现象。买方往往“应知”而存侥幸心理。所谓“应知”即指在交易过程中对于房屋建筑面积的认定一般不以买卖双方口述或其他书面文件为准，通常《不动产权证书》为认定涉案房屋建筑面积的唯一依据，因此切不可听信卖方或开发商的一面之词，更不能贪图房屋低廉售价而轻易签订买卖合同。
后事之师
1.未免因违建导致房屋交易目的无法实现，建议在存量房屋买卖过程中实地查看房屋并仔细查验涉案房屋不动产权证书，根据不动产权证来判断其权利人以及建筑面积是否与实际情况相符，必要时可前往房屋管理部门查看不动产登记簿；
2.个别违章建筑可能具有一定隐蔽性，加之拆除需要成本，业主方恶意隐瞒情况时有发生，对于签约后始发现存在恶意隐瞒房屋违建情形的，应注意及时保留证据，以便追究过错方违约责任；
3.建议房屋买卖过程中，与业主协商先行支付小额定金及购房款，如碍于形势，必须支付大额购房款，建议选择有资质的担保公司就已支付的购房款进行担保，或者选择有资质的银行、第三方支付公司对购房款进行资金监管或托管，以便在恶意隐瞒违建等违约行为发生时，实现资金快速回笼，极大保障资金安全。
法规链接
《中华人民共和国物权法》
第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
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