分析N多个城市，像厦门这么‘特殊’的楼市真的少见。
今天，就说说中国最特殊的楼市：厦门。
一个副省会城市顶着全国房价第四的“帽子”，在这一轮行情中，厦门楼市又将走向何方？
01易敏体质
现在的厦门楼市用四字概况：挺不住了。
挺不住就别憋着了，打开抽屉拿出松绑政策：限购放开。2022年12月5日，有钱就是爷，厦门岛外给钱就能上车了！
曾经寸土寸金的好像个“处儿”，现在迎来送往好像个”公交“，只要给钱，岛外敞开了.......
为啥只放开岛外,不放开岛内呢？
厦门90%的面积是岛外，岛内仅占厦门面积的10%，说的在直白点土拍的大头主要来自岛外；
厦门整体行情都在跌，但岛内成交量下跌幅度在35%，岛外成交量跌幅已经接近60%，岛外的行情已经影响土拍了，这点我文后再讲；
从货量供应维度看，岛外供应量占到厦门的80%，而岛内只有20%，放开岛外限购等于解决了厦门楼市基本面的问题。
那么，这次岛外限购放开会有效果吗？
回答这个问题前，先让大家看几组数据。
首先，是11月的成交量。
厦门新房市场：11月份成交了3681套，环涨64.55%，同涨135.51%。
放眼全国都很难再找到一个城市像厦门楼市一样，跌或者涨的幅度都在60%，甚至100%的维度。
这就是厦门楼市的第一个特殊性：易敏、暴走体质。
2022年厦门新房的成交情况月均在1500套到1800套，到了10月和11月成交套数快速攀升，10月份环比增长50%，11月份环比增长135%，
厦门楼市就像小公司的股票，成交量容易快速涨跌，而且涨跌的同时，价格传导速度极速。
如果将时间拉长，以年为单位，厦门楼市这种‘易敏的暴走体质”一直都在。
下图是2019年到2020年的月成交情况（绿色折线）。
下图是2020年到2021年成交情况。
厦门楼市的成交量波动十分剧烈，其成交量涨跌往往都是‘一瞬间’发生的，根本不像没有其他城市还有什么“3到4”个月的缓冲和蓄势周期。
由于厦门土地面积小，楼市成交受供应量影响十分巨大，10月和11月份之所以有50%，135%的环比增长就是因为供应了新盘。
岛内新供应三盘，岛外新供应了保利联发锦上、水晶溪上、象屿西溪云境、环东海域新城等......
厦门楼市这种成交量“暴涨”“暴跌”的特殊性，很容易让大家看不懂厦门楼市。
其实，要看清厦门楼市也很简单，记住这十个字：上涨看客群，下跌看供应。
纵观厦门楼市过往每轮行情周期，都离不开土地供应的调节“完美平衡”。
如果楼市暴涨，怎么办？来、来、来，土拍增加，供应增加，限购闸门关上。
如果楼市暴跌，怎么办？快、快、快，土拍减少，供应减少，限购闸门打开他。
你瞧，厦门楼市完美的演绎了”处儿“和”公交“的切换。供应的阀门才是厦门楼市的灵魂，从来没有例外，从来都没有变过。
文章到这里，再回答前文的问题：这次限购放开会有效果嚒？
厦门楼市的根是“供应调节”，限购只能起到辅助作用，决定性作用还是供应量。
混知房产让你明白房产这回事！
公众号
02 购买力
厦门楼市第二个特殊性：二手房成交量一直高于一手房。
我们统计了过去8年厦门一二手房的成交数据，发现无论是下跌还是上涨行情，厦门二手房成交量均高于一手房，有些年份二手房成交量甚至是一手房的二倍甚至三倍。
大家都知道，但凡二手房活跃度高、交易量大、交易量频繁的城市都有一个特征：价格很容易“暴走”
供应量调节让厦门楼市交易量极易“暴走”，二手房成交活跃度又让厦门楼市的价格极易“暴走”。
因为新房限价，二手房不限价，一二手房的倒挂差额，会让新房市场更受追捧。而新房行情又会再次传导到二手房，周而反复。
厦门楼市经历20年的上涨价格已经翻了10倍，今年楼市寒冬，厦门房价也出现下跌，但下跌幅度并不大：
9月份，厦门新建商品住宅价格环比下跌0.3%；同比下跌3%；
9月份，厦门二手住宅价格环比下跌0.5%；同比下跌1.3%，并且同环比均连续下跌3个月。
11月份厦门二手房均价52556元/㎡，环比上月下跌1.66%，同比上涨1.64%。
所以，怎么看待现在厦门的价格下跌呢？
这跌幅与深圳、武汉、广州等城市相比就是“洒洒水”。与其过去20年“暴走”的上涨相比，连“获利回吐”都算不上。
我不知道那些大喊“大降”“甩卖”的人是为了博眼球还是为了博流量，厦门部分楼盘和二手房确实出现了松动下跌的情况，但远没有到“大降”“暴跌”的程度。
比如，11月集美区是房价下跌最多的区域，每平下跌7800元，但这种跌幅却是“因为高价盘少了，低价盘多了，拉低了整体均价。”
厦门楼市的“易敏体质”，不仅体现在成交量方面，还体现在价格维度。
虽然价格连续下跌，但仍维持在4万 线上。11月份环比下跌6.5%，均价仍在仍在41566元/㎡。
大家看下图，一年时间内成交均价“暴走”的差额竟然有12000万/㎡
03 人口密度
大家知道世界上人口密度最高的城市是哪吗？
东京。东京的人口密度为每平方公里6,158人
国内一线城市深圳和上海的福田区与虹口区，人口密度是每平方公里分别是21000人、32953人。而强二线城市武汉武昌区的人口密度是10140人/每平方公里。
如果按照厦门管辖面积计算人口密度是3105人每平方公里，但如果按岛内两个区的思明区和湖里区计算，人口密度能惊掉你的下巴。
思明区：75.31平方公里，常住人口107.3万， 人口密度是每平方公里14207人
湖里区：72.26平方公里，常住人口103.92万，人口密度是每平方公里14381人
而思明区和湖里区相连，去除鼓浪屿和海岸线可以居住的陆地空间太少了，虽然岛内拆迁轰轰烈烈，但能释放的“供应产能”和“释放产能的周期”都是未知数。
厦门作为一个副省会城市，岛内人口密度仅低于一线城市核心区域，却已经超过了强二线城市的核心区域，纵观全国，这样的城市也只有厦门。
厦门的管辖面积虽然包括岛内和岛外，但物理空间上厦门的岛内与岛外就像主城和卫星城的关系，资源高度集中岛内，岛内面积又小，资源倾斜度极高。
这种资源的倾斜到什么程度呢？
以思明区为例。
思明区人均GDP18.68万，而武汉武昌区是0.68万、杭州西湖区人均GDP0.7万亿。
这是什么概念？思明区的经济发展程度已经远高于强二线城市”最有钱“的区域了。
所以，厦门的发展是由思明区和湖里区带动岛外几个区域来协同发展的，我们常说的厦门泛指岛内。
这话翻译一下：不存发展割裂，本身就是主和次的定位。由于岛内面积更小，资金高度集中，成交量和价格更容易“暴走”。这种情况导致岛外的成交量和价格跟随性上涨。
厦门楼市的第三个特殊性：岛内带动岛外。
厦门城市太小，岛内更是“弹丸之地”，楼市的供需关系在大师的操作下，一直都是‘完美’的平衡，大幅降价的概率很少。外围区域降价对于岛内影响太小了，而岛内上涨会带动岛外普涨。
04 观点
市场数据维度看，现在厦门新房库存去化周期在17个月左右，暂未超过警戒线，整体均价降幅较小，各区个盘差异化较大，有地地方打折促销，有地地方“大众追捧“。
厦门楼市的下跌原因主要有两点。
第一点是房企问题的连锁反应。
部分问题房企在不计成本降价促销。
比如泰禾。
项目的楼面价高达30097元/㎡，不计建设、材料、人工、财务、设计、推广等各种费用，光算地价成本，就亏了1.76万了，现在也是半停工状态。
在厦门，这种情况还有很多，主要是前几年拿地较高，又遇房企暴雷，寒冷传导之下，一些房企跟随性的抢跑，把市场预期打了下来。
第二点是土拍失守。
现在的厦门房企拿地都很谨慎，第三轮土拍还出现了土地价格下调的情况，尤其是岛外，如同安区2022TP03地块的楼面价为1.5万元/㎡，相比去年第三次土拍价格下降了32%
第三点是部分二手房房价降价。
在过去24小时里，厦门在售48177套二手房中有461套房源降价，平均每套降价16.75万，环比昨日下跌43%。
以最贵的思明区为例。
思明区文园路的阳鸿新城，降了185万，挂牌单价79280元/平，小区目前均价88671元/平，比均价低了近10000元/平。
厦门二手房部分房源降价甩卖，挂盘房源周期相对拉长，但从11月份数据看，二手房成交周期拉长也仅仅是相较于之前成交火爆阶段而言。
厦门二手房现在的成交周期放到大部分城市都是“难得的短”。
虽然有些房源在降价，但厦门的二手房的成交量环比还上升了约20.5%，也侧面说明成交周期并没有进入“僵持”阶段，二手房成交依然活跃。
文章到这里，已经3700字了，就不再分析了，直接说说结果，
- 纵观全国，厦门这座城市真的太特别了。再从厦门楼市的成交数据、松绑政策等多个维度看，厦门楼市不会崩盘。
- 从大环境看，厦门楼市投资客撤退，自用客户为主，年销售套数在3.5套到4万套还是能实现的；
- 厦门旅游业占GDP比重超过9%，受疫情影响较大，这次疫情放开，叠加金融16条和证监会5项出台后，会缓解厦门楼市的下降趋势，这点在2023年会逐渐凸显出来；
- 厦门楼市极易“暴走”的特征，对购房者而言是个挑战。因为行情变化太快了。购买岛内不要犹豫，岛外土拍降低的区域如同安区等可以观望看看；
- 用一句概括厦门楼市：“卷，卷不动，躺，也躺不平”
