（笔者备注:调查文章内容为当地房地产市场2012年水平状况，即时房产动态请勿以此为参考)
一、凯里城市概况
凯里市位于贵州省东南部，地处云贵高原向中部丘陵过渡地带的苗岭山麓清水江畔，距省会贵阳165公里。作为黔东南苗族侗族自治州首府所在地，凯里市是全州政治、经济、文化、人流、物流、信息流的中心，辖2乡8镇，5个街道办事处，国土总面积1306平方公里，建成城区面积50平方公里，城市规划面积88平方公里。市区常住总人口（常住半年）42.08万人，流动人口3.87万人，少数民族占总人口的占总人口的75.53%。是一个以苗族为主，多民族聚居的城市。
湘黔铁路株六复线铁路、沪昆高速公路和320国道贯穿全境，可直达北京、上海、广州、重庆、昆明、贵阳等大中城市，境内交通四通八达，全市共有公路通车里程1331.624公里，公路密度每平方公里102.04公里，是省内交通最为方便的城市之一。按照规划，共有凯里至丹寨（连接夏蓉高速）余庆至安龙高速凯里段两条高速公路和一条高速铁路（沪昆高铁）经过凯里，使之成为贵州省乃至西南地区南下珠三角的最便捷的通道之一。规划中的凯里黄平机场是贵州省16项重点推进项目之一，距离凯里54公里，将开通北京、上海、广州、深圳等国内重要城市的航线，总投资3.6亿，预计于2012年底完成，2013年通航。
根据贵州省“十二五”规划，将以黔中地区为龙头，大力培育贵阳、遵义、安顺、都匀、凯里五个城市、其中贵阳按300万至500万人口来规划，到2020年全市人口规划为400万，2030年是500万人；安顺市规划为100万；遵义200万，都匀80万，凯里则规划80万至100万，黔中地区最终达到2000万人口。作为黔东南自治州的首府所在地，凯里有着非常广大的人口支撑，据第六次人口普查显示总人口441.72万，常住人口348万，这就为凯里的融城计划提供了造血功能。
黔中经济区的规划与湖南的“长株潭城市群”十分相似，以贵阳连接周边地区的高速公路和快速铁路为依托，建设1小时经济圈，增强贵阳对周边地区的辐射带动作用，同时推进遵义、安顺、都匀、凯里等城市融入黔中经济区。从上述两者的发展对比可见，凯里未来的经济发展将更加迅猛。规划中的“凯里——麻江”同城规划区也即将带动凯里城市建设和经济社会的发展。根据“凯里——麻江”城市总体规划总则第七条，中心城区包括，即凯里市城区范围和麻江县城区范围。凯里市城区范围为以现状凯里老城区为主开发发展的区域，包括凯里老城区、开怀片区、开发区、巴拉河片区以及炉山片区；麻江范围包括麻江县城及碧波片区、龙山-宣威片区和下司片区。
二、凯里经济发展概况
2009年凯里市实现生产总值（GDP）625945万元，经济比上年增长（按可比价计算）12%。其中：第一产业增加值332459万元，增长17.4%。人均生产总值14879元，增长11.52%，按年末汇率折算，约合2179美元；2010年，贵州省凯里市预计完成了生产总值78亿元，同比增长了19.7%；2011年以来，凯里市经济在工业和投资快速增长的强势拉动下，1至9月全市生产总值完成604819万元，与上年同比增长19.8%，增幅比上年加快7.1个百分点，比全州平均水平（16.6%）高3.2个百分点。由此可以看出，凯里近年来的国民生产总值处于一个稳定的上升期。2011年凯里市以“加速发展、加快转型、争先进位、推动跨越”为主基调，经济社会得到迅速发展，财政收入取得重大突破，实现了持续快速增长。
凯里是贵州工业重镇之一，目前在工业方面已形成了以电子、轻纺、建材、冶金、医药、木材加工、煤炭为主体，门类齐全，与黔东地区资源开发相适应和相配套的工业体制，拥有工业行业30多个，其中规模以上工业企业40多家。2010 年，市属工业总产值完成 40 亿元、市属规模以上工业增加值完成 6.29 亿 元；2011年工业增加值完成92.32亿元，比上年增长26.2%，其中规模以上工业增加值完成59.03亿元，比上年增长27.9%。
三、凯里房地产发展概况
2010年，房地产开发完成投资17亿元，同比增长66.3%，房地产开发完成投资占全市固定资产投资的比重为25.4%。房屋新开工面积126.61平方米，同比增长84%；其中，住宅新开工面积96.44万平方米，同比增长54%。房屋竣工面积30.82万平方米，同比下降43%；住宅竣工面积24.96万平方米，同比下降49%。国有土地出让、挂牌出让14宗，出让面积85.99万平方米，同比增长45.23%，国有土地出让总价格77815万元。批准商品房预售面积53.13万平方米，同比下降22%。其中，市属批准商品房预售面积39.94万平方米，同比下降19%；投入房地产市场的成套住宅2540套，已销售1156套，占预售成套住房面积总套数的45.5%。
根据凯里市2011年度国有建设用地供应计划，供地总量为9777亩，新增8427亩，存量1350亩，商服用地2115亩，住宅用地1425亩（包括廉租房、棚户区改造用地）。
根据凯里市2011年度国有建设用地供应计划，供地总量为9777亩，新增8427亩，存量1350亩，商服用地2115亩，住宅用地1425亩（包括廉租房、棚户区改造用地）。据凯里市2012年住房用地供应计划表数据，供地总量为1242亩，其中商品住房用地1047亩。
根据凯里房地产管理局数据，2011年新建商品房批准预售面积33、7万平方米，而2012年上半年的预售面积仅有7.18万平方米。2012年7月，凯里市商品房成交套数332套，面积41505平方米，成交均价3949元每平方米，其中住宅均价2441元每平方米，商业用房均价9820元每平方米。
四、黔东南自治州经济概况
（为区别凯里作为单独的县级行政规划个体而存在的经济状况，特补充黔东南自治州整体的经济现状供作补充。）
据中国统计信息网黔东南州国民经济和社会发展公报统计，黔东南自治州从2009年至2011年的三年时间里，生产总值均保持在70亿左右的增长速度，其中2009年生产总值为250.79亿元，2010年的生产总值为312.57亿元，2011年的生产总值为383.63亿元，增长率在14%左右。三大产业在生产总值中所占比例对经济增长贡献最大的为第三产业，所占比重明显高于第一产业和第二产业，且增长速率也保持在较高水平。全州财政总收入的年均增长率约为40%，其中2011年的全年财政总收入为63.14亿元，同比增长56.3%，速度明显快于前两年。依据凯里市城区居民抽样调查，城市居民人均可支配收入从2009年的12465元增长到2011年的16410元，年均增长率11.2%；人均消费支出从2009年的9082元增长到2011年的10523元，年均增长率约15%。另外据黔东南新闻网的官方信息，2012年上半年，黔东南州生产总值完成184.6亿元，同比增长16.2%，增幅居省内州市第一位。其中，第一产业增加值28.3亿元，同比增长7.7%，第二产业增加值62.11亿元，同比增长13.3%，第三产业增加值94.19亿元，同比增长20.7%。三次产业对经济增长的贡献率依次分别为6.7%、28.7%和64.6%。
一、楼盘数据调查
1、盛世荣华
规模：黔东南凯里盛世荣华，位于凯里市体育馆旁，紧邻凯里市行政中心、凯里四小、交通大厦，属于纯住宅小区，没有商业体。项目总占地面积5万多方，总建筑面积26万㎡，共8栋高层，共1858套房源，1260个停车位，现一期推出700多套。为凯里首屈一指的销售冠军楼盘。
户型配比：户型区间37-149㎡满足各种需求客户
两室两厅一厨一卫80平米
两室两厅一厨两卫 121.6平米 两室可改正规三室
三室两厅一厨两卫 132.24平米
三室两厅一厨两卫 133平米
三室两厅一厨两卫 135平米
三室两厅一厨两卫 138平米
三室两厅一厨两卫 141平米 带入户花园
144平米小型复式楼 149小型复式楼
开盘时间：2011年9月开盘
交房时间：一期2012年年底交房
销售价格：4000元起价，层差20-30元，均价4700元，优惠后均价4550元
优惠措施：一次性付款9.7折，按揭付款9.9折
销售情况：自开盘以来销售情况一直不错，近两个月月均销售量达60多套左右，是凯里的销售冠军楼盘。截止到7月，80平米的两房基本销售完，37平米的单身公寓仅剩余几套，130平米以上的大户型剩余较多，700多套房源剩余100多套，总体销售量达70%左右。
广告主推路线：①靠近市政协中心、市体育馆以及凯里四小交通方便。
②配套室内恒温游泳池.、露天儿童游泳池、 羽毛球场、 网球场、 兵乓球场、 双语幼儿园。
③临近金泉湖，仰阿莎休闲公园，市政公园自然氧吧。
结构类型及层高：框剪结构，1，2栋层高3.15米，其他楼栋3米。
立面材料：面砖
楼盘小结：
销售情况分析：
1、作为凯里的销售冠军楼盘，盛世荣华小户型热销说明了刚性需求。同时，在凯里这样的以旅游为重要经济支柱的三四线城市，第三产业的从业人员数量较大，收入水平相对于其他工业型城市应该要低，而凯里的旅游产业又带动了整个市区的房产投资，相对于其他定位于投资型客户尊贵奢华的大型楼盘，“盛世荣华”的小户型在总价位方面有绝对的优势。
2、因紧临市行政中心，同时楼盘名称“盛世荣华”非常具有高贵气息，又位于体育馆旁，从社会地位认同感以及体育休闲方面的满足来说，相对于购买力不高的年轻客户群体来说是很具有吸引力的。
3、销售中心里面成排的沙发位相对于其他楼盘的销售中心要多，列次排开，颇有咖啡馆的感觉，这给置业顾问与客户之间的交流提供了更为轻松的环境。
2、金泉国际新城
规模：金泉国际新城位于凯里市仰阿莎东侧（金泉湖），总占地面积230亩，建筑面积45万平方米，9栋退台式花园洋房，31栋高层，共2500户，容积率2.4，现推一期3栋共200多套，楼盘处于博南新城发展区域中，区域内中高档新型楼盘林立，市政生活配套齐全，交通便捷，是凯城目前最为理想的人居中心。
户型配比：现推户型区间126-173㎡豪景大宅。
开盘时间：2012年上5月1日
交房时间：一期2012年底交房
销售价格：均价4500左右，优惠后均价4400元。
优惠措施：一次性9.8折，按揭9.9折
销售情况：前期花园洋房以及3栋高层均已团购给供电局，现一期推17、19、20三栋房源，据置业顾问介绍开盘当天认筹客户签约100余户，现月均销售签量约40多户，一期推出房源基本销售达80%左右，剩余最多户型为122平方米137平方米三房。
广告主推路线：①迎宾大道，环城南路连接全城。金泉湖板块醇熟人文。
②双语幼儿园、第四小学、博南高级中学优质教育体系。
③创新新古典主义建筑，小区10万㎡园林景观。
物业费：1.1元
结构类型及层高：框剪结构，层高3米
楼盘小结：
1、该楼盘可谓依山傍湖：位于金泉湖东侧，依一定坡度的地势而建，同时楼盘主要集中于坡度平缓的地块上，坡度较大的地块则开发成了绿地，既节约了工程成本，又依据地形“还坡归山”。据置业顾问介绍，开盘当天即被供电局团购近百套，应该与该楼盘花园洋房和高层建筑分布格局以及周边地理环境有一定关联。
2、楼盘的沙盘设置采用模拟水系喷泉，直观明了。
3、大地春城
规模：大地春城位于凯里市西南角迎宾大道与环城西路交汇处，占地面积36382.73平方米，总建筑面积278038.64平方米，其中住宅面积223803.3平方米，商场面积23844.9平方米，绿化率38.2%，容积率6.8，建筑密度37.1%，总户数1532户，停车位486个。该小区设计为高层商业住宅，以一梯四户、一梯五户、一梯六户三种单元形式进行组合，建筑均为沿街布置，围合而成的内部空间完全处理为水景和绿化广场。
户型区间：户型区间88-153平方米精装房，
主推86.18平米两室两厅一卫一厨，125平米三室两厅两卫，122.52平米三室两厅两卫，130.97平米三室两厅两卫，136.51三室两厅两卫。
开盘时间：一期2010年10月开盘，二期2011年开盘，三期2012年6月16日开盘。
交房时间：现楼栋均已接近封顶，预计2012年底交房使用。
销售价格：均价4580元，优惠后均价4480元。
优惠措施：一次性9.8折，按揭9.9折，赠送装修基金减免8000元房款。
销售情况：一期基本售完，二期销售60%左右，三期销售28%左右，置业顾问介绍月均销售量40套左右，上午11点售楼部情况半个小时进去咨询客户6组。
广告主推路线：①位于两区的中心位置，毗邻博南汽车总站，4路/7路/9路/凯开线等公交线路，通达城市东西南北各个角落
②凯麻高速、凯玉高速、迎宾大道、环城西路、城南汽车站、博南汽车站等组成快速区间通道，出行畅通无阻
③把12个单元围合而成的内部空间完全处理为水景空间和绿化广场，形成
既相对独立又相互融合的建筑布局。
结构类型及层高：框剪结构，层高3米。
楼盘小结：
1、楼盘位于凯麻、凯玉高速的入口处，对外地客户来访的吸引力高，人流量大，客户的访问咨询也相对较多，因而售楼中心在室内装修以及布置上十分精心精致。
2、周边汽车站为楼盘带来较高的人气，高人流量也对投资型客户很有吸引力。
3、大地春城，地势属于凯里最高点，规划中的未来城市中心。
4、世纪城
规模：项目位于凯里市文化北路22号，凯里世纪城用地面积11万平方米，总建筑面积23万平方米，集高端住宅、大型购物广场、酒店于一体，商业建筑面积6.2万平方米，其中一楼商业面积12689.86平方米，二三楼的商用面也均在10000平方以上，户外广场面积达2000平方，14栋6 1电梯雍景洋房，3栋11 1小高层共1060户，停车位500多个。
户型区间：92-167平米，主推137.23平米三房两厅两卫，130.19平米三房两厅两卫。
开盘时间：2010年
交房时间：2013年1月
销售价格：多层洋房均价4700元，优惠后均价4450元。
优惠措施：统一9.5折
销售情况：一期4栋多层销售60%左右，二期10栋销售30%左右，137平米的户型销售情况最好，167平米的销售情况最差，5，6月月均销售量在30套左右，半小时售楼部咨询客户3组。
广告主推路线：① 6 1电梯雍景洋房，一梯两户，电梯面积不算公摊。
②填补凯里城市综合体空白，富有民族特色的城市复合地产项目，位于城市发展主轴。
物业费：1.2元
立面材料：商业体面砖大理石，住宅涂料
楼盘小结：
1、从该楼盘的主推户型来看，针对的主要是中高端客户，6万多方的商业建筑面积占总建筑面积的1/4还多，而从其商业建筑一二三楼的用途规划来看，涉及酒店、购物、饮食、娱乐、休闲等各方面，周边相应的酒店，商业用楼较多，凯里学院也居于旁边，商业的战略布局比较系统化。
2、从模型图来看，商业楼的外立面装饰和顶楼设计具有很明显的地方民族特色，“民族的即是世界的”，这对外地的招商客户具有一定的吸引力。
5、丰球黔城
规模：丰球黔城位于凯里新城中心迎宾大道与永丰路交汇处，占地面积164亩，总建筑面积23万平方米，绿化率35%，容积率1.8，47栋花园洋房，总户数1448户，停车位800多个。该小区设计为凯里绝版全步梯式6 1花园洋房小区。
户型区间：50-250平方米不同户型区间满足不同需求客户，沿街户型多为90平米以下小户型。
主推80平米左右两室两厅，130平方米左右三室两厅以及200平方米左右四室两厅。
开盘时间：二期2011年11月开盘
交房时间：一二期2012年6月30日交房
销售价格：均价4500元，2，3楼最贵，4600元左右。
优惠措施：一次性9.9折，按揭不打折
销售情况：一期基本销售完毕，二期9栋销售50%左右，三期四栋还未开始销售，小户型基本售完，剩余的多为130以上的大户型，在售楼中心现场半小时咨询客户2组。
广告主推路线：①打造凯里绝版步梯类别墅花园洋房小区。
②坐落于凯里新城中心，占据新城绝佳的黄金地段，迎宾大道与永丰路的完美贯穿
③小区内融汇民族气息与现代简约风格的景观小品，蜿蜒邻里，自然柔情；多层次、立体的生态健康园林景观将丰球·黔城高端大盘的气质展现的淋漓尽致。
结构类型及层高：砖混结构，层高2.9米
物业费：0.5元
楼盘小结：
1、楼栋布置为“回”型，因而更多的住宅一楼便拥有了沿街的门面，增强了建筑的商用价值，商住两用拓宽了楼盘的功能价值。
2、入户花园的设计增加了住宅的温馨感与空间感，这对于市区工作压力大的买房一族来说，这个空间将是室内休闲的最佳场所。
6、大地明珠
规模：项目位于凯里市北京西路(凯里三中旁)，项目规模为3个单元24层电梯房，总建筑面积45014.94平方米。1-3层为商业，建筑面积5524.76平方米，容积率11.3。4-24层为住宅，共273套房源，建筑面积为33777.45平方米。负一层为停车场，建筑面积为5712.73平方米，其中部分面积为商业。
户型区间：主推户型为66.37㎡户型二房和113.46㎡的三房，88.91㎡户型三个厅室户户坐北朝南，132.77㎡户型三面采光，南北通透。
开盘时间：2011年9月17日
交房时间：2012年年底交房
销售价格：4600元起价，层差10元，均价4700元，优惠后均价：4400元
2-3层商业18000元
优惠措施：一次性9.5折，按揭9.7折，办理VIP卡3万抵4万
销售情况：三个单元住房工273套，现剩余套数约80多套，60-80平米小户型销售情况最好，剩余房源多为130平米以上户型。主要客户为凯里周边县市人员，外省过来做生意的占10%。
广告主推路线：①位于凯里三中旁边，属于学区房
②该地段属凯里繁华中央核心腹地，交通便捷，周边市政、生活配套完善。
结构类型及层高：框剪结构，层高2.8米
物业费：1元
楼盘小结：
1、该楼盘的优惠措施相较于其他踩点的几个楼盘来说让步要大，销售中心置业顾问的情绪、态度也表现出不佳的状态，因而可以进一步推断该楼盘的销售情况并不好。
2、大地明珠为商住两用，仅有一栋，相对于周边大型的楼盘来说，不能在实力方面赢得客户较好的信任度，同时价位与周边楼盘基本持平，不具有多大的价位优势。
（此处部分城区楼盘踩盘数据为筛选项目分析）
二、调查总结
1、房地产 一、二级市场价格成因分析
凯里楼盘价格的总体水平与同属于三四线城市的怀化相比较，明显居高，其形成原因应该包括以下几点。
（1）凯里距离贵州省府所在地贵阳距离较近，同时在贵州规划的“环贵阳一小时经济圈”以内，贵阳的经济辐射作用以及“环贵阳一小时经济圈”的城市群也给凯里带来了一定的区位优势。在黔东南州“城镇带州”的发展战略推动下，“凯麻同城规划”顺利完成，2012年4月，对“凯里——麻江”同城规划起着极大支撑作用的142个项目正式开工。142个项目完成后将让以凯里为中心的新城区的城市功能得到严密的划分，包括旅游、房地产、商业、工业、专业批发等诸多功能。这就意味着凯里将以更大地域面积的新面貌出现，这与怀化鹤城区把中方县纳入自身的经济共同体的做法有着许多的相似点。不难推测凯麻同城规划的完成以及多个项目的开工，对凯里房地产一二级市场的带动和价格的上涨起到了推波助澜的作用。
（2）凯里市区地处小片河谷洼地，周边山地呈四围之势，土地开发的外延性不强，同时平坦的地面成块状分布，中间有多处小块山地阻隔，没有形成成片的建筑群，甚至部分楼盘采取挖山填土的方式平整土地，而凯里市区周边山地都是砂砾岩结构，进一步增加了造价成本；其次凯里市区常住总人口42.8万，城区建成面积约50平方公里，人均享有面积约117平方米，人多地少的局面限制了土地面积的开发，也促成了土地价格的上涨，基于此政府鼓励高层住宅开发，所以现在凯里楼盘多以高层为主。
（3）凯里房地产市场操作流程相对要规范，楼盘一般要建到一半以上才正式开盘预售，所以在售的楼盘大多都是以准现房的形式进行发售，这就增加了开发商的资金压力，造成了销售成本的增加，相应地也抬升了商品房价格。
2、楼盘销售形势及营销手段分析
（1）由根据凯里房地产管理局的数据整理出的表格数据（表1、表2）不难看出，2012年上半年的房屋施工面积达519.41万平方米，远远超过了2010年全年的126.61万平方米；而房屋销售面积方面，2010年为65.15万平方米，2012年上半年的销售面积为30.78万平方米（预计全年可能与2010年持平），施工面积的大幅增加而销售面积却不见增长，说明凯里商品房存量正呈现一个上涨的趋势。
（2）中心市区的楼盘主要针对的是刚需型客户，而像迎宾大道沿线的楼盘则更多的是针对投资型客户以及中高端的改善型客户。比如位于市中心老城区的大地明珠主推户型为66.37㎡的二两房和113.46㎡的三房，而如世纪城主推的是137.23平米三房两厅两卫的套间；户型以120-130平米三室两厅所占比例最多销售情况也最好，户型区间30-250平米满足不同需求的客户，位于老城区的几个楼盘客户比较多的会选择80平以下的小户型，大部分客户都趋向于选择功能更为齐全的三房。
（3）凯里市目前建成的城区面积约50平方公里，但受山地影响多呈块状或带状分布。老城区以及迎宾路上的新楼盘的价格都相差不大，基本上同一水平的楼盘价格都在4400元左右，凯里经济开发区位置相对较偏，暂时还未形成一定的市场气氛，楼盘价格相对便宜，均价在3500元、3600元左右。故而我们公司位于怀化的楼盘项目可以采取低开高走的开盘方式，在楼盘项目周边的配套设施逐步完善、市场氛围逐渐浓厚的趋势下逐步提升价格。
（4）凯里较新的楼盘除了常用的广告牌、车体广告、报纸宣传等宣传手法外，都很注重楼盘售楼部的包装，包括大地春城、盛世荣华、金泉国际新城等售楼部包装都比较豪华显眼，金泉国际新城的两辆接送车都改装成复古车型、端庄典雅，具有较好的广告效应。
3.房地产投资可行性分析
（1）通过对凯里“楼盘销售形势及营销手段分析”第一点的进一步分析，在未来的一两年内，凯里商品房的存量应该呈一个不断上涨的趋势，存量大，开发商之间的价格战也肯定在所难免，所以说此时在凯里进行房地产投资，不但土地成本高，而且利润势必受到挤压，且投资的风险性也不小。
（2）从凯里近三年的房价走势来看，房价的上涨速度过快，房屋每平方米均价从2010年的2824元上涨至2012年的3664元，而相应的凯里的居民收入却并未能够跟上上涨的房价速度，同时居民可支配收入的平均水平在中部地区属于中等偏下水平，同时受国家严格的房地产调控政策影响，所以大部分市民都在持币观望；其次凯里的在建楼盘项目多，2012年上半年凯里市区在建项目75个，其中有施工进度的项目46个，其中投资半年完成上亿的楼盘较多，此时房地产开发企业入驻凯里不具有多少竞争优势。
,
