上海的房价在近两年的调控政策下持续下跌，但内环内的房价却是例外。内环内的新房单价在逆势上涨（如图1所示），二手房单价依然坚挺，而其它环线的房价却接连下跌（如图2所示），为何会有这样的房价分化现象呢？
图1： 上海市2017年1月至2018年10月新房单价
数据来源：RDAS 数据库
图2： 上海市2016年1月至2018年10月二手房单价
数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库
中环外供应量充足，市场主导价格回归
2016年11月限贷政策发布之后，投资客的购房行为被限制，市场以居住需求的客户为主，且中环以外的新房及二手房供应量相对充足，导致中环以外特别是外环外的供需关系迅速缓解，因而二手房价格持续下跌，与新房价格因品质而拉开差距，回归到理性定价、供需平衡的市场调控状态。
如图3所示，2018年以来，新增的新房及二手房供应主要集中在中环以外的区域。其中，新房在中环以外的供应量占比达80%以上，二手房在中环以外的供应量占比达65%。而从需求端来看，中环以外的看房客户占比总量为55%，远没有达到房源供应量的占比。
图3：上海市各环线房屋2018年供需对比图
数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库
另一方面，中环以外的外围地区仍有大量住宅用地供应，未来还有进一步房源供应的空间。
因此，贝壳研究院认为中环以外的区域供需关系已经显著缓解，未来供应及需求量均会增加，特别是外环以外的区域，成交量上升的同时，价格会保持相对平稳或再次下降。房价不再需要限价政策的引导，由市场自身的供需关系调节即可保持在理性区间内。
内环内供需关系持续紧张，限价政策无法逆转市场规律
与其他地区相比，内环内区域不论是新房还是二手房，并未出现明显的价格下降趋势，且2018年在上海整体二手房价格下跌的情况下，内环内的二手房价格较2017年上涨了0.63%。
近期内环内的新房供应有所增加（如图4所示），由于预售限价政策的存在，这些新增的、被限价的新房供应会给内环内的二手房价格形成一定的引导作用，促使二手房价格短暂止涨。
图4：上海市各环线房屋2018年各月新房供应量
数据来源：RDAS 数据库
但是，不管如何限制新房的预售证价格，内环内的住宅依然处于供不应求的状态。如上文图3所示，2018年内环内新房的供应量仅占全上海新房供应量的5.4%，二手房新增供应量占全上海的16.33%，但内环内的看房客量占全上海的23.89%。
今年新房增加的供应量完全无法满足客户的需求，且内环内没有大量的住宅用地可出让，导致新房供应量不可能长时间维持在现有水平，更不可能长时间增长。因此未来内环内房屋价格依然有上升的预期。
图5： 上海市各环线房屋建造年代占比
数据来源：贝壳研究院 RealData 数据库
同时，上海市内环内的可开发的住宅用地有限，且现有的房屋整体老旧，楼层较低，与高品质生活的周边配套设施无法匹配，导致可供选择的二手房屋也极为稀缺。
根据贝壳研究院的统计数据，如图5所示，内环内1980年以前的房屋套数占比达到11.27%，1980年到1990年建造的房屋占比达到25.17%，这些房屋建造年代久远，面积较小，装修陈旧，屋内居住条件较差，很少可作为居住改善类客户的选择对象，未来只能纳入城市更新的范围。
然而城市更新需要高昂成本，只有合理的定价机制，才有开发商积极进入这个领域，内环内的房价必将伴随居住品质的再次升级，合理显现出该地段价值。
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