科学城和横沥岛，你会买哪个？今年之前，我相信很多人闭眼买科学城。
但如果我告诉你，横沥岛价格回到3.2万/平，科学城也有3字头的新房呢？
一个是广州产业强区的当红炸子鸡，一个是定位高端的城市副中心核心板块。
讲真，看似怎么选都是安全牌，但其实底层逻辑是完全不一样的，尤其是广州备案价细则已变，最低可下调20%！
新的一轮降价潮要来了！
买这两个区域的一个核心大前提是，你得区分更侧重投资，还是更侧重自住。
对于大部分首次买房的人来说，肯定是优先自住的，尤其是刚毕业没多久要组建家庭的小年轻来说。这就不得不考虑到工作-居住地的通勤问题。
一份中国主要城市通勤检测报告显示，广州通勤半径是31公里，低于北上深。这得益于广州单一核心的城市结构、外围区较低的房价。
以珠江新城为核心，东到黄埔科学城、增城新塘、西到佛山禅城、南到番禺广场、北到白云龙归，都在地铁半小时至一小时通勤圈内。
珠江新城到各板块核心直线距离
这其实覆盖了大部分人的上班范围，所以广州地铁虽然挤，实际触达范围还是很广的，租住和买房的回旋余地比较多。
原本横沥岛并不在珠城一小时通勤圈内，但18号线通车之后，在番禺广场换乘一站到横沥站，只需要13分钟，全程大约45分钟左右，并不算痛苦。
因此，横沥岛也进入了部分新广的买房备选板块。
珠江新城到科学城自驾要20多公里，地铁通勤约35分钟，更方便。实际上，天河智慧城跟黄埔科学城毗邻，本来就有融合发展的趋势。
广州地铁4号线
天河近几年房价涨幅感人，连老广都感叹买不起了，不乏主城区置换到这里的人。
科学城产业成长空间值得期待，并不只是睡城，这也是外地投资客最喜欢的区域之一。
黄埔科学城
遗憾的是，科学城现阶段高附加值产业规模和服务业人口有限，生活配套成熟度需要提升，不足以和珠城金融业、总部经济相提并论。
通勤空间感受上，横沥岛更远，自驾体验更煎熬，但从地铁通勤时间看，科学城和横沥岛差距不算大。
横沥岛依旧是一个大工地，短期内不适合居住。未来2-3年内，岛上各个盘才会陆续进入收房期。即便都收了房，由于本地客占比过低，入住率肯定会大打折扣，商业入住率会被牵连。
也就是说，保守估计5年内，横沥岛自住配套还得依靠岛外，并不方便。
对比之下，科学城底子还是不错的，大型小区居多，起码底商经营没问题，万达广场、奥园广场基本能包圆大部分日常生活需求。
保利罗兰航拍/网络
横沥岛属于靠政策红利和开发商强力投资捧起来的新区，国际金融岛的规划听起有一丝广州版“曼哈顿”的味道。
这个饼的兑现周期，只适合长线投资者，需要足够多的接盘侠把人气给撑起来。
横沥岛，包括大南沙范围内的定位，只能面向湾区和世界讲故事，和主城比拼，只能讲格局和未来了，现阶段完全没有可比性的。
从房价来看，横沥岛去年一度冲高到近4万/平，但紧接着人才政策收紧、限价、地产行情遇冷，如今大部分新盘特价房源已经回落到3.2万/平，甚至更低。
南沙灵山岛，比横沥岛开发更早
这就是政策型板块刺激的副作用，跟西药一样，见效快，但不治本、不持久。
短期大量新房供应，也导致横沥岛一手价格市场很卷，产品拉不开明显差异，很难说服买房信心受挫的消费者。
被套牢的投资客更无心恋战。2-3年收房 5年限售，流动性约等于无。不管涨幅如何，七八年后横沥岛的二手都会迎来抛售潮，能再坚持5年的投资客，凤毛麟角。
视角再切换到科学城。顶着产业最强区域的桂冠，这里的房价一度追上主城区，泡沫被吹得很大。
好在，一年下来泡沫被挤掉了一些。今年经济状况不乐观，大家都冷静了不少。从8月成交数据看，区域内在售新盘均价从3.2-5.9万/平都有，选择范围很大。
这两天广州新房限价细则也流出了：备案价可上浮10%，下调20%！这意味着好的产品有了涨价机会，差的产品有了降价走量的空间。
换句话说，金九银十，广州一手房新一轮降价潮来袭！现在到年底，科学城和南沙横沥岛都有更适合的入手时机。
低于市场价抄底的机会不多，但黄埔中央城、横沥岛湾区金融城这种超级刚需大盘，免不了会带头冲锋。
佳大瑞园/项目
3万出头买科学城只能是蟹货，好的户型没戏，但在横沥岛可以买到纯改善的大盘。这种搏长期收益的定力，不能有赌徒心态。
只追求现世安稳的，选科学城错不了，只不过投资门槛会稍高。
你会怎么选？评论区见。
,
