对于西安楼市来说，一个月前的7月8日是一个特别的日子，这一天西安市住建局发布了关于建立二手房成交参考价机制的通知，成为一个热点话题。次日，西安市公布了第一批包含102个小区，成为继深圳、成都后，全国第三个正式公布二手房成交参考价的城市。
虽说是“成交参考价”，带有一点请君参考的意思，但是在坊间解读中，更习惯将其称为“指导价”，一词之差，似乎就带有了行政指令的意味。
今天，二手房指导价出台已整整一月，带给了西安楼市哪些影响？买方和卖方的二手房交易发生了什么变化？
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8月的西安，酷热难耐。
西安一家房产中介的严林奔波不停，在他负责的雁塔片区带客户看房子。两三个小区跑下来，工装长袖白衬衣的后背就已湿透。
严林从事这一行业已超过5年，这5年前也正是西安房价连续上涨的5年。
“7月份到现在，工作量没变，成交量下降，门店成交量一个月下降了差不多有40%，可能还不止。”他有点无可奈何地说。
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二手房成交量明显下降的原因，是西安市出台了二手房指导价。现在，买方的心理是：政府都出台这个指导价了，房价是不是能降下来？严林有几个客户，都是看房看了两三个月的，一听到这个指导价，不着急买了。例如高新的房子之前有报价4万多的，现在指导价2万多。买方要观望一下，等降价。
在政府7月8日的通知中也明确：房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。未按规定执行，将受到房管、网信等联合惩戒。这样一来，中介的挂牌房源也明显减少。
一些着急卖房变现的业主，为了尽快成交，也会把价格稍微下调一点，“但说成交价要降到指导价，不太可能。”西安7月9日第一批公示的102个小区指导价，与挂牌价相比，降幅普遍在20%-30%左右，个别楼盘价差甚至过万，例如枫林绿洲，比之前的挂牌价低了一万多。
▲首批公布的西安部分二手房小区指导价
大多数业主则是不着急卖房的，之前态度就是可卖可不卖，现在更不可能在这个节骨眼上跟着政策降价卖房。
严林认为，二手房市场成交价与政府指导价相差太大，会遏制一部分炒房客，但对刚需购房者来说，压力则会加大。
买卖双方可以按市场成交价签合同，银行则是参考二手房指导价来放贷，从之前的成都、深圳就能看出来了。西安各大银行虽然还没有公开明确宣布，但在实际操作中已经有银行这么做了。
大部分普通人购房都是靠贷款，如果不能从银行贷到足够的钱，买房的计划可能就会搁置。举个例子，比如二手房实际成交价是240万，若按指导价算下来是180万，那么银行贷款是按180万审批，首付就会多出来60万，那还要不要买？这是个问题。
这种情况下，还不排除更多卖房者想要全款交易，买方压力只增不减。
至于“房子150万，必须同时购买假名画300万”，他认为这是个夸张的段子。
七八月份，在往年算是一个房屋交易的小高峰，因为涉及到一些职场工作变动、高校学生毕业、中小学升学等等和房屋买卖相关的因素。今年同期，严林工作的门店看房的客户明显减少，做这一行的，大多数没有底薪，成交量下来了没有业绩，他们也就没有收入，“希望两三个月后能缓过来。国家出台这个政策，是为了不让房价被炒得过高，但房价不会一下子就降很多，以后的趋势应该是平稳。”
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被二手房指导价打乱计划的除了中介，最焦心的莫过于买方和卖方。
三个月前， 刘鑫将自己的房产信息发布在二手房买卖平台上，这是一套110平左右的三室，位置就在浐灞周边，他专门找到一个中介，除了卖掉现有的这套房，中介还会帮他留意曲江附近的房子。
“我想大房子换小房子，是为了孩子上学方便。”刘鑫是卖家，同时也是买家。
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刘鑫的儿子再过几年就要上初中了，浐灞这套房子周围没有令他满意的初中，他动了心思想换房到曲江。
浐灞的房子刚发布出来，就被很多买家关注到，基本上每天5、6个带看，也都有确定要的买家，“我想要找个全款买家，这样我们换房压力就能小点儿，也认真谈了几个买家，最后都因为各种原因没有交易成功。”
而作为买家，刘鑫当时主要关注曲江一期、二期的买房信息，结论是：二手房买不起新房摇不上......
头两个月为了房子来回奔波，刘鑫也从买家、中介、银行包括网络渠道获得的信息，在指导价出来之前银行就减少房贷额度了，今年就算房贷审批完等放款也好需要很长时间，二手房交易流程会变长，他开始有点犹豫不决。
“本来卖也是打算看看形势，有特别合适的再说，没碰到特别合适的就作罢了，”在指导出来之前，他就打算不卖浐灞的房子了。
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刚和中介谈完下架房源，打算纯粹以买家身份关注一下二手房，谁知没过几天二手房指导价的信息就公布了。刘鑫注意到，政策公布之后最明显的变化是中介平台上房源数量急剧减少，之前他想看的小区基本上都有不少房源，但指导价出来之后再去搜，几乎就只有车位没有房子。
指导价出来之后，平台限制很多房源看不到，不少的卖家也会有种观望心态暂时不卖了，所以能买的选择少了很多。
“除此之外，指导价会导致首付变高，资金是一个问题，本来我想买二手房压力就很大，现在不确定因素更多了，”刘鑫说。
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二手房成交参考价的出台，是和过快上涨的房价有关的。
在7月15日国家统计局公布的《2021年6月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》中，西安新房环比上涨1%，同比上涨8.2%。6月西安新房均价17461元/㎡，除西咸新区以外其他区域均价都超过1.6万/㎡，最高依然是高新区，均价20698元/㎡。
西安新房连续上涨，是从2016年3月份开始的。据媒体报道的数据显示：2016年受到信贷环境宽松、国内一线城市房价同期暴涨的推动，西安楼市出现多波成交热潮。2018年西安全年成交均价突破万元大关，至11673元/平方米，环比上涨24.31%。
2020年，西安出现了史上首个“万人摇”项目——紫薇·东进。该盘均价仅1万元/平方米出头，对比周边的二手房价格，倒挂价格约4000元/平方米。
2021年上半年，西安更是出现了10次“万人摇”，其中，中海曲江大城共出现了3次，中签率最低为0.86%。
有业内观点认为，“热点楼盘万人摇”的核心动因在于新房与二手房价之间存在较大价差，让购房者及投资客产生“买到即是赚到”的心理。
要给楼市降温，二手房是一个切入口。
西安二手房成交参考价政策出台一个月，从买方卖方及中介的反应来看，市场观望情绪居多，“横盘”局面显现。
根据国家统计局发布的2021年6月70个大中城市二手住宅销售价格指数显示，今年6月，西安的二手住宅销售价格指数环比增长0.9%，同比增长7.8%。7月，据相关统计数据显示，西安的二手房成交均价为15435元，环比下降0.17%，同比下降0.5%。从市场上看，二手房交易网站上高价房源下架，已挂牌的房源也基本都与指导价保持一致，页面上还标注了“本小区政府参考单价”。
▲截图来源“安居客”
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在西安之前，深圳、成都先后出台了二手房的指导价。
深圳早在今年初就出台了二手房指导价，之后成交量从最巅峰的一个月过万套逐渐下降到数千套，其中5月份成交是3027套，6月份只有2575套。成都二手房市场一直不算很好，今年前半年总成交不到2万套，今年5月28日、7月8日（西安出台政策的同一天），成都先后公布了两批共487个楼盘的指导价，有的指异价差不多打了7折。
总体来看，成都和深圳的成交量在下跌，但是否有大量二手房成交价大幅下降，还没有看到相关报道。
二手房指导价的出台，相当于给西安楼市疯涨泼了一盆冷水，市场反应需要时间，目前整体还算平稳。
西安二手房指导价公布后，也许房价还没有真正明显地降下来，不过楼市风向已逐渐转变，在房产信息平台上，不断有人发帖询问，“有人按指导价降价卖房了吗？”“听说大批二手房开始降价了？”“被指导的二手房还能买吗？”
二手房的挂牌价和成交价之间，一定会有一个差距。很多人把卖方挂牌价理解为成交价，这是一种误读。就像有人把二手房指导价当作是成交价，这也是一种误读。二手房指导价的意义与作用，在于对买卖双方心理以及市场未来预期有影响，从而在一定程度上遏制二手房价格炒作。
正如西安市在解读为什么会发布二手房指导价时所说明的，建立二手住房成交参考价格发布机制，是贯彻落实中央“房住不炒”定位精神和西安市《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求，提高二手住房市场信息透明度，稳定市场预期，引导买卖双方理性交易，促进房地产市场平稳健康发展的重要举措。
药方多久会见疗效？让我们拭目以待。
（文中人物为化名）
作者：王喵 贝小羊
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