制定小区停车收费标准，开发商即便手握定价权，也应充分尊重业主的权益
文/本刊记者 赵晨熙 孙安清
小区周边的马路旁被停放的私家车辆堵得水泄不通，但小区的地下停车场却空空荡荡。
这样的怪事就发生在北京市海淀区某小区，业主反映小区房子的售价在每平方米3.8万元左右，和周边小区相比价格较低，但小区内的地下停车位却售价30万元起，租金每个月1000多元，高额的停车费用导致很多业主只能无奈地将车停在小区周边的马路旁。
事件曝出后，引发民众热议，不少网友表示“有同样的感受”，并纷纷“吐槽”自家小区高昂的停车费用。
中国人民大学法学院教授刘俊海在接受本刊记者采访时指出，当前针对住宅小区的停车收费，一般施行的是开发商自主定价，但考虑到实际中屡屡出现的天价停车费，可考虑对住宅区停车收费实行政府指导价管理，并针对住宅小区停车费问题出台定价规范。
由于停车费价格畸高，导致一些小区地下车库闲置。
自家小区业主“停不起”
每天下班开车回家后，家住北京市丰台区某小区的张超都要再步行10分钟才能回到家里，原因是他将车停放在了小区附近一家写字楼的地下停车场内。
张超买的是商品房，小区内建有地下停车场，但让他“舍近求远”的原因很简单——小区地下车位收费太高。
“我们小区地下车位不出售，但固定车位月租金800元，整年租也没有优惠，我现在停车的写字楼地下车位按年租一个月才合550元。”张超告诉本刊记者，自己小区内有不少业主都因为小区车位收费过高而选择将车停在其他地方，有些人甚至下班后直接将车停在小区路边，早上起床后再去挪车。
不仅如此，更让张超气愤的是，由于小区地下停车位价格高，导致有些车位至今没租出去，因此变成了外来车辆进入小区后的临时车位。由于张超所在小区实行“人车分流”管理模式，因此开车来串门的外来人只能将车停在小区内，但小区内的临时停车费竟然达到每小时6元，和附近商场的停车费持平，这也招致了他一些朋友的吐槽，直言这个小区“停不起”。
张超所在小区算不上高档小区，他也了解过周边一些房价更高、设施更好小区的停车费，发现价格都不超过他所在的小区，这让他难以理解。
有张超这种经历的业主并非少数，停车贵似乎已成为不少小区的“通病”。记者在一些汽车论坛中看到很多民众都在吐槽自己所在小区高昂的停车费用，有网友甚至表示，自家小区内停车一年的费用，要比一年养车的费用还高。
记者注意到，业主们判断停车费用是否过高的一个“标准”是与小区附近的商场或写字楼的停车费用相对比。有网友表示，小区停车应当是购房的配套服务，如果定价比那些商业化的商场、写字楼还要高，那就完全脱离了服务业主的功能，而沦为了开发商牟利的手段。
车位只售不租或涉嫌违法
相比定价高，更让业主难以接受的是小区停车费的计费标准甚至计费模式都被随意更改。
今年6月，福建省福州市晋安区鼓山镇某小区的不少业主反映，该小区地下停车场的车位，由包月收租改为了临时停放计费，除了已购买车位的业主，其他人在小区地下停车场停车都要按临时停放计费来收费，费用相比之前简直翻倍。
在该小区停车场入口处，立有一块“地库临时车辆停放收费标准”的牌子，上面显示，在地库停车30分钟以内免费，超过30分钟至1小时一辆车一次10元，超过1小时后每小时3元，封顶30元一天。
有小区业主算了一笔账，以前租用地下停车场车位，每个月400多元，如今改成临时停放计费形式，停一天就要30元，一个月要900元，费用上涨了一倍多。
有业主找开发商反映停车费太贵的问题，开发商却表示可以选择购买专属车位，但每个车位将近20万元的售价令业主们直呼“吃不消”。有业主更是质疑，开发商更改小区停车计费模式的目的就在于“迫使”小区业主购买专属停车位。
事实上，小区停车位售价高的问题一直屡见报端，此前，北京市海淀区某住宅小区每个地下停车位售价30万元就曾引发关注，有些小区的开发商更是采取了“只售不租”的“强制”手段。
“开发商对小区车位只售不租的行为已涉嫌违法。”青岛大学法学院副教授、北京市盈科（青岛）律师事务所律师丛广林在接受记者采访时认为，如果开发商捂着车位只售不租，会导致大量的车位闲置无法利用，在车位稀缺的现状下，让业主雪上加霜。针对这一问题，民法典也作出了规定，民法典第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”
“该条规定是强制性规定，属于调整小区公共利益的条款，意味着停车位应当首先满足业主的需要。”北京奥肯律师事务所律师乔国旗进一步解释称，建筑区划内的车位应当首先满足整个建筑区划内所有的业主对车位的需要，属于建筑区划内的利益，该种利益属于公共利益。只售不租的行为限制、剥夺了小区业主依法享有的租用车位权利，是违法的，在没有满足业主需求的情况下，开发商也不得将车位出售、转让给业主以外的其他人。如果开发商违反了这一规定而出售或出租车位，有利害关系的业主请求宣告该买卖行为无效或请求终止租赁关系的，人民法院应予支持。
乔国旗补充称，针对小区停车位出售问题向法院提起诉讼的业主必须是该小区业主，同时要符合按照车位、车库与房屋套数的配置比例，合理的停车需要没有得到满足这一条件。
记者了解到，目前，全国大约有几十个地方性法规、规章和其他规范性文件对车位只售不租作出了明确的禁止性管理规定。比如，《江苏省物业管理条例》第六十三条中就明确规定：“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。”
值得一提的是，该条例还对违反只售不租的行为规定了行政处罚标准，条例第八十九条规定：“建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。”
“但多数地方性法规仅规定了不得只售不租，却没有规定相应的行政处罚条款，这一点是地方立法上的一大遗憾。”丛广林建议，地方性法规应当对只售不租行为做进一步修改完善，增加监管措施包括但不限于行政处罚、信用惩戒措施、定期发布价格监测信息等规定，对只售不租行为要加大处罚力度。此外，行业主管部门和执法部门也应当加强监管，使规定落到实处。
小区停车费不是完全由开发商说了算。
小区停车费谁说了算
小区停车费问题之所以会一石激起千层浪，在张超看来，就是因为这个问题一直“诉说无门”。
针对他所在小区的停车费问题，他找过物业公司，但物业公司表示车位是由开发商定价的，他们无权进行干涉，只能替业主反映。此后，物业公司给他的回复是：“地下车位产权归开发商，定价符合规定，小区内有很多业主是接受这个价格的，因此价格不会进行下调。”
“难道针对小区内停车费的问题，业主没有任何的话语权？”对于张超的疑问，华东政法大学副教授孙煜华解释称，在这个问题上首先要确定小区停车位的权属。民法典第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，根据现有规定，对于开发商拥有所有权的地下车位以及未包含在总建筑面积内由开发商投资建设的人防地下车库，开发商确实拥有自主定价权。
“按照‘谁投资谁受益’的分配原则，住宅区地下车位的处置权归开发商所有，这也意味着开发商具有定价的决定权。”刘俊海以北京为例进一步解释称，早在2016年，北京住宅小区的停车费就已全面放开，不由政府统一定价，而是将定价权完全交由市场，对于车位已经售卖给业主的，一般仅收取物业管理费，未售卖的车位则由产权方收取租金，这也导致相关部门在这个问题上“不好插手”。
记者注意到，上述海淀区某小区业主就曾因停车费问题投诉到相关部门，但海淀区市场监管局给予业主的回复是，该小区人防及产权停车位收费实行市场调节价，由经营者自主制定，对于业主反映的价格过高问题，价格执法部门对此无执法依据，未发现价格违法行为。
“不过，小区车位定价也不是完全由开发商说了算，民法典第二百七十五条同样规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”孙煜华举例称，这样的情况主要针对的是小区的地上停车位。一些小区会规划出一块地上用地用于临时停放进入小区的车辆，此种情况下，停车费的制定和调整必须通过业主共同决议或者和业主协商，超过半数业主同意才可以。
孙煜华表示，民法典第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。因此，占用公共区域收取的停车收益也应分配给业主们。
定价过高或涉嫌违法
记者注意到，仅在北京，因为小区停车收费过高导致矛盾纠纷的案例就不时见诸报端。而在这些案例中，开发商的自主定价权也往往被当做一块“免死金牌”。
在乔国旗看来，虽然开发商拥有自主定价权，但小区的车位具有保障业主基本生活的社会属性，开发商在确定车位租金时，不仅要考虑车位的建设成本、经营成本、管理利润等自身因素，还应兼顾业主的经济承受能力、周边同类物业的租金水平等社会因素，不能随意上涨车位租金。
刘俊海对此表示认同，他指出，小区停车位的定价应当参考多种因素，比如该小区所处地段、小区建造档次以及附近其他小区停车位价格等。制定小区停车收费标准，开发商即便手握定价权，也应充分尊重业主的权益，通过与业委会协商等方式，制定多数人可以接受的价格，否则因定价过高导致车位空置，也会造成资源的浪费并有损企业形象。
鉴于现实生活中小区业主和开发商地位的不对等性，乔国旗建议政府部门应加强车位租金市场行为监管，如通过指导双方制定议价规则、发布价格行为指南等方式，引导经营者合理定价。
记者注意到，针对这一问题，早在2015年，全国人大代表、广州市人大常委会原主任陈建华就曾提出建议，建议将住宅小区机动车停放服务收费纳入政府指导价管理。
所谓政府指导价是指依照价格法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。
丛广林介绍，根据价格法的规定，目前只有涉及与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格、资源稀缺的少数商品价格、自然垄断经营的商品价格、重要的公用事业价格、重要的公益性服务价格，政府才会通过政府指导价或者政府定价进行干预。
不过，一些地方已经尝试将小区车位租赁费用等纳入到政府指导价管理中。比如，《山东省物业服务收费管理办法》第二十条规定，普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费实行政府指导价，其他物业的机动车停放费实行市场调节价。
以小型车为例称，目前，青岛市市内六区普通住宅前期停车服务费室内停车服务费的基准价格是50元、露天停车位是30元；车位场地使用费的基准价格是150元，普通住宅车位租赁费基准价格是300元，都是业主能够接受的范围。除非普通住宅的车位租赁费和停车服务费由市场调节外，其他的停车费均可以通过政府指导价和业主大会进行控制。
《广西壮族自治区定价目录》中也将所有普通住宅的停车服务收费纳入政府定价目录，各小区可以在政府指导价格范围内，依据市场自行调整定价，但不得超过政府指导价。
考虑到目前不少小区并未成立业主委员会，业主缺乏与开发商议价维权的能力，刘俊海认为对住宅小区停车收费实行政府指导价，以此进行合理限制很有必要。但他指出，价格区间如何设定必须听取多方意见，做到公平公开公正。此外，还可考虑出台一些专门针对住宅区停车收费的定价规范，明晰定价认定标准、最高限价要求等，对其进行约束。
“即便车位租金是市场调节价，也要遵循相关的定价规定，如果定价过高，可能涉嫌违法。”北京金诉律师事务所主任王玉臣解释称，根据《制止牟取暴利的暂行规定》，某一商品或者服务的价格水平不超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度。如果违反规定，将由价格监督检查机构责令改正；拒不改正的，予以警告、没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
此外，王玉臣称，2015年国家发改委等三部门发布的《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》中也明确提出要健全市场价格行为规则，加强停车服务收费市场行为监管，对交易双方地位不对等的，要通过指导双方制定议价规则、发布价格行为指南等方式，合理引导经营者制定价格的行为，维护市场正常价格秩序。
来源｜法制与新闻
,
