深圳的公寓还能买吗(深圳楼市公寓不要碰)(1)

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问:十三大大好,我工作5年,来深2年,女友在福田有一个59平的小两房,满2年,今年想在结婚前,出租女友的房子,再用本人的额度再买一套小房子,作为辅助资产(这样我们两供应两套房,也不会太影响我们的生活质量),因为工作考虑,目前主要考虑南山,想问下南山总价450的房子,有哪些小区值得推荐?两人均是90后,积蓄不多,年收入共100万左右,想问下是否有更好的房产操作方式?

答:你好,思路没有问题,房票用完再领证。南山工作可以重点关注南山。 南山总价450万,以下特点的房子在南山是比较走俏的: 1. 比较新,最好05年以后,可以无小区 2. 去工作地点方便:这里包括南北科技园&后海 3.最好带有中上等学位 典型代表可以参考松坪村和南荔苑等。小户型价格上涨会推动中大户型的价格上涨,虽然不一定有成交,但账面上去了。 受众面之众,其实就是在红海里竞争,只需要在意之前列出的条件就可以,至少不落后。

问:您好! 我是深户, 在深圳湾有一套房175平自住,在金地上塘道两套房正在出售(已经签合同), 1,现在担心房子又涨一波,2,物价会涨,担心钱贬值太快。现在准备想再入手一套投资,可以担当2000W左右总价,目前在等恒大湾厦旧改,华润城四期看看, 另外我想投资南山和宝安中心区带地铁 好学位的房子,求老师推荐?如果新房哪些盘可以值得等? 如果二手房看哪些盘和区域? 恒裕二期房子大户型价格这么高6000W,还有投资潜力吗?(如考虑恒裕需要加大杠杆),又买一大房,就有2套大户型可以长期持有吗?补充一句:如果买到好的学位也想自己用得上,我有3个小孩(儿子深圳湾学校5年级,小的2个幼儿园)求老师详解,谢谢!

答:您好,感谢大额赞赏! 房子到底值多少钱? 单价到底是多少的时候,房子才没有人买?深圳湾单价那么高,为什么成交还那么活跃? 答案是:没有答案。 房子的价值不是恒定的,跟高端收入、城市发展、基础设施、货币政策都息息相关。 事实上,房价再低,都有人觉得很高,房价再高,也有人觉得依然具备投资价值,就像恒裕滨城的89平,1300万,1500万,1900万,到现在2500万依然有成交,均价已经逼近30万。 目前看深圳房价没有上限,豪宅和刚需市场分化巨大。 这是什么逻辑? 答案是,涨的是稀缺。 人民日益增长的学位房需求; 供应紧张的优质豪宅需求; 优质片区的最低总价需求。 2000万以上首选深圳湾,次选宝中 华润城四期值得期待,恒二也非常不错。

问:你好,十三房老师!上周提过问,一直没收到回复,盼复!咨询您两个问题:问题一:景田两房60平公寓(近地铁,有学位但积分低于住宅,但目前能上),目前租金7000元左右,这两年几乎未涨,两房成交量也很低,均价6万多;问题为是否需要出手置换成一房或两房的住宅?还是继续放着做抵押贷款另外购置住房?(还有一个二套的名额但是要首付七成,所以也没想好,买哪里的房子) 问题二:老家四线县城有一个带花园的一幢房子,带花园共计三百多平,建筑面积一百多平,地理位置不错,靠近小学算学位房,估值一百万多一点,目前老家是人口流出地,请教是否房子需要尽快出售?

答:你好,公寓不涨是情理之中,房龄太老加上税费太高制约流动性。 建议出手置换住宅产品,二套资格全款抵押和5改3的方式都可以操作成首付3成。 南山和宝安还是投资首选。 四线城市房产尽快出手,人口净流出的小城市 未来房价只会越来越鹤岗化。

问:属于深户二套,想买福田学区加自住的二手房(预算600万首付),有好建议吗?(有考虑香蜜湖、红荔村)

答:人群的划分香蜜湖片区更优质一些,总价1000个人倾向在香蜜湖片区选择,上学圈层都具备,周边香蜜湖美食城也在拆迁。具体的盘还是要根据你的情况来定,如香格丽苑,翠海花园一期小学初中学位都不错。 香域中央公馆,中旅花园也可以关注。 二手房都可以通过全款抵押的方式操作成首付3成。

问:老师,有朋友准备转让前海嘉里中心的商务公寓,100平米两房,单价12万,可以看海。先代持出证后过户,值得投资吗?谢谢

答:公寓一直不在我的推荐序列里。 公寓交易税费高,后期流通性受影响,涨幅也不行。跟住宅没法比。 深圳这么多年,涨幅能跟得上住宅的只有最高端的深圳湾1号。 如果有房票还是建议买住宅,实在开发不出来房票再考虑公寓产品。

问:十三老师好!举手提问!我遇到了一个您教育过的问题—买房不能既要这个好和又要那个好的患得患失的纠结。我之前提问过盐田佳兆业的评价,我现这几天又看了光明的华润公园九里,我觉得更动心,相对我之前看的盐田佳兆业、龙岗大运、布吉这三个地,光明更适合我这种习惯生活在南山宝安的人。但是,华润公园九里学位差、地铁较远、处于光明区非中心位置、四房实际面积相对深圳东部的盘子较小、至今没售罄,且光明短期内已经没有其它新楼盘可以买,我又急着尽快买掉,有点尴尬,既满意光明的地理位置便利,却又对已了解的缺点感到不踏实。请问您对公园九里这个楼盘的升值前景如何判断?

答:华润公园九里: 华润、万科是最会花低成本营造高逼格的开发商了:取一个高大上的名字,再花点小钱在门口糊弄一个小资情怀的商业街! 产品是不错的:大花园、刚需户型。 但是跟正大城、九龙台、新都会比,这个算是光明去化速度最慢的盘了, 为什么? 1、地处公明,周围环境差了点; 2、地铁太远,导航了一下,1.4公里,还是之前说的,这个价格,我为什么不买宏发嘉域? 但是,不妨碍他近期就会清盘,因为光明太火了,有溢出效应,售楼部熙熙攘攘都是人! 总结:卖的火的不一定是好盘,卖的差的不一定垃圾,买盘一定不要有从众心理!

问:老师好,龙华的龙悦居4期有深外龙华学校的中小学双学位,但当年是按经济适用房建设和销售的,网上看到8万左右的价格,想问下这种房子的质量和未来升值潜力如何?那个小区好像大部分都是低收入人群,会不会影响楼盘的价值

答:学位让一部分居住体验差的楼盘也鸡犬升天 龙悦居四期,之前叫经济适用房,补地价,确实能转红本交易,原购价低,不过当时也不是谁都能买到,主要分配给保障房历史遗留,还有参战退役、基建工程兵的住房问题。 学区划分在深外龙华学区内,有学位利好因素,不过新学校暂时还没中考成绩。 深外龙华校区,小学部只有3个豪宅盘,再加龙悦居可以报,这个学位确实是吸引力。

问:十三老师好!南山的雷圳和诺德,从投资角度和长期持有角度看(家里两个娃都要用学位,持有周期约十年左右比较久),您更推荐哪个?想请教您的看法和建议,感谢。

答:你好,雷圳、诺德贵,在于“双学位”。 诺德双学位、大社区、次新房。 雷圳的社区、户型一般。 如果单价相同,优先诺德

问:老师好,预算2300万左右,锁定了两个盘的两套房子价格差不多,现在有点纠结,请老师给点建议选哪个。主要综合考虑房子品质舒适和学位和升值空间。1.圣莫丽斯,看了上下叠拼两层的,有花园,6房 1房,很宽敞很舒适大气。深圳外国语龙华,如果中考成功,期待像深高北周边的房价的升值。一本证,一步到位!2,鸿威海怡湾,海景,南边的中医院确定不建了准备做公园,学位深圳湾学校,4房。两本证。 请问老师上面两个应该选择哪个呢?这个价位您是否还有更好的项目推荐,多谢!

答:1.圣莫丽斯要出关交通很不方便,在南山未崛起之前,购买群体主要来自福田方向,现在福田的人往南山方向去了。前景不看好。整个深圳的趋势是罗湖→福田→南山→前海,跟着趋势走。 2.鸿威海怡湾小区环境很不错,但是有一点楼龄了,双拼房也多,属于跟涨型。 个人比较看好深圳湾学校 深圳湾片区,目前还看不到一个可兼顾学位,预期,稀缺景观资源,住宅集群,承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区。

问:请问老师南山南头城的兰丽花园值得入手吗,想在南山上车小两房带小学学位,目前年收入30万左右,首付能凑出80到100万,或者有没有其它小区推荐的谢谢

答:你好,从目前市场的交易偏好来看,南头虽然是价格洼地,但涨幅也整体弱于南山其他版块,跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系,新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘,不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。 所以南山我们从板块上来说,应该尽量回避涨幅偏弱的南头,但是纯自住可以入手,毕竟首付100真的没有很好的产品了。

问:老师您好,看了公众号深深被您对深圳地产的理解折服,现在凌晨三点,几个问题还是希望您不吝赐教。1.我个人来深圳九年,一直没有买房,自己在金融行业,钱一直在股市,复合投资回报年化30%以上,但到现在也是略输房价涨幅,毕竟房子三倍杠杆。现在整体资金1100左右,个人对资本市场还是比较看好,但 我觉得房价也有继续上涨的空间,我应该拿多少来买房合适?2.今年要结婚,目前我俩工作都在福田,但是我倾向买西边(投资和自住希望有个平衡)我俩都有房票,确定不要孩子,目前看过天健天骄,阳光粤海,金众麒麟,还看了尖岗山和碧海阳光海的二手,还想去看看临海揽山,宝中片区,越看越迷茫,还请您给指点一下到底该如何取舍?感谢!

答:你好,未来20-30年,一线城市优质地段房产仍然是最好的大类资产,优于股票。 未来资产如何配置? 1.国内不动产只配置大城市住宅。 2.股票配置不要超过总资产的50%。 3.资产规模大了以后,海外资产可以适当配置,作为分散和对冲。 天健天骄是伪香蜜湖,地段是很好的,小学也很好,所以价格也高了。景田早已成熟,天健工业园和香蜜村旧改算是拼图的最后几块板,盖完就没有什么未来想象空间了。 所以是自住改善型的物业,稳健。 阳光粤海除了两梯两户、三梯三户,其他没什么亮点,花园一般、没游泳池、学校一般。位置不错,刚需、投资不用考虑了,如果华润城打10分,这个只能打5分。 金众麒麟品质不错,但是位置一般,这也决定了客群窄,投资属性相对弱些,圈层属性几乎没有,这是这个项目最大的BUG,更适合自己住。 你这个预算,建议直接买华润城好了

问:十三大师您好:我目前金汇名园有一套出租别人,市价约500万,红本在手,现金400万,年收入200万左右,两个小孩一个小学一个幼儿园,考虑宝中附近3-4房自住型,您建议卖掉金汇的入手4房舒适型的还是保持金汇这套,买3房紧凑型的?金汇39区附近据说有规划学校,是否有增值空间继续保持的意义?个人目前特别纠结的是1千万在宝中确实如您前面所说的老大难,1500万感觉亚历山大,如我这种情况您有什么建议?有哪些楼盘可推荐?谢谢!

答:你好,感谢大额赞赏! 金汇名园可以考虑出手置换。 一般我不推荐翻身,理由如下: 1.短期没有改造空间,片区太低端了,最高端的业态估计就是肯德基了,连星巴克都没有,河东村旧改也是遥遥无期; 2.没有好的学位支撑; 3.老房子无赠送,没社区没花园,西海岸这些标杆盘都没有地方停车; 4.除了五号线周围的几个社区,靠里面的,出行并不方便; 5.4-5万的老破大,南山中心区一大把,相对比,翻身也并无优势,深圳不比上海,老破大、老破小是没有未来的。 出手金汇名园后,可以考虑入手一套学区4居自住,再入手一套纯投资楼盘。 宝中可以关注天健时尚,西岸官邸,金泓凯旋城,宏发领域,天悦龙庭、西城上筑,第五大道、幸福海岸等。 剩余资金继续加仓碧海 沙井或者光明。

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