原创 房小评 中国房评报道 今天

终于响起归家的信号(钟声响起归家的讯号)(1)

热点城市第二批次集中供地很多地块流拍,原因是开发商普遍很缺钱;缺钱的原因之一是销售回款不畅;销售回款不畅的原因之一是各地房贷额度不足。

回款,是各家开发商当下最要紧的任务。

以往,打折促销就是抓回款最主要的方式,今年情况却不一样,房子卖出去,房款未必能及时收回来。

客户首付款一般都能及时到账,要命的是银行按揭贷款批复和下拨速度太慢,有的地方按揭贷款拨到开发商账户需要半年以上。

银行的回复是没有信贷额度了,今年的额度已经用完,挪用明年的额度也要悠着点,每个月下达的房贷额度与等待申请的信贷需求比起来只是杯水车薪。

给谁家先放贷,就成了关键问题。

银行并不是完全按照申请时间的先后顺序发放贷款,还要看开发商在当地的根基和关系。

以某省为例,如果一家银行给本省房企1个月的贷款有5000万元,那么非本省的房企一个月就是1000万元。

“卖房多也没用,拿不到钱。”

这个现象在销售规模比较大的省份普遍存在,尤其是东部经济发达省份,今年上半年市场行情太好,早早用完了全年房贷额度,下半年各家房企为了回款又打折促销,销售量只增不减,银行的放贷压力越来越大。

据悉,在分配贷款额度上各地规矩不一样,一般会采取先保交付、保民生相关的房贷批复,其次是刚需、自住类房贷,最后才是改善类房贷。

各省金融机构面临的问题不一样,各地房地产市场情况不一样,房贷额度批复的情况也不一样,但是整体上有个特征,就是与地方关系熟稔的房企比较占优势,尤其是本土房企。

本土企业在本地有存款和开发贷,有的在本地投资广泛,有的在城市中心持有商业物业,银行和本地政府对其知根知底,提供资金支持不但安全,还可以为本地经济发展做贡献。

对于开发商来说,当下房地产业务已经成为资金实力的比拼。在开发商资金来源当中,最能体现融资能力的是自筹资金。但是借钱的前提是有足够的信用。

所以开发商都追求上市,获得评级机构的各种高评级,这是做强信用的办法,但是关键时候能救命的,还有一种融资,那就是民间借贷。

这种钱不但利息高,更要看企业的根基,最好是本土有产业,“跑得了和尚也跑不了庙”,知根知底,金主才敢借钱给你。于是就有了闽系房企背后的福建财团、浙江房企背后的浙江财团等等。

不要小看民间融资,它是闽系、浙系房企发展之初最重要的资本杠杆,在过去几次房地产调控最危急的时候,这类民间借贷救了很多开发商的命。

当然这种钱也需要各类信用抵押,福建和浙江商人经常抱团,民间互保都是增信的办法。此外,福建开发商老板早期还喜欢在厦门买很多房子,作为民间借贷时的信用抵押,这一度是厦门房价坚挺的支撑。杭州、上海等地的房产也一度是开发商老板们民间借贷时的最佳抵押物。

以前,房企都是在自家门口搞房地产,遇到资金困难,找民间贷款凑一凑,关键时候都能救命。如果离开了根据地,在全国搞开发,遇到房贷额度不足的问题,去银行排队等待贷款,肯定不如在根据地办事那么容易,有时候“矮人一头”很正常。

之前,各大房企都是拼命加油门,都在搞全国化,都在冲刺千亿,都喜欢将总部搬到上海或北京,但是有房企发现,房地产业务和地方政府紧密相连,如果距离根据地太远,就会和根据地政府关系生疏,带来后方不稳。

所以,蓝光始终没有将总部搬到上海,只做“双总部”,当公司现金流紧张时,便收缩回成都,紧紧依靠地方政府,抓紧核心资产,慢慢谋求脱困。

自从调控形势风云突变,叠加“三道红线”等金融政策发力,开发商普遍发现油箱里没油了,接下来的问题就是在哪里停下来加油,如何加到油。

聪明如你,肯定想到了,回到自己的根据地是最好的办法。那里人头、地头熟悉,地方政府会支持,对区域市场熟悉,能卖房,能借到钱。

所以,最近热点城市第二批次集中供地遇冷的现象,可以给开发商们一个生存和发展的启示:

接下来是要全国化,还是收缩回根据地?

大家都注意到,开发商已经没有第一批次集中供地时那么冲动,拿地必然算账,利润算不过来就不拿了。那么问题也来了,北京、上海、杭州这样的城市利润率很低,做不做?

如果是冲规模的时代,开发商都会毫不犹豫选择加油门冲过去,去北京、上海这样的城市抢地,虽然利润低,但是拿到地后不愁融资,不愁销售,可以为公司提供巨大的现金流,让公司继续滚雪球式地发展。

这种只要现金流不要利润的增长方式,在几个大型标杆企业爆雷后,就被开发商彻底放弃了,谁都明白再搞要规模不要利润的增长,下一个爆雷的可能就是自己。

北京、上海拿一块地资金动辄要几十亿元,在三四线城市都可以做好几个项目了,再加上一线城市预售条件高,资金监管严格,项目的ROE可能并不如长三角的三四线城市。

很多头部房企都有自己的根据地,发展也经历了从根据地到全国化的过程,在追求规模的时代,开发商可以无视单个项目利润,搞全国化,搞全覆盖。但是接下来房地产市场规模会下台阶式发展,每个企业都要去掉自己虚胖的脂肪,保持强健的体魄,才能活下去。

于是,到自己熟悉的区域,做自己擅长的业务,将是房地产企业发展的趋势。投射到公司战略上,就是逆全国化和区域化会成为房地产企业接下来的选择。

钟声响起归家的讯号。

是时候告别陌生的战场,

收拾行囊,

踏上回家路。

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