一共23层买哪层最好(哪一层最不值得买)(1)

最近几年,上海楼市出现越来越多的「叠加」产品。

尤其外环内,几乎没有别墅供应了,而外环外的项目也大多都是“高低配”排布,而这里面的“低”,几乎都是叠加别墅。

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大家似乎也都挺关注叠墅的,好多粉丝在后台问我们:上、中、下叠买哪个好?

TIPS:

叠加别墅是由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成,一般为四层带阁楼建筑。容积率大致在1左右,户型面积一般在100-300平米之间。

今天,咱们就来聊一聊这个问题。

1、居住体验

上、中、下叠到底哪个居住体验好?

我特意在公司问了一圈,我们编辑部的莱昂纳多说:“没有花园,那还叫什么别墅?必须是下叠!”

巧克丽丽听了坐不住了:“什么?当然是上叠呀,梅雨季节下叠多潮湿,还是上叠又清爽、又阳光!”

阿飞凑上来说:“当然是中叠呀,你们说一千道一万,都不如我这一句重要,中叠单价低,性价比高呀!”

“甭说了,钱到位了,我还是会考虑独栋!”旁边的旺旺幽幽的来了一句~

“废话!”大家异口同声的回了一句......

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唉,看来万事具备,就差钱了......(OS: 说的好像能买得起叠加似的.......)

大家的意见都不无道理,居住体验这件事还是见仁见智。

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从客观来讲,下叠与普通别墅差别最小,大部分产品都有院子、地下室,客厅还可以做4米挑高,缺点是会受到上层住户的影响,如果楼间距过小,采光效果会受到影响。

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上叠采光好,不受楼下住户的影响。但入户需要爬楼梯。上叠也不适合做挑高,因为不像下叠动辄送两层地下室,做挑高会浪费很多空间,但上叠一般赠送露台和阁楼。

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中叠和上叠类似,但没有“上有天”的感觉,若有两层,则像复式公寓,若仅为一层,则类似大平层,但市面上也有一些开发商做到中叠退台设计,这种产品居住体验就类似上叠。

2、上中下叠,买哪个更划算?

一般来说,下叠赠送面积最多,上、中次之。

例如,上海具有代表性的叠墅产品银亿领墅:

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234平上叠(赠送阁楼100平)

234平中叠(无赠送)

234平下叠(赠送地下室120平,花园80平)

赠送面积上:下叠>上叠>中叠。

那么,上、中、下叠,究竟买哪个更划算呢?

银亿领墅的上叠为234平,赠送100平阁楼,也就是使用面积达334平,总价2300万左右。

中叠的面积为234平,没有赠送面积,总价1850万左右。

下叠的面积同样为234平,赠送80平花园和120平地下室,也就是说使用面积达434平,总价2400万左右。

按照使用面积来算,那么上、中、下叠的单价分别为:6.88万/㎡、7.9万/㎡、5.5万/㎡。

那么性价比排名为:下叠>上叠>中叠。

这么一看,没有任何疑虑了,只要钱到位了,买下叠就可以了。

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但赠送面积高,一定更划算吗?

实际上,这仅仅是纸面上的划算,还要注意一点是,需要评估一下,赠送面积中,哪些面积是实际可以使用的面积。

就比如说,开发商赠送60平的阁楼,但实际上,阁楼两边的斜墙,导致角落的空间难以利用,这种赠送空间就比较鸡肋。

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另外,从居住使用的角度看,有些地下室较为潮湿,阁楼冬冷夏热,不宜居,导致赠送空间沦为鸡肋,这里就要看:

1)地下室外墙是否做了防水处理

2)室内有没有布置采光井

3)看阁楼墙体有没有保温隔热层

因此,考虑性价比的同时,也要考虑赠送空间具体的使用情况。

3、谁最好卖,谁最难卖

要问上、中、下叠墅谁最好卖,谁最难卖?要先看是二手还是一手。

在二手市场中,最好卖的是中叠,上叠次之,最难卖的是下叠。

就拿银亿领墅来讲,中叠总价在1850万左右,上叠总价在2300万左右,下叠总价在2400万左右。

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中叠的成交周期大约在2个月,上叠的成交周期在3个月,下叠的总价大约在2500万,成交周期一般比较长,从链家的成交记录来看,最近4年内的两次成交,成交周期都长达3年之久。

因为在二手交易市场中,叠墅好不好卖,与总价密不可分,总价越低,成交周期越短,越好卖。

若总价上、中、下叠的总价相似,产品力就成了好不好卖的决定因素。

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而在一手房市场中,最难卖的却是中叠。

尤其是仅有一层的产品,因为这种产品的居住体验感类似大平层,但又没有大平层产品具备的视野和景观,也没有别墅产品具备的“有天有地”的居住体验感,最为鸡肋。

因此,大家在买中叠的时候,尽量买有别墅居住体验感的,比如有退台的产品。

在买上、下叠的时候,要关注上下叠是否有独立入户,户型的功能分割。

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TIPS!户型的功能分割是指:

1)动静是否分离?比如一般一楼是公共区域,二楼是私密区域。

2)代际分层是否明晰?一楼是老人房、二楼是主卧和儿童房。

户型上,大面宽、窄进深的最好,可以做到四开间、五开间的布局。

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在赠送空间上,关注阁楼的实用性,花园的具体使用面积,大尺度的叠加别墅是有前庭后院的,双层地下室,客厅也可以挑高。

最后,给小伙伴们一点建议:

1. 关注叠墅性价比,不能只看赠送面积,要关注赠送面积中可以有效使用的面积。

2.注意赠送空间能否投入使用,关注阁楼冬冷夏热以及地下室潮湿的问题。

3.投资需求的小伙伴,尽量买同小区总价较低的叠加产品。

4.购买中叠要谨慎,尽量避开一层的大平层产品。

5.购买上下叠,重点关注独立入户、户型的功能分割、代际分层、户型布局、赠送空间。

对叠墅感兴趣的朋友可以关注下最近新上市的叠墅产品,