成都很大，总占地14335平方公里，共划分了20个行政区域，大大小小一百多个板块，如果不是从业人员，恐怕连绝大部分板块名字都不知道。
不同板块的市场境遇并不相同。在天新，二八等热门板块，往往一房难求，而在一些冷门板块，项目销售举步维艰，只得苦苦支撑。
那么问题来了，有没有一个板块明明热度还行吗，销量却一直不温不火？各类配套齐全，却连渠道都有点吃力？公园环绕，却没法产生更多溢价？
我提名一个：新双楠，说它是最被低估的板块，也不为过。
新双楠的代表商业——双流时代奥特莱斯
在以前，新双楠只是一个地产概念。
“过去双楠太火，一个双楠远不够成都买房人的欲望，所以内双楠不够，外双楠来凑，然而外双楠也没能遏制大家对双楠的狂热，所以外双楠不中，新双楠诞生。”
而现在，它成了一个城市名词。
随着成都的城市扩张，对外发展，新双楠正在成为新一代品质社区代名词。
目前，它指的是绕城以西，成新蒲大道以南，双楠大道以北，双九路以东部分。紧邻武侯新城和双流东升部分区域，最早这个概念可以追溯到2010年，当时的版图更大，随着武侯新城崛起，现在只泛指双流部分。
在板块开发初期，它曾被给予厚望，定位为集住宅、商务、文化、生态、旅游于一体，以现代都市服务产业为主、服务成都、辐射西部的一流现代化商贸发展园区。然而十多年过去了，现在的它又发展的如何呢？
新双楠示意图
01
新双楠绝地反击旧双楠
沿着双楠大道一路往西南走，过了绕城收费双流路口，就来到了新双楠。
许多人对它的第一印象就是双流时代奥特莱斯，这里是成都人购物的后花园，仅在2021年就消费了30亿元，位居全成都第四。
而同样在新双楠，周边的商场还有双流万达广场，海滨城、城南优品道、星荟天地（在建）等多个大型购物中心，这里的商业覆盖即便放眼全成都，也是极其罕见的。
商业带动人气和消费，所以自然而然让这里成了整个双流的中心。
双流万达广场，觅窝拍摄
除此之外，新双楠的另一大特点是：生态资源极其丰富，周边有总占地15000亩的空港中央公园和环城生态带。
其中空港中央公园分为了占地8000亩的东片区和占地7000亩的西片区，目前仍在修建和完善的过程中，已建成的是东片区“五湖四海”公园之中的凤翔湖、凤舞湖、凤转湖、凤栖湖以及“四海”中的芙蓉海，水域面积841亩，完全能满足成都人逛公园的喜好。
空港中央公园（图源：成都空港文旅）
交通方面，出行依靠双楠大道，藏卫路和绕城高速，地铁主要3号线；周边教育有双流实验幼儿园、棠湖中学实验学校、双流区实验小学、双中实验学校等；医疗方面有双流妇幼保健院、双流第一人民医院等。
各类配套都挺齐全的，虽然没有商业和公园那么耀眼，但也远比同类型板块更为成熟。
这样的一个新中心，自然也受到了诸多房企的青睐。
02
卷王之争，到底谁能取胜？
如果是土拓人员，很难不对新双楠心动，因为这里的长板太长，短板太短，区位极佳，配套齐全，简直就是“梦中宝地”。
然而，理想很丰满，现实很骨感。所以妄图给成都人民上一课的开发商，都被市场狠狠教训了。
从2017年以来，包括中旅、新力、港龙、中铁建、银河等房企相继进驻，新双楠正式开启百家争鸣时代。
然而，几乎每个项目卖的都有点艰难，这着实让人大跌眼镜。
中旅名门府2017年拿地，2019年亮相，一直倚靠渠道销售，直到2021年后期才全部去化。
中旅名门府，觅窝拍摄
新力东园一共847套房源，直到现在还在售，并且由于新力爆雷，能不能交房还是个问号？（经常看觅窝文章的应该不会踩坑，我们之前做过这个项目的稿件，就是不推荐购买）
新力郦园为了控总价，1.5万/㎡的清水销售，所以去化快很多，目前只剩下一点大户型在售，从实拍来看，整体工程进度已经接近尾声，交房应该...
新力郦园，觅窝拍摄
港龙美的未来映是区域内主力销售项目，清水价在2万元/㎡左右，已经取证2批次共568套房源，主打“今年买房，明年交房”，销售过程也并不顺利，主要靠渠道带客，现在还剩100多套房源在售。
港龙美的未来映，觅窝拍摄
还有2个全新盘：双楠樾府和银河玺悦台。
双楠樾府的户型段为105-115-126-142，本批次开1.2.3.4.29.30.31号楼，共计328套房源，精装带地暖，新风和中央空调，预计售价为2万元/㎡。
中铁建今年的重磅项目，整体质感和人气是区域内最好的。
双楠樾府，觅窝拍摄
银河玺悦台的户型段为102-140，主打11层1T2洋房，本批次将开300多套房源，售价约精装1.9万/㎡，目前售楼部已经开放。
银河玺悦台，觅窝拍摄
另外空港的两块地都没有建设，还处于原始状态。
空港99亩，觅窝拍摄
看了这么多项目，给我最大的感受就是：卷。
尤其是5个项目贴身肉搏，为了便于销售，这些项目的面积段，总价段几乎一模一样（200万），针对的人群都是武侯外溢客群，所处的区位都是相同的，主要卖点也是公园 商场，都很难挖掘其他楼盘价值。
这也导致了，这里的市场是很不稳定的，要是市场好，那么每家都好，要是市场不好，每家的售楼部都会非常冷清。
而现在的市场是很冷清。
最后我站在购房者的角度，来给新双楠挑挑刺。
汤姆去了新双楠好几次，总是有一种出城的感觉，房子不高，并且外立面多以红/黄为主色调，由于受到航空限高等影响，新双楠的房子普遍不高，而且相当统一，这就造成了界面没有天际线，缺乏城市感。
2.过分依赖大型商业，缺乏底商，这会导致日常消费受到影响，想买点水和零食都要跨过好几个街区。
3.目前板块呈现度不高，大家对于这个区位的认知度和认可度都有待提升。
新双楠街拍，觅窝拍摄
比起旧双楠的开发殆尽，我们在新双楠看到了更多的可能性，这里还有更多土地待开发，甚至待拆迁。
从2010年开始，新双楠已经发展了12年，不过我们把时间线拉长，在30年40年这个长度上去审视，它的发展确实超出想象。
我们更重要的是尊重市场，它孕育了数不清的机会性，也许现在你看的双楠是这样，未来可能就会成为一个令人惊喜的，极具品质的板块。
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