当下,贵阳各大售楼部优惠满天飞。

从低首付、送物业费、送车位、房价大促,成交返现……楼市里能用的招都用上了,看得出来目前楼市并不景气。

再加上宇宙房企恒大接二连三出现负面信息,曾经大而不垮的笑话现在让人嗤之以鼻,而和恒大一样高负债的房企大有所在,楼市已经进入不踩坑就是胜利的阶段,大家似乎都在高喊,我还能信任谁?

甚至就连贵阳知名的房产媒体人鸟叔在前不久发表的文章中

终于,楼市到了“不烂尾就是胜利”的时刻~

说到,没想到楼市经过几十年的发展,居然又走到了“不烂尾就是胜利”的时刻,兜兜转转,又回到了原处,表明对现阶段贵阳楼市的担忧之情。

难道这是贵阳楼市迎来至暗时刻的表现?

但作为专业房产自媒体,这样草草下结论是不严谨的,所以我们决定做全方位的调查和研究,真实解读当下贵阳楼市现状。

市场调查

为了能够更真实地反应当下市场情况,我们决定做一个调查问卷,真人访谈,试图能够窥探到大众的真实想法和感受。

所以设计了三个问题,发布在我们两个微信群里,总共收回119份问卷反馈,数据展示如下。

贵阳2022年房价会上升还是下降(大众信心不足房价)(1)

上图显示,会买房加上再等等的人群占据调查问卷一半,说明潜在购买人群还是多,需求端充足,只是在如今市场动荡期,大家对于楼市的信心都不足,很多人都处于观望和等待中,最明显的就是再等等人群居然高达3成。

贵阳2022年房价会上升还是下降(大众信心不足房价)(2)

超过一半的人还是看空目前贵阳房价,认为还有下探空间,看来这一轮国家的调控政策加上恒大的黑天鹅事件,确实让大家对于未来贵阳房价信心不足。

贵阳2022年房价会上升还是下降(大众信心不足房价)(3)

如果说上面的数据只是对贵阳短期的看衰的话,那这则问卷则是对于贵阳楼市长期不看好,只有7.6%认为贵阳楼市会上涨,大家已然对于贵阳楼市失去信心,不再信任。

看完调查问卷,我们看看个人访谈。本次访谈四位群友,分别为反传统育儿小能手、哈库拉玛塔塔、A,、再闹不给糖 花色染年华,在这里感谢四位百忙之中抽空回答问题。

从对大家的访谈内容来看,大家一致认为贵阳楼市短期将会陷入泥潭,长期都不约而同地看好贵阳,认为在强省会的作用下,贵阳的房价是有所作为的。

当被问到你会选择在此时买房吗?四人就都有自己的看法。

再闹不给糖 花色染年华:看品牌和交房时间来下手·现房优先,超过2年交付的期房不会考虑·2年内交付的期房可以看品牌开发商和价格的优惠程度来做选择!

A,:刚需还有改善什么时候上车都是可以的,投资的话就要具体分析区域,核心区观山湖可以尽早买,其他区域可以暂时观望回避。

反传统育儿小能手:我觉得现阶段需求方最大的限制因素是利率太高了,虽然房子价格是低了,但折算贷款购房的人的成本反而居高不下,全款特价房倒是可以考虑。有公积金贷款资格的就是很不错的上车机会,如果没房娶不到老婆的话该买还是要买,其他就没有必要。

哈库拉玛塔塔:虽然成都、重庆的人才落户政策更有优势,但贵阳毕竟是省会城市,地州的不少人还是愿意来省城生活,很多人的资源都在本地,首选还会是贵阳。

特别是强省会战略推进后,贵阳会逐步拉大和地州,特别是和遵义的差距。长远看,会成为选择在本省就业年轻人的首选城市。

观山湖和两城区的集交通、商业、学区一体的区域,还是很值得入手的。

整体来看,此次调查问卷、个人访谈虽然形式内容简单,不过还是可以看出当前市场下大众的心理。

对于贵阳楼市持悲观态度的人占据绝大部分,大家普遍对于短期的楼市行情不看好,很多人都选择观望态度,认为贵阳楼市将会继续下降。

最后在这里再次感谢参与调查问卷和真人访谈的群友。

贵阳8月销售数据统计

光看调查问卷和个人访谈是不足以判断市场行情,这显得太主观,只有销售数据才是最真实,最客观反应当前贵阳楼市的现状。

所以我们不妨看看8月份贵阳楼市月报。

从销量上来看,8月份贵阳商品住宅销售面积40.7万方,环比下降23.78%,同比下降33%,同比环比双下降的情况罕见,更可怕的是,这是自6月份以来,贵阳商品房销量连续两个月环比下跌,市场观望气氛浓厚,大家都在收紧钱包,不会轻易上车。

贵阳2022年房价会上升还是下降(大众信心不足房价)(4)

从价格上来看,商品住宅销售价格为10155元/平方米,环比微降1.84%,也是自6月份以来,房价持续下降。

不过需要说明的是,市场上受恒大项目的影响,大量的销售房源,交了首付却不能备案,影响了销售数据表现。

贵阳2022年房价会上升还是下降(大众信心不足房价)(5)

销量、房价双双持续下降,贵阳楼市陷入低谷已经成为事实。

分区域来看,8月份贵阳核心六城区商品住宅成交量均环比下降,乌当区商品住宅市场进一步恶化,贵阳小透明实至名归,销售量仅为1.1万方,遥遥落后其他区域,而观山湖持续在销量和房价上领跑贵阳。

贵阳2022年房价会上升还是下降(大众信心不足房价)(6)

区域房价两极分化,形成价格梯度,双核心区域(观山湖,云岩,南明)领跑贵阳房价均突破10000。

贵阳楼市后势判断

无论从调查问卷还是销售数据来看,贵阳目前的楼市行情都不容乐观,但是不是贵阳就会持续低谷,一蹶不振呢?

我看不尽然,理由如下:

整体行情

短期来看,城市产业单一,支柱产业比较弱,经济也不强,长期又处于供大于求状态,内部无法快速消耗,再加上受到恒大事件的影响,加重了对于烂尾的担忧,维权事件此起彼伏,会陷入短期的低迷状态,尤其表现在信心不足,大家都会持观望状态,所以贵阳楼市应该会处于一段时间平稳发展状态,但是期待房价在下探,空间也不大,毕竟贵阳处于全国省会房价倒数了。

长期来看,贵州城市化率水平较低,人口结构较好,贵阳人口也保持高速增长,对省内外都有一定的吸引能力,尤其是省内地州市的中产阶级,随着政策的利好,会持续增加贵阳的需求端,并且目前房价水平相对并不高,泡沫不大,在强省会的行动下,楼市基本面还是不错的,长期来看贵阳楼市会越来越好的。

而从全国来看,房地产行业都处于深度动荡和改革中,国家通过强政策去规范地产行业主动刺破泡沫,从而达到行业有序发展,避免产生系统化的金融危机,不过在这个过程中不必过于恐慌,这是中国经济发展必走的道路,而从以往其他国家的经验,尤其是香港的经验来看,改革是为了行业能够更好更健康的发展,但绝不是放弃地产行业,毕竟是国家经济动脉,牵一发而动全身,所以一旦改革完成,地产行业步入正常轨道,符合国家发展战略,用不了几年就可以恢复正常秩序,稳中带涨慢步小跑是可以预见的。

所以可以看到短时间内贵阳也许很难走出目前困境,不过长期来看,我相信贵阳会有属于自己的行情。

两极分化

自疫情后,要是给贵阳楼市一个关键词,我会选用两极分化,楼市自此告别普涨时代,不买错房成为大家首要考虑的事情。

从区域来看,价格分化逐渐形成,梯度化明显,核心区域领跑贵阳楼市。

而且从长期来看,区域的价值分化会越来越严重,并且挤占其他区域的价格空间,当价格区间不相差不大时,绝大部分的人群都会去核心区域购买,那其他区域必然只有降价,达到客户的心理预期,这样就会拉大差价,直至达到平衡。

这时候市场就会用价格去筛选客户。有钱的会继续选择核心区域,没钱的只能退而求其次,用荷包里的银行卡余额进行选择。

从板块来看,拥有城市资源越多的将来的价值会越来越凸显,尤其是置业三件套(商业 地铁 学校),将会越来越受重视,拥有这些要素,板块才具有价值,否者只会被市场抛弃。

从开发商来说,随着贵阳烂尾和维权事件此起彼伏,纷纷失去了对开发商的信任,恰恰这时候就是市场重塑的机会,只有拥有高品质,好口碑的开发商才会进入消费者的视线,其他的开发商只能作为陪跑,安心当个配角。

重要节点

有人会问,既然你短期看平,长期看好,那期间的时间更替会出现在哪些重要节点呢?

关于这个问题可以分为两个方面去探讨。

一是从市场来说,面粉决定面包价格,对于房地产行业来说,土地成本占据一大部分是可以直接影响房价的,那这时候土拍的价格和热情在我看来就是贵阳楼市一大重要节点,何时出现几大开发商蜂拥而至争取一块土地,并且愿意高价拿下地块,我想那时候贵阳楼市信心就来了。

二来从政策上来说,目前的贷款利率对于刚需人群很不友好,首套房达到5.8%甚至更高,对于想要买房的人是有抑制作用的,那么利率的降低也就会成为一种信号,刺激更多人的去买房。

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