土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关的政策的规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料、办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
本文针对房地产企业在土地增值税清算中存在的问题，结合财合税平台专家团队参与的实战案例，提出相应的应对策略，供大家参考。
实战案例
案例一：湖北某旅游开发有限公司主要从事商品房产、旅游房产的开发与销售，该企业委托财合税平台专家团队清算的项目有3个，在清算的过程中发现该企业同时开展多个施工建设的项目，但是借款用途未详细说明。发现问题后，专家团队首先根据建筑面积、工程成本等方式进行账务分摊，随后与税务局进行多轮沟通，税务局给的回复是只能按照5%的比例计算扣除，最后算下来有3000多万的利息不能扣除。其次，该企业的开发间接费用核算没有明确记录，导致清算过程中，计算分摊数额比较困难，相关附件资料收集起来也存在问题，存在少统计的情况，导致增值税虚高，多交税。最后，工抵房处理时，有将近2000万未未索取工程发票，账上直接处理，由于时间久远，再联系对方取得发票比较困难，有些公司主体可能都不存在，进一步增加核算难度。
案例二：湖北某投资有限公司，本企业主要从事商品房及非住宅的开发与销售，该企业委托我们进行某项目的土增清算。该项目的情况是，收入29340万，土地使用权通过城中村改造和拆迁取得，然后进行安置房、商品房、写字楼和商场的开发。清算过程中，主要发现以下问题：1、本企业取得的土地使用权拆迁所支付的价款，未进行契税申报，不能作为扣除项目；2、回迁安置房未开票部分未确认收入，需要补申报；3、企业已售卖的商铺中，使用了高价卖，再回租的销售模式，导致企业增值税税负高。
案例三：崇阳县某房地产开发有限公司，本企业主要从事商品房的开发与销售，该企业委托我们进行2个项目的土增清算。清算过程中存在以下问题：1、企业土地使用权通过拆迁和出让取得，其中拆迁取得部分，未进行契税申报；2、未销售的房产进行出租，取得的租金收入，未进行房产税申报；3、开票收入未及时确认收入，一直挂账预收账款，在被税务稽查的过程中，税款被加收滞纳金。
税案警示
以上三个案例中企业暴露的问题相当典型，值得房地产企业引起重视并加以警戒。归纳总结如下：
1、土地的征用及拆迁补偿费未申报缴纳契税。根据财政部 税务总局公告2021年第23号第五条规定，土地使用权出让的，计税依据包括土地计税出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补助费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
2、借款利息支出。借款合同用途未写清具体项目，导致利息不能扣除按照银行同期利率据实扣除，只能按照5%的比例计算扣除，有可能会导致少扣利息支出，多交税。
3、开票收入未及时确认收入，一直挂账预收账款，被稽查后补交税款及滞纳金。
4、在采用先高价出售，再售后回租的销售模式中，因为售房定价未考虑土增税，售价过高导致多交税。
5、开发间接费用未单独核算，导致费用少列支。如：项目部的日常支出，工程部人员的工资，职工福利费，水电费，周转房摊销等。
6、工抵房未让合同方开具发票，直接账务处理。土增清算审核时没有发票，再联系对方补开发票困难，导致增值税额增大，多交税款。
7、回迁安置房未进行视同销售收入确认。
这些问题的解决，需要财务人员对企业核算流程以及房地产开发各个环节所涉及的税种熟练掌握，同时要及时参与各业务环节中，提前做好税务测算工作，才能尽量合理、合法地为企业节约税收成本，规避风险。
知识延伸
（一）土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值税。
（二）土地增值税的清算条件
1、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
（3）直接转让土地使用权的。
2、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超85%，但剩余的可售面积已经出租或者自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省税务机关规定的其他情况。
（三）土地增值税的清算时间
1、凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务税务机关办理清算手续。
2、凡属税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在接到税务机关下发的清算通知书之日起90日内，到主管税务机关办理清算手续。
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