随着中央经济工作会议定调加快发展长租房,各地长租市场发展迈入快车道,长租市场再度引发关注。日前,自如研究院发布《2021年杭州长租市场观察》(以下简称《观察》)。《观察》数据显示,2021年杭州长租市场表现全面复苏。其中,租金方面,杭州长租市场租金全年平稳,月平均涨跌幅低于1%;在产品及服务表现方面,杭州长租租客满意度稳定90%以上。

此外,《观察》观点认为,在近年来杭州成为新晋白领人群首选城市之一、全国主要人口净流入城市之一的大背景下,杭州住房租赁市场的供需总量错配、房源品质错配等仍面对较大挑战。《观察》测算认为,未来5年内杭州仍有7万套(间)左右的租赁住房供给缺口,住房租赁市场发展前景可观。

杭州长租市场成交活跃,租金平稳租客满意度高

整体来看,2021年杭州长租市场成交量“先抑后扬”,从1月的谷值开始波动上升,2月、6月、7月毕业季均是全年成交高峰,下半年成交量整体保持在较高水平,全年成交活跃度高。

房屋租赁试点杭州(杭州尚有7万套租赁住房缺口)(1)

分区域来看,长租市场全年成交量排名第一的是杭州中心城区上城区,占18%;其次,汇聚了梦想小镇、未来科技城等高能量平台的城西余杭区,占16%,因此区域房源过于抢手,该区域房源续约率远高于杭州其他区域;运河经济重区拱墅区则排名第三,占14.5%;位列第四的是汇聚了众多精英人才的高新区滨江区,占13%。综合时间变化来看,在3月白领季,拱墅区、临平区、西湖区、余杭区成交量提升幅度大;而在6-8月的毕业季,成交量提升幅度更大的则是上城区、萧山区、滨江区和临平区。

房屋租赁试点杭州(杭州尚有7万套租赁住房缺口)(2)

租金方面,杭州长租市场全年租金平稳,月平均涨跌幅低于1%,在住房租赁市场发挥“稳定器”作用。长租机构长期稳定的租金和高品质的服务也带来了好口碑,《观察》显示,杭州长租机构租客满意度稳定在90%以上。

长三角人口增量第一,杭州未来5年尚有7万套租赁住房缺口

在充满发展活力的长租房市场背后,是杭州“人口增长快、人才流入多”的城市发展局势,与随之产生的租赁需求增长。

先看人口增长。第七次人口普查结果显示,杭州以874万的城区常住人口,位列全国14个特大城市中第4名。从人口增长态势来看,杭州人口增量在长三角城市中排名第一。

再看人才流入。《观察》分析指出,杭州已成一线城市迁出人才的头号流入地。数据显示,有44.2%的求职者在离开上海后去往杭州,而这个数据在广州、北京和深圳三城也分别高达43.48%、34.68和30.36%。杭州俨然已成为一线城市“追梦人”的第二家乡。

此外,在人才政策和落户政策的双重利好之下,杭州也成为大批新晋毕业生的首选城市。公开统计数据显示,2021年内地高校毕业生中有近10%、约21.4万人流入浙江省,人才净流入率连续三年位列全国第一。

大量人口流入,特别是有品质租房消费习惯的产业人才流入,对杭州市住房租赁市场供给提出了“量”与“质”的双重挑战。

在数量上,以杭州市第七次人口普查中每年平均30万的人口增幅、住建部统计的“70%新市民和青年人租房居住”的需求比值、全国户均人口2.6人计算,未来5年,杭州市需新增租赁住房约40万套(间)。而11月杭州市公布的《杭州市加快发展保障性租赁住房实施方案》中提出,杭州市计划于未来5年内筹建保障性租赁住房33万套(间)。粗略判断,杭州市未来5年尚有7万套租赁住房缺口。

在品质上,《观察》数据显示,以白领人群为主的杭州租住人群“更愿意为品质和便利买单”,他们更为关注租住房源的房屋设施、装修配置、租住服务等方面,有超过90%的租客愿意为独立卫浴、通勤便利、智能家居、房屋设计感等因素,调高租金预算。

长租房与保障房并举,杭州可考虑进一步发挥市场化机构价值

面对不断上升的租赁住房需求,除前文中提到的保障性租赁住房建设计划外,鼓励发展住房租赁企业、专业化长租机构同样也是近年来杭州市落实“多渠道增加租赁住房有效供给”指导方针的重要手段之一。

保障房方面,截至今年年底,杭州已筹集保障性租赁住房10.7万套(间),其中蓝领公寓已筹集房源4.24万套(间),人才专项租赁住房已筹集房源5.2万套,人才专项租赁住房中近半数房源还在建设中。

与尚在新建中或城市远郊的保障性租赁住房相比,基于存量住房改造升级、位于城市核心地段的住房更受租住青年的欢迎。调研数据显示,80%租客对保障性租赁住房缺乏了解;仅5%租客表示曾主动考虑过租住保障性租赁住房,其中约3成认为现有“保租房”普遍存在交通不便、区位较远的问题。

在近日,中央经济工作会议指出,要加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。其中,两大变化值得注意。一是关于长租房的提法从去年“规范发展”到今年“加快发展”,二是将“加快发展长租房市场”置于“推进保障性住房建设”之前。业内认为,其原因一是发展保障性住房要保持稳妥推进,切勿“大干快上”;二是鼓励住房租赁企业发挥市场经验,参与保障性住房建设运营。

由此来看,面对尚存在的7万套租赁住房缺口,及预计新增中尚需建设的30余万套房源,杭州仍需坚持“增量开发” “存量运营”的双管齐下战略。一方面,加快长租房、机构化占比,稳步提高租赁市场品质房源供给,增加上城区、萧山区、滨江区等重点区域互联网、高科技等人才租住选择。另一方面,发挥市场化长租机构的运营价值,如将长租机构整栋式运营经验复制到保障房,提高蓝领、专项人才等新市民的城市居住幸福感,推动住房租赁市场的稳步发展。

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