众所周知，合肥今年的土拍中，有高新、经开等多个板块的毛坯限价都有上浮。
目前，合肥市区单价“1”字头的区域，主要有瑶海、新站、蜀山运河新城，这些也是少数刚需可以考虑的区域。
我便前往东部新中心保利招商时光印象实探。
NO.1丨壹
预计均价约1.85万元/㎡，近期即将开盘
保利招商时光印象位于东部新中心内靠近主城区的位置，这里在一定程度上可以受到板块规划利好，同时可以共享主城配套。
区位图
项目营销中心预计本周将开放，预计本月底就将首开，推出9#、10#、11#，户型面积约96-98-108㎡，预计均价约1.85万元/㎡。
沙盘图
其中，高层户型面积约96㎡，是典型的刚需户型。此种户型为三室两厅一卫，总体较为方正，南向有三开间，空间利用率、采光面较高。
次卧与阳台之间的墙面，可以保留以扩大次卧面积，也可推倒做双阳台空间。
建面约96㎡户型图
小高层户型面积约98-108㎡，北侧次卧普遍有270°转角飘窗增大采光面，同时南侧也有双阳台。建面约108㎡房源为双卫户型，主卧中配备独立卫浴。
建面约108㎡户型图
周边配套主要包括：
教育上，其周边有幸福路小学、38中滨河校区（在建），项目自身也会代建一所幼儿园；
沙盘图
交通上，这里有上海路、东二环路、裕溪路、郎溪路等主干道，同时有6号线振兴南路站预计2026年通车；
商业上，项目自建约2000方商业，北侧一路之隔也有约30亩规划商业用地；
沙盘图
景观上，南侧有南淝河景观带和瑶海区滨河公园，同时附近还有东部新中心规划展示馆；
医疗上，周边有合肥市儿童医院新院区。
除保利招商时光印象外，东部新中心另一个纯新盘——伟星东新壹号，项目进度、户型面积、预计入市价格与保利基本近似，但伟星项目户型面积最大做到了140㎡左右，部分房源面向改善。
两盘对比来看：1、保利招商时光印象更靠近东二环旁的主城，可以共享主城配套，生活便利程度兑现周期更短；2、伟星东新壹号位于广德路西侧，更靠近官方划定的核心区，容易享受到CBD、和平小学等红利，未来价值预期高，但这里要面临老城改造、土壤修复等问题，等待周期较长。
图源合肥东部新中心
值得一提的是，瑶海区今年年初举办了土地推介会，共推出16宗1803亩地块，其中居住地块有约1324亩。全年将分三个批次上市，第一批次4宗，出让面积400亩；第二批次5宗，出让面积721亩，第三批次7宗，出让面积682亩。
图源合肥东部新中心
据报道，位于合肥东部新中心的多个大宗地块，包括总面积达240亩的大彭地块受到与会企业的高度关注。
第一房新媒体制图，侵权必究
NO.2丨贰
板块未来价值预判
在合肥官方规划中，东部新中心与天鹅湖、滨湖、老城并列为城市主中心，指出聚焦工业遗产保护开发、生态环境修复、新兴业态培育，打造充满活力的老工业基地转型示范区。
图源合肥市自然资源和规划局
规划公共配套包括合肥市博物馆、合肥一中东校区、合肥市青少年活动中心、合肥市儿童医院新区等。规划新兴产业体系主要包括物联网、文化创意、科技服务，代表性项目包括红旗产业园区、合肥物联网产业园、宝武（安徽）产业总部、核心区CBD、工业文旅等。
从目前来看，东部新中心部分公共配套，如合肥一中东校区、合肥市青少年活动中心等已基本建成，同时还规划了38中滨河校区、和平小学双本部校区。
不过，很多配套还在建设阶段，且由于板块内有较多老旧厂房等不利因素，所以板块现在还面临土壤修复、老城更新等问题。
二手房方面，板块目前多以老旧小区为主，包括裕和兴苑、钢红南区、东岗小区、幸福园小区、化工新村等，二手房均价仅有约1.2万元/㎡。
因此，尽管板块价值可以期待一波，但短期内大概率会面临一短时间的横盘。毕竟当下合肥新房毛坯限价，采取的是参考地块周边新房、二手房的“房地联动”模式，就像肥西近期出让的江淮厂4地块、8月将出让的部分地块毛坯限价上调至1.7万 /㎡，就是得益于同板块部分二手房价格较高所致。
对比瑶海新房价格接近的龙岗板块来看：在户型面积方面，东部新中心的楼盘相对下沉，适合刚需考虑；而龙岗板块楼盘目前基本偏向改善，可能更多适合地缘性改善人群。
此外，龙岗板块目前地铁2号线、龙湖瑶海天街、38中东校区等配套兑现程度较高，同时有城建琥珀东华府、龙湖春江郦城、文一锦门学府里、海尔产城创智慧公馆等房龄较新的二手房，均价已达约1.7-2.1万元/㎡。
因此，龙岗板块由于建设时间较早，配套、生活氛围相对成熟，但这一板块同样也面临老旧小区影响城市界面的问题。且从前文的空间规划图看，龙岗板块仅有王岗片区中心这一规划，未来价值预期相对普通。
对比新站来看：新站近期备案的楼盘均价、户型面积与东部新中心接近，说明这两个区域的价值认可度、定位客群有相似之处。不过，新站的优势更多在于已兑现的地铁等配套和相对较新城市界面，东部新中心的优势更多在未来预期。
总体来看，东部新中心有较高的期望值，加上瑶海区已经取消了限购、非刚需首套房贷利率可能会低于其他多数区域，且板块楼盘户型面积相对下沉，因而只要通勤成本允许，刚需及预算有限的购房者都可以考虑这一板块。
但由于建设周期及未来建设过程中的不确定性，以非自住为动机的购房会面临一定风险。
NO.3丨叁
结语
从今年上半年土拍及调控情况来看，当下楼市整体还是处在不温不火阶段，东北片区遇冷的现象更为明显。
因此，在没有政滨高等强势区域外溢的情况下，东北片区更多需要通过城市建设等“求于内”的方式增强自身吸引力。
总结前文，东部新中心与新站、龙岗的对比来看，东部新中心的优势主要都是集中在未来预期方面，类似于人们所说的“大饼”。不过，这里毕竟靠近主城，且有级别相对较高的规划，也正因为如此才会有预期这一价值。我们期待东部新中心的发展会越来越好。
,
