新华网北京11月8日电（王日晨）目前，随着城市土地资源日益稀缺，增量市场规模收缩，存量市场如何开发和利用已经成为行业新的热点。在政策支持之下，存量价值时代的城市更新正成为房地产行业未来新的风口。
在迈向千亿级开发商的征程上，融信中国（3301.HK）以“平衡发展”作为集团战略重点，尤其是做好增量与存量之间的长期平衡，短期内聚焦增量，适度参与存量。通过强强联合两种轻资产模式，实现管理输出，打造新的利润增长点。
城市进入有机更新阶段
如同西方城市更新走过的发展历程，目前中国的城市更新已然进入了有机更新的新阶段。从传统的物质层面、拆旧建新式的城市更新，发展到承接新内容、重视新传承、满足新需求、采用新方式的反映新时期要求的城市有机更新。
近年来，国内部分城市越来越重视历史文化街区的保护和发展。探索在延续历史文脉、保存建筑特色的同时，通过城市有机更新将历史文化街区建设成为集文化消费、休闲消费、体验消费于一体的风情街区。尽管还有值得探讨和完善之处，但总体上仍受到消费者的欢迎。目前一些历史文化街区已经成为新的“城市名片”，如上海田子坊、北京南锣鼓巷、成都宽窄巷子等。
融信海月江潮
“城市未来的变化，一是城市结构性有机更新，第二是价值挖掘重心从增量市场向存量市场转移。‘创新’在融信是一个高频被提及的词，不光是技术更新、布局更新、战略更新，还包括开发模式的更新。”融信中国第一事业部兼第三事业部总裁余丽娟表示，城市更新的意义可能更多是破旧立新，城市从破旧立新之后应该是拆、改、留并存，尽可能保存原来地标及文化标志的建筑，这可称为城市更新的实践2.0。3.0则是打造城市文化复兴样板、网红的打卡地，再往前一步应该是结合城市的生态环境、人文价值包括社交来用心打造。
“如果要盘活存量资产，一个很好的方式正是城市更新。而‘烟火气’是现在城市更新中越来越关注的方面，文化资源与项目融合正是最大的趋势。”同济大学建筑与城市规划学院副教授徐洁表示，目前上海、北京有很多自下而上的城市更新，可被称为“城市微更新”。这背后的原因在于，业主或者市民有改善自己生活，或者打造自身标签和影响力的诉求。所以，不与市民阶层做切割的“烟火气”是现在城市更新中越来越关注的方面。
在骏地设计上海公司总建筑师、合伙人申鹏看来，现在全国各地都在推广文化自信和文化地标，实际上这就来源于乡愁与乡愿。乡愁是城市文化的凝聚力，也是文化自信与本土自信的源泉，也是消除现在所有的千城一面同时保护城市文化的药方。
打造有温度的城市名片
在15年的发展历程中，融信中国始终坚持善待每块土地、尊重城市的文化肌理，尤其在城市更新和旧改方面，表现得尤为突出。比如，福州的融信•双杭城是福州最具代表性的城市更新项目，而杭州的融信杭州公馆坐落在老城区，临近西湖。
以福建全省规模较大、颇为复杂的城市更新项目——融信海月江潮为例，作为该项目的操盘方，融信中国在苍霞修复了23栋历史建筑，如福州第一家照相馆、第一家西餐厅、南方日报社旧址、福建官办银元局等，还对古树和基督教堂进行了保护。此外，融信中国还使用马鞍墙、燕尾脊、柴栏厝等福州特色建筑元素，复原了一个鲜活、亲民的街巷里弄。
身为海月江潮的总设计师，申鹏认为海月江潮的设计很具有独特性，和中国其他知名的城市更新项目不一样，海月江潮的设计灵魂展现了“烟火、市井”四个字，项目希望复兴城市文脉，重现盛市繁华，串联福州烟火，打造福建一个有“温度”的新名片。
在谈及海月江潮项目的挑战时，申鹏表示，从街巷风貌、到街道走向、墙体尺度、砖瓦色彩等，文物保护始终贯穿项目的开发过程；另外由于海月江潮的历史文物、风貌院落均是交错分布，工程建造推进也碰到过很多困难。
“城市的更新与保护实际上就是开发与保护之间的博弈，这个博弈一定是零和游戏，我们试图在这个零和游戏里面找到一个博奕的平衡点，在海月江潮项目里，我们至少掌握了这点的开始。”申鹏说。
“我们希望能为这个城市留下一点东西，融信在做旧城改造一直不是把商业改造放在第一位，而是我能为这个城市留下些什么。”融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇表示，融信愿意把匠心融进产品打造能力中，把精力聚焦于产品和文化本身，花心思打磨有历史意义、有温度的作品。
对于开发商而言这样的城市更新项目要如何来做，余丽娟建议还是要谨慎，要具备几方面的能力：首先，投资不能太高。第二，要对未来如何运营有非常清晰的认识。第三要做好这样的项目还要多一点情怀，要有内心的坚持。
培育新的利润增长点
随着招拍挂市场的竞争愈发激烈，成本低、利润空间大的城市更新项目现今已成为不少房企获取土地资源的方式之一。积极参与城市规划运营的城市更新，已成为融信中国未来新的增长点。
融信中国方面表示，服务社会的城市运营商是融信在城市更新项目上的定位。项目选址在一二线城市核心地段，以住宅为主（不低于80%），适当搭配一些社区商业，期望利润率不低于12%。参与方式则是独立开发与合作开发并举，由于融信在特定城市的深耕情况不一，具体参与模式需视具体情况而定。
据介绍，融信中国在福州城市更新项目体量330万平方米，货值约333亿；海月江潮体量10.69万平方米，货值约51亿；融信中国城市更新的总体量，合计约700万平方米。
在城市更新项目中，开发理念、逻辑或许可以通用，但是进行复制却是很难的，这主要取决于城市的基础条件。谈到可复制的经验方面，余丽娟表示，开发不得破坏原有的风貌和空间格局，应最大程度地延续文脉；在原来居住的空间布局基础上，实现功能置换，植入商业性质；在原来的基础上，实现建筑及公共空间品质提升；配备后期的运营系统。
此外，城市更新项目最大的问题是现金流，如何保持平衡健康的现金流，不断提升资金使用效率，对于开发商是最大的考验。
倪翔宇指出，融信的药方是把握节奏、滚动开发。他认为，做到前期资金投入、项目开发节奏，销售回款等的节奏匹配。同时把握节奏、滚动开发，不断提高资金使用效率。
资本市场更讲究回报率，作为一家上市公司，融信深知这一道理。参与城市更新，从微观层面看单一的项目，无非就是看回报，而该领域的利润前景还是可观的。此外，从企业角度来说，在本地随着项目的深入人心，人们对于融信品牌的认知度和感情会越来越深，可以带来间接效益。
“公司的投资是跟着市场走的，企业都想发展壮大，有好的市场会适时去做投资的。融信土储中有一定比例的自持物业，公司始终实时关注监管政策和行业动态，用合理的方式盘活存量资产。”倪翔宇透露，融信目前阶段还是以探索为主，重心放在住宅开发，目前的想法是与优秀第三方合作。
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