是不是像传闻一样热闹非凡？
还是需要亲测才能知道。
保利朗阅
此次探盘，主要探访了商务区的“三兄弟”。
好巧不巧，都是央企操盘的。
从武清高铁站出来，打车大概10分钟左右就来到了第一站，保利朗阅。
项目位于天津市武清区新开路与来源道交口北侧，处于商务区的核心位置。
占地面积6.71万平米，总建面10.7万平米，绿化率40%，容积率1.6。
社区整体共规划了21栋楼，涵盖产品有9-11层到顶洋房、18层到底高层。
社区主入口设置在项目西南侧，并且规划有少量商业。
北侧还规划有待建的菜市场。
项目首开15-18号楼，除了18号楼为高层，其余的都为9-11层到顶洋房，毛坯交付。
项目周边有尚东金街，直线距离大概600米左右，与佛罗伦萨小镇、维尼都、凯旋王国、友谊商厦以及万达广场等车程大概15分钟左右。
教育条件有杨村八幼、杨村十三小、杨村十一中、杨村一中，其中杨村一中是公立重点高中；
项目西侧为已建成的约700亩中央公园，为项目增添了一片生态气息。
总体信息和配套说完，来看看现场的真实情况。
人行出入口施工进度已经过了大半，基本上就是细节的调整了。
裙楼围合的儿童游乐区，也在加紧建设，预备提前兑现。
项目洋房均价预计在1.7--1.8万/平米，高层在1.6万/平米左右，
保利朗阅共推出了五款户型产品，分别是建筑面积82平方米两室的中户和边户，89平米、105平米、116平米和129平米的三室。
五个户型的产品都是毛坯交付，所以主要来看看户型的结构如何。
引入宽厅后，整个户型的空间感会高于传统的H型两居，尺度感更强；
此外，功能性也更多。在宽厅里可以自由地切割空间，可以做出沙发区、儿童游乐区、开放书房等，有更多的可能性。
最小的建筑面积约89平方米三室，客厅开间为3.5米。
建筑面积约105、116、125平米三个户型，都属于宽厅户型，客厅开间分别在约5.4、5.3、5.8米。
宽厅的好处，刚才我们也说过，这里不多赘述。
而且，借助充足的开间、进深，厨房、餐厅的舒适度也会提高。
比如建筑面积约129平米户型，餐厅一侧就可以用来打造独立玄关，避免开门见厅，同时大大增加玄关收纳容量。
厨房、餐厅之间，还可以加入中岛，作为餐厨中转台，营造更多元的使用场景。
3间卧室都注重收纳空间的预留，特别是套房主卧，在保证舒适度的同时，压缩了主卫面积，腾退出更多嵌入收纳空间，满足大户家庭的储物需求。
总体来说，保利朗阅的五个户型实用值拉满，无处不在的收纳、玄关柜，实用性非常强。
天津全市热度最高的50个新房项目点评！
1.西青宾水西三杰，保利和光晨樾，美的旭辉翰悦府，爱情缤纷里，今年天津新房最热的板块，三个项目均上榜，宾水西也是天津刚需重点关注板块，地铁3号线加天津小外分校加周边产业园，三站到南站，两站地铁到南开的优势，既可以承接市区外溢客群，也可以吸收本地刚需，改善客户，还能作为北漂一族天津居住的一个选择。
其中保利户型设计更加合理，从刚需两室到三室改善户型，总价价格150-270，也是三个项目里，品牌，物业最好的项目，所以关注度，到访量全市最高。
爱情缤纷里也属于刚需产品，距离地铁站最近，但是由于开发商品牌影响力和物业公司，有待考证，也导致很多客户选择另外两家产品，房地产市场下行趋势，烂尾，延期现象屡见不鲜，所以希望爱情如长城汽车一样，带给老百姓更好的产品和保证。目前价格区间150-280。
美的旭辉翰悦府，在三个项目里属于改善型产品，有高层，小高，洋房产品，但是高层，小高基本售罄，明年九月交房，对于着急入住，预算在200到350改善客户群体，首选之处，话说如果当时产品定位刚需盘，都做小高层，目前应该是排行第一的是它了。
2.去年第一，今年第二的未来城，没有保利，未来城就是环城四区里的销冠产品，十期大盘，目前已经卖到第六期，双地铁，学校，商业配套齐全，环内新房，与河北区一路之隔。总价130到300多万的高层，小高，洋房产品都有，可以吸纳刚需，改善不同客户。对于预算不多，或者周边改善的客群，未来城的选择会更多一些，另外双地铁上的配套也是很多新房不能具有的优势，比较适合自住和上学的家庭，不适合投资，因为体量大，目前年底前价格也更亲民。
3.金地艺术家，北有未来城，南有艺术家，作为西青区纯洋房社区，其他板块高层的预算，大南河买洋房，年前总价也是低到了130.性价比超高了，因为大南河板块其他项目基本售罄，关注度不如前两年，随着艺术家的清盘，后期的热度也会随之下降，目前有学校和基本生活配套，本来规划的13号地铁，因为改规划暂时搁浅了，但是津静轻轨，精武镇有一站，也算是给这个板块带来一定交通便利性，如果单纯考虑居住，洋房的舒适性会更好一些。
4.星耀五洲和中海公园城，津南天嘉湖的两个超级大盘，海河英才后，很多外地看房团重点看的项目之一，虽然也有本地刚需买，但是基本是本地工作，或者养老为主的市区购房客群，低总价，环境好，目前引进一些集团分校，算是全了，包括后面的大唐盛世也属于这个板块，虽然价格低，但是！有一个致命的缺点，距离主城区远，没有地铁规划，所以我很少建议外地客户购买，也多次提醒过大家，这属于远大新的房子，地比房子多，房子比人多，二手房比新房便宜，基本买了就是砸在手里了，要不然就得割肉出售，有时候割肉也不一定能卖出去，天津这类项目很多。所以需要谨慎选择！
5.融创观澜一号，位于生态城中部，位置比较好，距离南开学校比较近，另外加上融创的产品，性价比超高，卖得火爆很正常，很多开发区上班的客户，考虑生态城置业，目前基本售罄，目前生态城北部土地和项目多一些价格也低，南部和中部的价格有一些项目但是价格不便宜，如果考虑南部的，可以关注二手房了。
6.静海团波东的富力新城和鸿坤理想城，大家都听过天津这几年房价降了不少，具有代表性的就有团波东，相对于最高点，目前价格腰斩，均价五六千，和很多县城价格差不多，但是目前团波东的发展却不如一个县城，关注度多的主要原因还是价格，总价四五十万起，买新房两室，你在抖音上应该会刷到过，周边还有学校，团泊湖，后期规划地铁，其中学校是私立翔宇学校，一年学费两三万，入学方式，需要摇号。很多客户可能都不清楚就买了，谁让它便宜，观点同上天嘉湖，再加上一个东丽湖，俗称天津三大湖，建议大家要谨慎，水都有点深。
7.静海万达广场，属于静海县城的改善盘，因县城改善需求增长，新房项目竞争少，才导致个别新房项目关注度暴增。外地客户基本考虑团泊东或者西，县城置业的并不多。
8.生态城旅游区的红星天铂湾，因自建大型商业，这也是红星地产的一贯作风，众所周知，生态城的商业一直是短板，近两年一直在引进万达，爱情海等商业，红星的单价一万四五，整个生态城也是很低，加上商业和旅游区背书，销量也是在生态城前列，现在小户型洋房基本售罄，剩余别墅比较多。还有贻成学府世家，新城金樾府，同属于生态城中部，卖得都不错，目前库存都不多。
9.南开宸院，南开区新房的销冠产品，目前住宅售罄，从开盘到清盘，一直不缺热度，南开区目前的新房市场，豪宅小区比较多，另外两个刚需盘，迎顺府只有一栋楼，1911开发商还爆雷了，保利云禧也是年底才把价格打下来，但是户型又不是太理想。南开刚需刚改的项目，总价300到400基本也没有太多选择，南开宸院的定位正好符合南开改善的需求，位置处于奥体南侧，不临街，不临铁路，居住舒适度指数也不错。现在在售的只有大平层公寓了，南开也再难遇到刚需新房了。
11.团波西的荣盛学府，和基业御墅，今年最好的消息就是津静线开工建设，团波西的项目一下成为了地铁房，上半年都涨价了，因为在售新房不多，客户可选择的也就剩这两个了，上个月荣盛又搞了一下小事情，直接把价格打到八九千，把上半年涨上去的价格又打了下来，应该是基本售罄了，但是开发商后期会不会如期交房，质量是否有问题，这个就需要业主们做好心理准备了，毕竟荣盛这项目一直是赔钱卖的，现在资金周转也困难。祝愿平安度过。
基业御墅，单价一万出头，目前小户型67平米一室，总价75万左右，还有两室，三室，别墅等产品，对于百万预算，可选择性多一些，团波西的优势，生态环境好，有地铁，大学城，还有北京师范大学附属学校，很多家长也是奔着这个学校去的，之前是半公半私，现在应该都是公立了。对于之前100万左右预算买新房选择性少，团泊西作为一个市区的板块关注度很高，但是下半年开始，津南，北辰都开始降价走量，对于刚需来说，选择余地也是更多了。
12.中海钻石湾，作为海河沿线的观景豪宅，虽然两室户型看不到海河，但是总价300万左右，买精装房，河西，和平一河对过的中海小区，也不算贵，唯一缺点就是超高层建筑，居住户数后期会更多，因为很多买小户型的业主不会自住，出租的圈子可能不如大户型更好一些。目前在售三室朝海河面，一百四十多平米，总价在500左右，对于有海河情怀的客户来说，也是一个不错的选择，当然要求学区的，咱们就看别的区了。
13.海教园今年比较稳的板块，新高考改革后，来天津上小学，初中的更多了，预算不多，还想兼顾自住和教育的板块，生态城和海教园是两个不错的选择，龙湖天璞，四季春晓是门槛最低的两个项目，因为有不利因素在，拿地成本低，总价在一百三四起，单价在一万七八，云潮府年底才开盘，所以没排上名，目前是热度最高，目前也有小户型，总价一百四五起，紧邻锦绣大家，两个项目位置海教园中心位置，没有不利因素，锦绣大家也是在上半年里，其他北面项目基本没有小户型两室和三室的房源情况下，成为关注度最高的项目，当然价格也涨了，小户型单价两万二左右了，如果明年海教园高中建成后，升学政策没有变化，海教园还会继续热下去。
14.天津湾，也叫海景文苑，海景芯苑，因为河西区老破小房源最低在一百万左右，还迁房一室也在一百四五，河西其他住宅新房，总价最低在三百左右起，所以天津湾的横空出现，填补了买河西区落户的需求，精装一室一百五左右，两室在一百八九，对于想在河西买房落户，上学，自住的家庭来说，天津湾可能不是最好的选择，但是只要适合自己就行，在这里提一下，因为是50年居住证型公寓，后期税费不高，但是升值空间也不多，转手难度不小，毕竟没有好的学区，不像南开艺术公寓那样需求量那么大。凡是没有十全十美，选择适合自己的房子。
15.滨海万科大都会，如果说滨海哪里有发展，我个人觉得挨着于家堡的区域，未来会有潜力，作为中心商务区拿地最多的万科，已经也有交付的小区，实地考察看完，万科真的没有让人失望，因为拿地早，带装修，目前在商务区也有价格优势，周边有地铁，高铁，万达广场，文化中心，学校引进了华东师范大学附属学校，基本所有配套都是全的，在三五年，旭辉，中梁住宅建成后，学校就会建成招生。
不过有点缺陷就是观景轩和观雅轩北侧有一高架桥，会有噪音污染，但是不过大车相对影响不算太大，至于万科的物业和产品，这些就不用有太多担心，单价21000左右起，总价在200-600，满足刚需和改善的需求点。
16.农垦含章雅著竟然上榜了，我有点意外，按照销量没有难度理想，但是位置和产品没有太挑剔的，毕竟价格也贵，单价34000，总价最低280起，农垦天津第一个项目，应该兑现力不错，因为后期还有几个项目，等着它打招牌。
17.金海云城，滨海西站旁的大盘，均价一万四五，总价100-180的刚需盘，有地铁，高铁，吾悦广场，因为后期京滨高铁到滨海西站，有一部分北漂也考虑这里，不过注意的开发商紫光集团最近应该有点困难，如果有考虑西站附近的，目前中交进入了，春风海上今年的热度也起来了，国企相对来说还是更踏实！因为滨海产业园区比较多，所以购买力还是更强，滨海的项目主要也是本地客户上车，对于没有打算去滨海发展的外地人，只是考虑上学，落户，尽量还是考虑核心区域和学区房。
18.国展西，今年天津津南国家会展中心开幕后，开展了多个活动，但是蹭热度的国展西已经卖了两三年房了，美的云熙府最早出现，也已经清盘了，剩下的大华公园世家，中铁花语天著，中建展望，几家竞争，一号线地铁，河西重点学校分校，国展西的位置，还有天量的土地资源，这张饼还需要好多年，之前我也提到过国展西，上半年一万八九的价格，考虑教育可以看海教园，投资可以看西青，配套齐全不如看东丽，我是没看出来它有多少潜力，结果到年底，和国展西一路之隔的辛庄打起来价格战，把单价打到一万出头，国展西的压力瞬间越来越大，目前单价都相对回调，但是相对辛庄还是更贵，如果是你，你觉得它优势在哪里？
19.天空之镜，河西新梅江的天花板项目，第一个落地窗，铝板外包，转角窗台的项目，今年首开即火爆全市，而且以大户型为主，如果不是年底做的100.110小户型.大户型单价45000,基本门槛在六百万左右起，属于高端改善产品，而令人想不到的是，大户型卖的还特别火，年底优惠，小户型送车位，大户型不送，而且卖的还快，分两个地块，北地块大户型基本售罄，现在在售南地块户型。这两年新梅江比较热，一个是新房比较多，二是河西三片的教育资源比较好，很多市区里兼顾自住和上学的，都可以考虑河西三片，同片区内的中海左岸澜庭，作为新梅江的门槛项目，总价300就可以上车，关注度也是不低，明年六月准现房，着急落户上学，转学的客户，考虑它的会多一些。
中建时代公园
从保利朗阅出来向东步行大概6、7分钟就到中建时代公园了。
中建时代公园位于天津市武清区新安路与来源道交口，项目占地面积为4.9万方，总建面11.57万㎡，绿化率40%，容积率1.6。
周边配套上，和保利的差别不大。
社区共规划14栋楼座，全部为6-11层到顶的洋房、小高楼。
整个项目分为3期开发建设，售楼处面积约2000平，后期将作为社区酒店式归家大堂使用。
15栋6-7层到顶洋房，1梯2户，户型建筑面积约115平米、125平米、150平米；11栋9-11层到顶小高层，1梯2户，户型建筑面积约89平米、95平米。
项目目前在认筹排卡阶段，首开1、2、3、4、5、13号楼，价格上，小高层大概在1.7-1.8万/平米左右；洋房大概在1.7-2.0万平方米左右。
穿过归家大堂，是项目的实景示范区，目前已经基本呈现。
除了已经实景呈现的园林，中建时代公园还有两大特点：
小区内部的消防通道位于社区的最外环，内侧形成一个整体的绿化园林。
小区内部没有任何一个台阶，满足各种人群的需要。
中建时代公园和津南国展板块的中建展望同属中建六局开发商，在产品的设计上差别不大。
产品上，中建时代公园推出5种户型，全部为三居。
建筑面积约89、95平米，客厅开间约3.6-3.7米，更注重居室整体的尺度平衡。
约95平米户型居然还在玄关附近，辟出一个储藏间，比较难得。
当然，面积段有限，又要多挤出一间独立房间，各部分空间就比较紧张，没有宽厅在视觉上占便宜。
剩下的三种户型都采用了大开间、短进深的设计。
三开间朝南，客餐厨一体设计，U型厨房，这些是亮点。
建筑面积约115平米、125平米、150平米的客厅开间分别达到5.3、6.3米和7米。
115平米进门处有储藏间。
另外两款户型，也有超大的独立玄关。
宽厅的好处自不必说，客厅以北，餐厨区的空间也更奢侈。
尤其是餐厅，终于从走道里解放出来，有了充足采光。
像115平样板间，摆放的是6人圆餐桌，丝毫不觉局促，可以看出整个区域有多宽敞了。
设计师还做出了复合餐厨设计，空间效果更赞。
中建国贤府
出了中建时代花园继续东走，就到了最后一站——中建国贤府。
虽然都是“中建”，但国贤府是由中建一局承建，时代公园是中建六局，二者还是有区别的。
项目的部分楼栋建设的很快，已经有5层左右了。
看了前两个售楼处前景，中建国贤府的售楼处总让我觉得肃穆，不明觉厉。
作为三个新盘中开盘最早的项目，工作日的售楼处也有不少人，所以并没有销售接待我，只能自己看了。
项目占地面积约5万㎡，建筑面积约7.9万㎡。
社区共规划23栋楼座，分别是13栋6-7F洋房，1栋8F洋房和9栋9-11F小高层。
目前项目已经首开，价格在1.65-1.9万/平米之间。
售楼处后期将作为归家大堂使用，穿过售楼处就来到社区的实景园林。
发现没有?
中建国贤府的园林景观更注重水景和休闲区的运用。
景观内设置了不少休闲区，并且为了颜色搭配，多采用浅色系沙发套，对后期物业的维护要求还是很高的。
中建国贤府推出99、110、125、143四种全三居户型。
两款较小户型，虽然没设计宽厅，但约3.6米的客厅开间，按照传统客厅布局，也能轻松放下各种家具。
并且四种户型的南向主卧都有270度的转角飘窗，也算是亮点。
目前，武清商务区的小高层均价在1.65万/平米左右；洋房均价在1.8万/平米左右。
相比之下，新来的商务区三兄弟定价略微偏高。
一方面，上半年预期回调。政策风向向好，有不少支持性政策的出台，包括上周末刚刚回调的房贷利率；
再加上，武清商务区本身也有清晰的地段价值。作为武清区重点打造的板块，产城融合、对接京津冀、承接武清富人区外溢等；
此外，新盘的放风价可能有优惠空间。比如排卡认筹后有点位的优惠，而且产品确实也有所进化。
作为连通京津两地的枢纽，武清区承接不少北京的外溢人群，所以还是有很多有需求的购房者前来选购的。
改善地缘的支撑，外溢人群的加持，想必这也是武清“商务三兄弟”平均要价在1.9万/平米的勇气吧。
津宁市域郊铁路年内要开建了。
规划线位起于宁河城区，经宁河经济开发区、七里海镇、北淮淀镇、未来科技城、东丽湖至空港经济区，设站7座以上，旅行时间约40分钟。
计划未来，线路与环渤海城际接驳，构建连接天津市区与环渤海经济区的交通动脉。
对宁河区来说，真是个好消息。
至少和城市重心的联系，更紧密了一些。
相比津静线，津宁线受到的关注，要少很多。
大概也是因为，宁河区本身，就属于买房的盲区。
房地产市场上，宁河区也有自己标签。
比如，它是天津唯一一个均价不过万的行政区。
2021年，宁河区成交了约33.4万㎡，在远郊五区里排名垫底。
卖地更是佛系画风，过去两年，宁河区只成功出让了3宗宅地，其中2宗在未来科技城，竞得企业是宁河投资控股；另一宗位于芦台，竞得企业是河北建硕。
供应少也有少的好处，去年四季度宁河的存量住宅用地总面积206.24公顷，是环郊区域内，存量最低的一个区。
一直以来，我们都说，宁河区是一个很地缘的市场。
外溢群体、新天津人很少会来宁河区。
也正因如此，宁河区市场总是波澜不惊，不太被天津整体环境所左右。
为什么宁河区这么封闭？
首先，和它的地理位置有关。
宁河区位于天津市的东北部，西面是宝坻、东面滨海新区、北面是唐山、南面是东丽区。
相比远郊其他区域，它能借助的地利太有限了。
像武清、宝坻，可以指望北京外溢；静海占个和市区交通效率高，而且邻居是环城大哥西青；蓟州卖的是文旅资源......
只有宁河，不知道该给它安一个什么标签。
而且，宁河区的地域范围南北狭长、东西短小，与东丽区的接壤面积很少。
从地理条件上，宁河区就很难承接主城的外拓利好。
再有，宁河区的人口偏少。
宁河区的人口密度是最小的，2020年为317人/平方公里，全天津垫底。
房价短期看政策，中期看土地，长期看人口。
宁河区的市场，就缺乏人口的有力支撑。
另外，就是城市建设速度慢。
除了宁河吾悦广场，真的很难想出宁河还有什么区域级大配套。
特别是交通通达性，太需要提高了。
武清有京津城际，宝坻在建京滨高铁，静海近有津静线、远有津沧城际，就连蓟州都有津承城际这个盼头，宁河该努力了。
所以说，这次市域郊铁路先把宁河安排上，也是有原因的。
宁河太需要高效交通的带动了。
最后，产业的带动作用较弱。
有产业，才有就业、有人口，有新生需求。
在这方面，宁河区也处于弱势。
今年年初，宁河新签约重点项目11个，总投资约46亿元。
相比其他经济强区动辄几百亿的签约量，这个成绩就不太理想了。
没办法，招商引资也是看区域能级的，除了持续努力，想不到更好办法。
市场封闭，大家对宁河区的讨论自然不多。
地产圈内，很少有人会单开一篇文，讲宁河的板块划分、楼市梯度。
今天，个人就基于自己对宁河的粗浅了解，分享一二。
有不当之处，还请宁河当地的朋友们多指点。
宁河区下辖2个街道、13个镇，但说房地产开发关注的板块，大致就3个——芦台、桥北新区和未来科技城。
其中，桥北新区是宁河区的头号主力，其次是芦台和未来科技城。
2021年，桥北新区新房成交约20万㎡，占比约60%。
芦台、未来科技城各自成交了3万多㎡，占比分别是19%和10%。
桥北新区属于和老城区一衣带水的新住区，三面环河，兼顾城市界面和成熟氛围。
之所以是成交主力，一是因为价格友好，成交均价7300元/㎡。相比芦台便宜1400元/㎡。
按80㎡户型算，总价也能差出10万多。
二是重要的配套利好多，宁河难得的购物中心吾悦广场，芦台一中新校区等，这些都已经兑现，不是开空头支票。
三是形成了规模供应，恒大、绿城、新城、保利等开放商聚集，有已交付的成熟小区，能形成宜居环境。
再来说说芦台。
芦台属于宁河较早发展起来的片区，也是根正苗红的宁河城区。
地段价值就是它的高成熟、高确定性，但相对的，城市界面也相对固化，没什么值得期待的新蓝图。
新盘户型偏大，更侧重改善，明显讨巧老城区居民。
最后是未来科技城。
站位很高，中组部、国资委确定的国家级重点项目，全国4座未来科技城之一，规划常住人口70万人，堪比一个中型城市的规模。
问题是，能不能兑现，什么时候兑现？
能看出来，宁河在给未来科技城很多倾斜，比如中国民航大学落户，津宁市域郊铁路设站、9年一贯制学校在建、京津合作示范区建设等，但板块还需要很长周期成熟。
说实在的，宁河区想要提高楼市地位，没有“大腿”可抱，打铁还需自身硬。
能努力的方向，也就是发展产业。
不怕慢、就怕站，哪怕跑不起来，能一步一个脚印，也有盼头。
今年，宁河区又签约了航天主题公园及配套项目、高端特殊钢材料生产基地、宜家全球碳钢制造中心等重量级项目，又有了一点新成绩。
只想对它说，别放弃，也别跟别人比，低头努力就完事了。
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