前几天在知乎上看到一个帖子，讨论“海淀区为什么那么土”，觉得挺有意思。很多人写了回答，从他们自己的生活和经历，认为海淀和朝阳比，确实有点“土”。
海淀区的高楼不多，吃喝玩乐的地方也不算多；朝阳区有更多的现代化建筑，以及更多的时尚消费场所。这两个区的建筑风貌和功能布局也不同。
为什么会有这些不同呢？这要从两个区的历史发展过程来说。
先说海淀区。海淀区处于北京“上风上水”的位置，水系经过长河和高粱河，到达北京城，贯穿北中南三海。
海淀的得名，也是因为这一带过去有很多浅湖水淀。由于风景不错，在明清时期成为皇家园林所在地。
下图为1927年北京周边地图，当时的海淀，基本都是水系、稻田、园林、兵营，还有村庄。
建国后，海淀区由于环境好、空地多，成为了各类大院的首选建设地点。
在1954年的总体规划里，北京的西北部被规划为高等教育区。学院路和“八大学院”就是从这里开始建设的。见下图：
到1995年的时候，各类国家机关分布在从公主坟到万寿路、玉泉路一带，形成了5平方公里的机关大院区。此时海淀区有63所高等院校，134个科研院所，以及195个国家机关。
海淀区从八十年代开始，依托雄厚的科研资源，发展高科技产业。中关村科技园就是从这里发展起来的，现在已成为全国前三的科技园区。
高新技术产业的特点是智力密集和知识密集，并不需要占用大量的空间。海区在这方面发展比较顺利，近几年GDP排到了北京第一。所以说海淀区有自己的核心产业，不需要依赖房地产赚钱。
海淀区有很多“老破小“居住区，都是当年给各类大院、大学、科研院所配套的。海淀区的中小学资源虽然不像东西城那么平均，也有很多不错的学校。所以有不少老破小都属于不错的学区。
这些老破小学区房近年来价格升得很高。比如燕北园，是北京大学教师的家属楼，对应中关村一小。九十年代的小区，位置快到五环了，价格10万一平米。就是下图这样的楼：
如果不是为了学区，估计没什么人愿意买这样的房子。在海淀区买房，有时真的会让人怀疑自己看错了价钱。
海淀区就这样的老破小，去年年初由于各种原因还普遍都涨了。这么高的价格，以后拆迁也难，估计只能修修补补装电梯了。
再说说海淀的消费。海淀南部数得上的就几个购物中心：世纪金源、中关村领展、双安、当代。
世纪金源2004年开业，在本世纪初曾经是世界上最大的购物中心，一开始的建筑风格具有浓郁的乡土气息：
而朝阳区的燕莎友谊商城，1992年开业的，看上去都比世纪金源时尚点：
海淀区的机关大院里什么功能都有，所以大院里的人不太需要外出消费。科研院所和大学里的人员，包括学生，更多的是以学术研究为主。海淀区的各个产业园科技园里的高新技术员工，一般也不太追求时尚消费。
除此以外，有很多家庭原来在其他区，为了孩子买海淀的学区房。房价这么贵，普通老百姓买房以后，就没什么钱吃喝玩乐了。就算有钱，也留着给小孩上培训班用。
因此海淀的消费风格和水平，就没带起来。
海淀的城市风貌也不算洋气。海淀分为山前和山后两个部分，主要的城市开发都集中在山前。山前这部分有很多用地被大院、学校、老居住区占着。
所以海淀城区的开发强度并不高，没有超高层建筑组团。最主要的超高层建筑，是位于中关村的中钢大厦，150米。见下图：
而出了海淀的中心地带，往西是四季青镇，往北是北部地区的四个镇。见下图：
这些乡镇地区城市化程度不高，有很多村庄和农田，农业普遍发展得不错。就算有一些科技园和办公楼，也是被乡村围绕着的。
所以海淀给人的感觉就是，出了城市中心区，很快就能看到绿地和农田，再往西往北走就到山里了。
下面我们再来看看朝阳区。
朝阳区从一开始，走的就是和海淀区完全不同的路线。
朝阳区在刚建国的时候，规划了不少工业区，见1953年总体规划图：（注：1953年有两版方案，布局大体相同，两版方案汇总修改后形成的1954年方案）
朝阳区的八里庄发展纺织，酒仙桥发展电子，垡头发展化工，双井发展机械。60年代，朝阳区迅速成为北京市的重要工业基地。
下表为1995年朝阳区的国家所属大中型工业企业一览表：
工业区需要居住配套，在建国后的几十年里，朝阳区建设了大量小区。1995年底，朝阳区建成居民小区44个。
朝阳区的产业，从一开始就比较复合。除了工业外，还发展农业、对外贸易、物流、房地产、传媒、文化等产业。产业复合使这个区的人员组成也比较综合。
除此以外，朝阳区还有一个重要的特点，就是涉外。建国后，朝阳区在日坛和三里屯一带建成了两个使馆区，并在全区建设了一批驻华机构和外交公寓。
从首都机场到使馆区，二环三环是必经之路。因此朝阳区成为了北京重要的外事活动区和接待区。
朝阳区为此建设了几十家饭店，以及国际会议中心、贸易中心、展览中心、俱乐部等设施，还有燕莎、塞特、友谊商店等商业配套。从这里可以看出，朝阳区的国际化消费是有历史基础的。
对外交往促进了对外经济贸易的发展。1990年，朝阳区有52家外贸企业，660家外资企业。国贸中心和CBD也应需求而建。
外国人多了，给他们配套的各类吃喝玩乐的地方自然也就多了。我还记得十几年前，三里屯就有专门卖各种外国啤酒的商店，几面墙都是各种啤酒。朝阳区工体和三里屯的酒吧街也是很早就名声在外。
涉外需求较多，使朝阳区整体风貌更加时尚和国际化，也有更多的消费场所。以前有燕莎、赛特、蓝岛等老购物中心，现在有福桥芳草地、蓝色港湾、太古里等消费地，以及北京最贵的商场SKP。
说句题外话，外国人多了有好的方面也有不好的方面。不好的方面就是，该地区的风气往往更浪一些。
比如说最近这次疫情。朝阳区一开始挺严重，好几个地区都封控了，全区居家办公。亮马河一带还有一帮人吃喝玩乐晒太阳，不带口罩。见下图：
好在后来据说城管劝离了：
朝阳区的城市布局和海淀有很大的不同。海淀区的核心地区布局比较紧凑。看看海淀区2016年的土地利用现状图，图中红色的部分是建设用地，基本上都集中在海淀南部。见下图：
而朝阳区的主要的开发，基本沿着三环和四环呈带状分布。在这个区域里，分布了朝阳区最新的和最好的各类设施。这个范围里的开发强度也最大。见下图：
在朝阳区生活和工作，基本都是沿着三环四环走，所以朝阳让人感觉市区面积更大。而且朝阳区有像CBD这种摩天大楼聚集区，整体开发强度更高。
从以上的一系列对比，可以看出来，朝阳区和海淀区具有完全不同的发展路线，因此这两个区在人员组成、生活消费习惯、城市风貌等方面有很大的不同。
海淀区给我的感觉，就像一个以高新产业为主导的小型城市；而朝阳区由于产业复合，开放较早，风格时尚，更具有国际化都市的风范。
本文作者：城市丛谈（KKND2080）。禁止转载。
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