今天聊一聊公租房的问题。此前经常有人说聊聊全国的政策，MR.LIU不太聊就是因为这些政策，主要是很多跟房地产也没直接关系，反而是一些看似和房地产没关系的政策，却深刻影响房地产发展。
今天MR.LIU就聊一个极少有人关注，却比“房产税”影响力还大的问题。
对公租房的质疑
公租房之所以备受关注，一方面是其保障民生的价值，另一方面是其较低的销售价格。
最受关注的是公租房背后的权力寻租、投机行为，网上搜“公租房 豪车”，全国很多地方都有这类情况，背离了住房保障制度的初衷。
这就出现一个问题：公租房价格高了，不能保障低收入群体；公租房价格低了，就有人动歪脑筋。
公租房这事就是“老猫枕咸鱼”，明显可以赚取差价的机会，很难杜绝别人不动歪脑筋。
如何保证公租房的公平公正，彻底杜绝权力寻租呢？剥离掉公租房的升值空间，也就是说拿到公租房也赚不到钱，自然就没人去动歪脑筋了。
那么，房地产政策可以解决这个问题吗？不可能。解决房地产问题的方法一定在房地产以外。
MR.LIU也一直主张，研究房地产一定要跳出房地产，否则是看不透的。
居住权将立法
党的十九大报告明确要求，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
国家的立法工作，通过法定程序把党的主张变为国家意志。党主张的住有所居在《民法典》立法过程中就得到了体现。
在最新一版《民法典（草案）》中，明确提出了以房屋利用为核心的用益物权——居住权。（如果不是此次疫情，《民法典》应该已经通过，现在只能说是期待新法了）
具体怎么规定的呢？《民法典（草案）》提出：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”
这就意味着，未来物权法将新增一种用益物权——居住权。
很多人可能会问，这和租房有什么区别？
首先，租房是一种债务债权关系，只拥有房屋的使用权。而居住权是用益物权，具有和物权对抗的效力，权属地位完全不同。
其次，此次疫情让我们看到，租房确实存在很大的不稳定性，加之最长租期20年，其保障效力不足。居住权就不同了，拥有居住权就可以一直住到合同届满或者权利人死亡。
举个例子吧，很多老人都受保姆照顾，自己死后也想让保姆一直住在自己房子里，但又不想把房子送给保姆，怎么办？设立居住权。
设立了居住权，老人死后房子是自己儿女的，但是保姆可以一直住，儿女没有权利赶走保姆。
所以，居住权作为物权的一种，远非租房可比的。
居住权 公租房
全国人大常委会法工委主任沈春耀在向全国人大常委会作物权编立法说明时表示，居住权的制度安排有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。
所以公租房必然和居住权结合，结合之后有什么效果呢？
公租房的所有权属于国家，居住权属于居民。
这么看，有点像以前的福利分房，但是又不相同。福利分房是政策规定，居住权则是立法规定。我们不可能回到福利分房的年代。
此外《民法典（草案）》也做了其他限制：居住权是人役权，无转让权能，无收益权能。
也就是说，居住权只保障公民的基本居住权，居住权不能转让，也不能用来赚钱。等于从法律层面剥离掉公租房的升值空间，把房子留给真正有居住需求的人。
现在《民法典》还没有通过，我们现在仅限于对新法的讨论，如果《民法典》确立居住权，下一步肯定要和公租房结合了。
我们猜想会如何约定呢？权利人获得公租房的居住权，合同可以约定到权利人可以买得起商品房为止。
如此，就可以彻底消灭公租房背后的权力寻租和投机行为。
房地产模式的变化
很多人期待房产税，其实高估了房产税的价值，房产税的价值不在于降低房价。就像买车每年也要交税和保险，但是这并不会导致车价下降。
房地产的问题要从制度上改变，居住权便是重要的方式。
提到居住权，很多人就会联想到新加坡模式。这几年大家也可以感觉到，我们的住房模式正在由中国香港模式转向新加坡模式。
通过居住权的设立，保障的交给国家，改善的交给市场。这样的房地产市场才是良性的，也直接颠覆掉了现有模式。
那些网上炒得沸沸扬扬的东西未必对房地产有什么影响，反而是一些看似无关的东西却可以深刻影响房地产。
所以，我们一定要关注《民法典》的立法。大家可能不知道，改革开放初期，江平教授在国内首次提出了居住权，10年前很多人想努力将居住权写入《物权法》，但最终没有写进入。
如果10年前，居住权写入了《物权法》，也许房地产就不是今天的样子了。
