大家好，我是用脚步丈量城市的黑帅，这一期我将走进浦东三林，聆听它的故事。
浦东在真正发展起来之前一直令人诟病，其主要的原因在于交通的不便，黄浦江隔断了两岸之间的往来，在桥梁和隧道还没有普及的年代，浦东与浦西之间只能靠运输力低下的轮渡来解决彼此之间通勤。
如今黄浦江两岸畅通无阻，这道天然的屏障已经被30来条的桥梁与隧道打通，紧紧地把浦东与浦西联系在一起。
今时不同往日，交通改变了人们的想法，改变了浦东的命运，那么是否也有那么一个板块，随着交通的升级彻底改变自身的命运。
答案是有的，那就是浦东三林。
01
三林镇版图面积很大，西濒黄浦江，北依川杨河与世博滨江板块接壤，东与北蔡镇、康桥镇相邻，南与闵行区浦江镇相接，横跨浦东中外环。
三林在2000年4月与杨思镇合并形成现在的三林镇，随着前滩的规划发展，又将杨思一分为二，所以现在我们可以将整个三林镇看成是由三个板块组成，分别是前滩、杨思和三林。
2003年上海的外环线全线通车，当时的外环相较于上海的市区来说就已经算是非常乡下了，在老上海人看来，外环线以外的地方都是“不灵的”，三林就处于外环上，可想而知当时这个位置是有多偏僻了。
2003年的上海总共也没有几条地铁线路，三林就更别想了，能拿得出手的就是挨着外环线，可外环线在当时就是乡下的标志。
地段偏僻，交通不便，但好歹挨着外环，使得三林成了动迁的组团，这里聚集了很多的老公房和动迁房，老公房的房龄接近30年，动迁房也有20年左右。
这些老房子到现在的最大特点就是便宜，随着城市化的扩展，交通系统的完善，三林却成了刚需置业的优质地块。
2010年之后，随着6、8、11号线的陆续开通以及南北高架路、中环高架路的通车，直接把三林的整体交通网络拉伸了一个史无前例的高度。
原先偏僻的乡下，现在却成了贯穿东西的便利板块，300-500万的房屋总价，纵观全上海很难再有同量级可以替代的板块。
以至于三林在最近几年的整个上海130多个板块中，二手房成交量名列前茅。
02
前滩、杨思和三林板块都形成了自身的特色，今天我们重点来看位于中环外的三林板块。
这里平平无奇却应有尽有，能兼顾你的市井生活和出行需求。
在三林内部可以根据道路将其分为几个组团，中外环之间济阳路以西部分是三林滨江的楔形绿地；济阳路以东则是成熟的居住组团，以杨高南路为界，东西有所差异；外环线以南就是三林南部分。
成熟的居住组团里又以上南路为界，以西部分是以凌兆新村为主的老公房组团，现在的房龄普遍接近30年。
在这个片区里，没有大型的商业综合体，但是沿街商业却不输任何地方，异常的繁盛和热闹。日常生活所需便利，市井气息浓厚，非常适合生活，但也仅仅是生活，没有舒适度可言。
没有公园，没有绿化，没有车位，没有学区，有的就是拥挤的人流和嘈杂的环境。
也正是因为如此，他的房价也是很接地气，单价普遍在5-7万之间，总价300-500万。
上南路以东部分就是另外一种景象，这里以动迁房和商品房为主，房龄在10-20年之间，整个城市界面焕然一新。
这里没有了市井热闹的沿街商业，换成了商业综合体，8.8万方的中房金谊广场和10万方新达汇，足以覆盖和满足组团内的所有小区。
这里以中房樱桃苑、万科金色雅筑、金地湾流域城等商品房的品质较高，房价不低，单价在8.5-10万之间，总价800-1200万为主，动迁房的价格稍微低一些单价在7万上下。
这个组团建设时间较晚，受到了2006年的“7090”政策（每个小区90平米以下的房子数量占整个小区70%以上的比例）影响，多数房子的面积都在89平米以下的两至三房，很受刚需购房者的喜爱。
“7090”政策衍生出两种想象，一种是附赠面积（偷面积），产证上虽然只有89平米，但是实际面积往往会多几个平方甚至十几个平方；另外一种是双产证，2011年之前上海不限购，市场上又有大平层的需求，于是开发商在建造大平层时都是以双产证的形式对外出售，金地湾流域城就有这样的产品。
中房樱桃苑和金谊河畔这两个小区的车位比较特殊，由于车位数量较多，所以到现在还有车位没有卖完，业主可以直接跟物业购买车位，同样的地段万科的车位已经到了40万一个，而这两个小区只需要18-20万一个，性价比很高。
三林东的生活配套前面两个区块相比，那是既没有底商也没有商业综合体，总结一句话生活就是不方便。另外靠近东面的御桥垃圾焚烧厂，距离只有一公里左右，受影响还是很大，房价也有所偏差，动迁房价格在5-6万，商品房价格在7-8万。
三林南板块的城市界面又大不一样，这里有成片土地的待开发，距离地铁站远、生活配套差、小区周边除了厂房就是荒地，导致这里的房价也卖不上价格，尽管房龄还比较新，2010年左右的动迁房价格在5万 ，商品房7万 。
这里并不适合居住，暂时也看不到大的前景。
03
三林的配套中最薄弱当属教育了，最好的尚博实验小学和上海市实验学校南校，都排不上梯队，更别说其他的学校了。
这也是其商品房的价格再难上升的一个很重要的原因。
三林大的短板在于规划，按照目前来看，三林内部并没有什么大的规划，让人一眼就望到了头，对未来并不会有大的憧憬。
三林南大面积的空地目前并没有具体的文件表明要拿来做什么，除了2010年前后建设的几个住宅小区之外，这片土地上已经近10年没有大型建设了。
整个三林最令人期待的其实是济南路以西部分的三林滨江，这里紧挨着前滩，但似乎并没有什么利好，因为这里将不再规划大面积建筑，而是留给了生态。
这片楔形绿地将用作生态公园建设，面积很大，可开发总量大约有210万方，其中绿地占到了整个体量的65%，相当于两个世纪公园的大小，看似浪费，但实则是为了改善了整个三林的城市绿化，并给大家提供一处茶余饭后休闲谈资之所。
如果你住在三林或者去过三林，你就会发现三林内部其实公共绿化非常差，在建设初期这里仅仅是为了解决居住问题，并没有想到过要建设许多休闲绿地。
所以尽管机场联络线和未来的19号线将在这里设有三林南站，对三林并没有带来实际性的益处。
这就是三林，普普通通的三林，市井生活的地方。
没有远景规划可憧憬，生活所需都能满足，但都不富余，这就是恰到好处的生活。
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